参考判决： cc • N° 15-14.892 • 2016-05-04 • 查看判决 →
想象一下：您是戛纳（Cannes）克罗瓦塞特（Croisette）附近一套公寓的业主。您与一位私人买家签订了出售承诺书，但城市共同体（communauté d'agglomération）决定行使优先购买权（préemption）购买您的房产，即以您的名义购买。公共机构提出的价格对您来说似乎太低。您向征收法官（juge de l'expropriation）提起诉讼，要求确定更高的价格。法庭支持了您的诉求：该房产估价为30万欧元，而公共机构提出的价格为25万欧元。但公共机构提起了上诉。上诉法院确认了价格。您松了一口气……直到您得知市镇最终放弃了优先购买权。而您呢？您失去了最初的买家，且接受司法确定价格的期限已过。该怎么办？
这正是法国最高法院（Cour de cassation）于2016年5月4日（案号n° 15-14.892）裁决的情形。问题很简单：确定被优先购买不动产价格的司法判决何时成为终局判决？答案对于任何面临优先购买权（公共机构的优先购买权）的业主都有实际影响。
这一判决重申了一条基本规则：终局判决是指不能再通过普通上诉（上诉或异议）进行攻击的判决。在本案中，确定价格的上诉法院判决自宣告之日起即为终局，因为它只能通过向最高法院提起上诉（非常上诉）来质疑。因此，接受或放弃出售的两个月期限立即开始计算。注意：如果您等待，您可能会失去出售的利益。
事实：一个日常发生的故事
X先生是卡涅-滨海（Cagnes-sur-Mer）一块土地的业主，他与一位私人签订了40万欧元的出售承诺书。城市共同体行使其城市优先购买权（DPU），决定以同等价格购买该不动产。X先生认为实际价值为45万欧元，并向征收法官提起诉讼，要求确定更高的价格。2014年3月3日，法官将价格定为43万欧元。城市共同体提起了上诉。2015年1月15日，艾克斯-普罗旺斯（Aix-en-Provence）上诉法院确认了43万欧元的价格。
X先生感到满意，等待判决的送达（signification）以正式完成出售。但城市共同体认为价格过高，并在判决后的两个月内（即2015年3月12日）放弃了优先购买权。X先生于是失去了买家：他的最初买家中途退出，且两个月的期限已过。他提出异议，认为在上诉至最高法院的两个月期限届满之前，判决并非终局。他认为，公共机构应等待判决的送达，以便期限开始计算。
上诉法院支持了公共机构的立场，X先生向最高法院提起上诉。最高法院维持了上诉法院的判决：一项判决在不再可能通过普通上诉（上诉或异议）进行攻击时即为终局。向最高法院提起上诉是一种非常上诉，并不中止判决的终局性。因此，接受或放弃优先购买权的两个月期限自判决宣告之日起计算，而非自送达之日起。
法院的推理——详细解读
最高法院依据两个文本：欧洲人权公约（Convention européenne des droits de l'homme）第6条（公正审判权）和城市规划法典（code de l'urbanisme）第L. 213-7条。后者规定，当法官确定被优先购买不动产的价格时，各方自终局判决之日起有两个月期限接受价格或放弃转让（即取消出售）。
问题是：什么是终局判决？最高法院回答：不能再通过任何普通上诉途径进行攻击的判决。普通上诉包括上诉和异议。向最高法院提起上诉是非常上诉。因此，一旦上诉法院作出判决，该判决即被视为第L. 213-7条意义上的终局判决，即使可能向最高法院提起上诉。
换句话说，您不能等待上诉期限届满或判决送达。两个月的期限始于判决宣告的庭审之日。鲜为人知的是，向最高法院提起上诉通常不具有中止效力：除非提出特别申请（紧急中止程序），否则不中止判决的执行。
简言之，这一判决确认了既有的判例法，该判例法早在1990年6月28日的一项判决（关于旧第L. 212-3条）中就已确立。它并未创造新的规则，但提醒业主们一条常被忽视的规则：终局判决是指不再能通过普通途径进行攻击的判决，无论是否可能向最高法院提起上诉。
在我的执业实践中，我遇到过一些案件，业主像X先生一样，因为认为期限自送达起算而失去了出售机会。最高法院明确表示：必须迅速行动。
对您的实际影响
如果您是被优先购买不动产的业主：一旦上诉法院作出确定价格的判决，您有两个月期限接受或放弃出售。如果您接受，您必须与公共机构签署出售契约。如果您放弃，与最初买家的出售合同失效。例如：在卡涅-滨海，如果法官将价格定为30万欧元，而公共机构放弃，您将失去最初的买家。因此，您必须迅速决定，并咨询您的律师。
如果您是承租人：优先购买权可能允许您购买该不动产（承租人的优先购买权）。但如果公共机构行使优先购买权，法官确定的价格即具有约束力。您也必须遵守两个月的期限。
如果您是最初的买家：请注意，一旦公共机构行使优先购买权，您的出售承诺书即失效。如果因优先购买导致出售失败，您不能向卖方索赔损害。
具体来说，如果您处于这种情况，您必须：1) 关注庭审日期和判决宣告；2) 在判决后立即咨询律师以预见期限；3) 不要等待送达再行动。
避免此类纠纷的四点建议
- 判决宣告后不要拖延：两个月的期限自宣告之日起计算，而非送达。记下日期并设置提醒。
- 在收到优先购买通知后立即聘请房地产法律师：他/她可以评估价格并预见上诉。
- 如果对价格有异议，在起诉法官前与公共机构协商：调解可以避免漫长且不确定的程序。
- 如果您是最初的买家，在出售承诺书中加入条款，允许您在优先购买情况下无罚金退出，并设定足够长的履行期限以覆盖程序。
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深入探讨：相关判例法及发展
最高法院在1990年6月28日的一项判决（案号n° 89-70.106）中已判定，旧第L. 212-3条所指的终局判决是指不再能通过普通上诉进行攻击的判决。2016年的判决只是确认了这一解释适用于第L. 213-7条。
此后，法院的趋势一致：两个月的期限自上诉法院判决宣告之日起算，而非送达。这一规则虽严厉但明确：它旨在加速优先购买程序，这些程序涉及公共利益。未来，除非立法者修改第L. 213-7条，否则判例法不太可能改变。在此期间，业主和公共机构必须将此短期限纳入其日程安排。
常见问题
什么是城市规划法中的终局判决？ 不能再通过普通上诉（上诉或异议）进行攻击的判决。向最高法院提起上诉是非常上诉，因此上诉判决自宣告之日起即为终局。
我能否通过向最高法院提起上诉来中止两个月的期限？ 不能，向最高法院提起上诉不具有中止效力。您必须向最高法院申请紧急中止程序，这很少被批准。
如果公共机构在两个月期限届满后放弃优先购买权怎么办？ 即使期限过后也可以放弃，但您将失去最初的买家。然后您可以将不动产出售给其他买家。
质疑优先购买决定的期限是多少？ 自优先购买决定之日起，您有两个月时间向征收法官提起诉讼。然后，接受或放弃确定价格的期限为两个月，自上诉法院判决宣告之日起算。
在法官作出决定后，我能否与公共机构协商价格？ 不能，法官确定的价格具有约束力。您只能接受或放弃出售。
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