Decisione di riferimento: cc • N° 11-30.369 • 2012-09-19 • Consulta la decisione →
Sei proprietario di un appartamento a Capbreton, affittato a una famiglia da due anni. All'improvviso, il conduttore ti annuncia di aver perso il lavoro e ti dà disdetta con un preavviso di un solo mese. Ti chiedi: ha davvero diritto a questo termine ridotto? Deve provare che lascia la regione per trovare un lavoro altrove? Tante domande che possono degenerare in una lite.
Questa decisione della Corte di Cassazione del 19 settembre 2012 (n. 11-30.369) chiarisce un punto cruciale: il conduttore licenziato beneficia del preavviso ridotto a un mese, senza che sia necessario dimostrare che si trasferisce fuori dalla regione. In parole povere, la perdita del lavoro è sufficiente, indipendentemente da dove il conduttore si stabilisca successivamente.
Ma cosa cambia esattamente per te? Analizziamo insieme questa decisione e le sue implicazioni concrete, in particolare nei circondari di Mont-de-Marsan, Biscarrosse e Capbreton, dove svolgo regolarmente consulenze.
I fatti: una storia come tante
La Sig.ra X., proprietaria a Biscarrosse, ha affittato un alloggio ai conduttori, Sig. e Sig.ra Z. Il 28 gennaio 2010, questi ultimi danno disdetta invocando il licenziamento del Sig. Z. e chiedono di beneficiare del termine di preavviso ridotto a un mese, previsto dall'articolo 15 I della legge del 6 luglio 1989. Lasciano l'immobile alla fine di marzo 2010, cioè due mesi dopo la disdetta.
La locatrice non è d'accordo: ritiene che il preavviso avrebbe dovuto essere di tre mesi, poiché i conduttori non dimostrano di aver lasciato la regione a seguito della perdita del lavoro. Li cita quindi in giudizio per il pagamento di 717,49 euro a titolo di preavviso complementare (cioè due mesi di affitto aggiuntivi) e della tassa per la raccolta dei rifiuti domestici.
Il tribunale di Mont-de-Marsan, adito della causa, dà ragione alla proprietaria: ritiene che per beneficiare del preavviso ridotto, il conduttore debba giustificare di lasciare la regione a causa del licenziamento. I conduttori, invece, non si erano trasferiti lontano — erano rimasti nella zona. I giudici li condannano quindi a pagare 717,49 euro alla locatrice.
Il Sig. e la Sig.ra Z. ricorrono in Cassazione. Sostengono che la legge non richiede una tale condizione. La causa arriva quindi fino alla Corte di Cassazione, che deciderà definitivamente.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione cassa la sentenza del tribunale. Per i giudici supremi, il tribunale ha aggiunto alla legge una condizione che essa non contiene. Infatti, l'articolo 15 I, comma 2, della legge del 6 luglio 1989 dispone che «il termine di preavviso è ridotto a un mese in caso di perdita del lavoro». Niente di più. Nessuna menzione di uno spostamento geografico.
In altre parole, il legislatore ha voluto proteggere il conduttore che perde il lavoro, senza richiedere che se ne vada altrove. La perdita del lavoro di per sé è sufficiente a giustificare la riduzione del preavviso. La Corte ricorda quindi che i giudici di merito non possono imporre condizioni aggiuntive non previste dalla legge.
Attenzione, tuttavia: il conduttore deve provare la perdita del lavoro. Ciò avviene generalmente mediante la produzione di una lettera di licenziamento, di un'attestazione di Pôle emploi, o di un giustificativo di risoluzione del contratto di lavoro. In questa vicenda, i conduttori avevano effettivamente fornito tali documenti. L'unica questione era: devono anche provare di lasciare la regione? La Corte risponde di no.
Quello che pochi sanno è che questa decisione si inserisce in una giurisprudenza protettiva dei conduttori in materia di preavviso. Conferma che la legge deve essere interpretata rigorosamente a favore del conduttore quando il testo è chiaro. I proprietari non possono quindi esigere un preavviso di tre mesi se il conduttore giustifica una perdita del lavoro, indipendentemente dalla sua futura destinazione.
Cosa cambia per te — concretamente
Per i proprietari locatori: se il tuo conduttore ti dà disdetta invocando una perdita del lavoro, non puoi esigere un preavviso di tre mesi, anche se il conduttore rimane nella stessa città. Esempio concreto: a Capbreton, un conduttore licenziato dal suo posto a Bayonne ti dà disdetta il 1° marzo. Non puoi chiedergli un affitto fino al 31 maggio. Può andarsene il 1° aprile, cioè un mese dopo la disdetta. Devi adattarti rapidamente.
Per i conduttori: se perdi il lavoro, hai diritto a un preavviso di un mese, indipendentemente dal tuo progetto (restare sul posto, trasferirti nello stesso quartiere o all'altro capo della Francia). Attenzione: devi informare il tuo locatore con lettera raccomandata con avviso di ricevimento o con atto di ufficiale giudiziario, e allegare un giustificativo di perdita del lavoro (licenziamento, risoluzione consensuale, ecc.). Non tardare: il preavviso decorre dalla ricezione della disdetta da parte del locatore.
Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui i proprietari rifiutavano di accettare un preavviso ridotto con la motivazione che il conduttore «non aveva bisogno di traslocare». Questa decisione dà loro torto. Se ti trovi in questa situazione, devi restituire il deposito cauzionale nei termini di legge, pena dover
