参考判决： Cour de cassation（法国最高法院），3e chambre civile（第三民事庭） • N° 18-13.288 • 2019年3月21日 • 查看判决 →
想象一下：您刚在Comines（科米讷）买了一套房子，带花园和露台，一切都很完美。但有一天，您的邻居起诉您，因为该建筑是基于一份建筑许可证建造的……而该许可证两年后被撤销了。法院能否强制您拆除？这正是2019年3月21日最高法院判决（编号18-13.288）中提出的问题。
这一判决对所有业主、出租人或购房者至关重要。它提醒人们，即使许可证被撤销，拆除也并非自动进行。但注意：一切取决于建筑的所在地。解释如下。
事实：每天都会发生的故事
X先生，Comines（科米讷）的业主，获得了一份建筑许可证以建造一栋房屋。邻居对该许可证提出异议，最终被行政法官撤销。但在此期间，房屋已经建成。邻居认为城市规划规则（特别是退距规则）被违反，遂向司法法院起诉X先生，要求拆除该建筑。
一审法院支持邻居：命令拆除。X先生上诉。上诉法院维持原判：建筑不符合城市规划规则，因此必须拆除。X先生向最高法院提起上诉。问题是：司法法官能否以违反城市规划规则为由，命令拆除根据已被撤销的建筑许可证建造的建筑？
最高法院撤销了上诉法院的判决。它指出，城市规划法典（Code de l'urbanisme）第L. 480-13条（适用版本）规定了严格条件：只有在建筑位于某些保护区（如分类场地、自然保护区等）或未获许可证建造时，才能命令拆除。本案中，建筑符合许可证（即使后来被撤销），且不位于保护区。因此，不得拆除。
法院的推理——详细分析
最高法院依据城市规划法典第L. 480-13条（原L. 480-13条，经2015年8月6日法律修改）。该条规定，对于根据已被撤销的建筑许可证建造的建筑，基于民事责任（《法国民法典》第1240条，要求赔偿因过错造成的损害）提起的拆除诉讼，只有在建筑位于该条1°列举的特别保护区域（如分类场地、自然保护区、国家公园核心区等）时，才能被受理。
简言之，立法者旨在保护基于合法许可证善意建造的业主，即使该许可证后来被撤销。目的是避免大规模拆除侵犯财产权。但这种保护并非绝对：如果建筑位于环境或遗产价值高的区域，拆除仍有可能。
在本案中，上诉法院已认定建筑不位于保护区。然而，它却命令拆除。最高法院提醒它不得这样做。换言之，仅违反城市规划规则不足以证明拆除的合理性：还必须证明建筑位于特别保护区。
鲜为人知的是，这一解决方案此后已被多项判决确认。趋势明确：司法法官不得命令拆除基于被撤销许可证建造的建筑，除非极少数例外情况。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是Armentières（阿尔芒蒂耶尔）的业主，五年前根据建筑许可证建造了房屋，而该许可证如今被行政法院撤销，您可以高枕无忧……前提是您的房屋不位于保护区。在我的实践中，我曾遇到邻居试图以许可证存在瑕疵为由要求拆除车库扩建的案例。2019年的判例法使得该建筑得以保留。
对于出租人业主，这是额外的法律保障。如果您出租基于被撤销许可证建造的房产，您不会面临拆除风险，除非特殊情况。但注意：如果建筑位于分类场地（例如历史古迹附近），情况则不同。
对于购房者，这是在购买前需要检查的一点：询问建筑许可证是否受到过质疑。如果是，了解行政程序的结果。如果许可证已被撤销，检查建筑是否位于保护区。如果不是，您将受到保护。
对于认为自己受损的邻居，这一判决限制了其可能性。他无法获得拆除，但可以要求损害赔偿（金钱赔偿）以弥补所遭受的损害（日照损失、视线遮挡等）。此时需要证明具体损害。
避免此类纠纷的四条建议
- 购买前检查许可证的合法性：在签署购房意向书前，要求卖方提供建筑许可证副本，并了解是否存在诉讼。您也可以查阅城市规划证明（certificat d'urbanisme）。
- 确保您的建筑符合城市规划规则：即使您有许可证，当地规则（PLU（地方城市规划计划）、退距、高度）也必须遵守。被撤销的许可证可能导致复杂情况。
- 购买建筑缺陷保险（assurance dommages-ouvrage）：如果出现建筑缺陷，该保险提供保障。但它不能防范邻居的诉讼。
- 一旦有诉讼，立即咨询律师：如果邻居对您的许可证提出异议，不要拖延。专业城市规划律师可以为您提供建议，并可能协商和解。
深入探讨：相关判例与演变
这一判决符合最高法院的一贯立场。早在2016年（Cass. civ. 3e, 2016年10月6日，编号15-19.280），最高法院就裁定基于违反公共用途地役权的拆除诉讼受第L. 480-13条的条件约束。最近，最高法院将该原则扩展至未获许可证但已合法化的建筑（Cass. civ. 3e, 2020年9月10日，编号19-14.766）。
因此，趋势是保护善意建造者。但注意：行政法官可以在越权诉讼中命令拆除，特别是如果建筑自始违法。因此，区分两个司法体系至关重要。
常见问题
什么是城市规划法典第L. 480-13条？
该条款限制了针对根据被撤销建筑许可证建造的建筑提起的拆除诉讼。它仅在建筑位于保护区（分类场地、自然保护区等）时才允许拆除。
如果我的建筑许可证被撤销，我是否必须拆除我的房屋？
如果您的房屋不位于保护区，则不必。但如果位于分类场地，则可能被命令拆除。
针对邻居非法建筑提起诉讼的时效是多久？
拆除诉讼的时效为自工程竣工之日起5年（《法国民法典》第2224条）。对于基于被撤销许可证的诉讼，时效起算点为许可证被撤销之日。
如果我是非法建筑的受害者，该怎么办？
您可以向司法法院提起诉讼要求损害赔偿，但不一定要求拆除。请咨询律师以评估您的胜算。
这一判例法是否适用于无许可证的建筑？
不，第L. 480-13条仅涉及根据被撤销的建筑许可证建造的建筑。对于无许可证的建筑，拆除诉讼适用普通法（《法国民法典》第1240条）。
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