Decisione di riferimento : cc • N° 06-13.874 • 2007-05-31 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari a Vénissieux, nel Rodano, di un'antica fattoria di cui avete affittato il capannone a un vicino che vi deposita il suo materiale. Nessuna attività agricola da anni. Decidete di vendere e il notaio pubblica l'avviso di vendita. Improvvisamente, la SAFER (Società di Sistemazione Fondiaria e di Insediamento Rurale) vi notifica la sua intenzione di prelazionare, cioè di acquistare il bene al vostro posto al prezzo annunciato, invocando il suo diritto di prelazione sui beni rurali. Ma è legale? La domanda che ogni proprietario si pone: la SAFER può prelazionare un edificio che non ha più uso agricolo?
Questa decisione della Corte di Cassazione del 31 maggio 2007 (n° 06-13.874) fornisce una risposta chiara: no. I giudici affermano che gli edifici che non hanno più un utilizzo agricolo non rientrano nelle previsioni della legge che autorizza specialmente la loro prelazione da parte di una SAFER, e ciò indipendentemente dalla qualificazione data a tali edifici dal notaio nell'avviso di vendita.
Una SAFER non può immischiarsi nella vendita di un bene che non è più destinato a un'azienda agricola. Una protezione essenziale per i proprietari, ma anche per gli acquirenti. Decifriamo insieme questa decisione.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Il signor X, proprietario di una casa e di un edificio annesso a Vénissieux, decide di vendere l'insieme. Il notaio, nel suo avviso di vendita, qualifica l'edificio come « antica casa ad uso stalla ». La SAFER della Bassa Normandia (la vicenda si svolge in Normandia, ma il diritto è applicabile in tutta la Francia) ritiene che questo bene rurale sia prelazionabile ed esercita il suo diritto di prelazione (diritto di acquistare prioritariamente il bene al prezzo dichiarato).
Il venditore contesta questa prelazione dinanzi al tribunale. Il suo argomento: l'edificio non è più utilizzato a fini agricoli da molto tempo. Serve ormai come semplice ripostiglio. La SAFER, invece, si trincera sulla qualificazione data dal notaio e sul fatto che l'edificio si trova in una zona rurale.
La vicenda arriva fino alla Corte di Cassazione. I giudici di merito (corte d'appello di Caen) avevano dato ragione alla SAFER, ma la Corte di Cassazione cassa la loro decisione e rinvia la causa dinanzi a un'altra corte d'appello (a Rouen).
Il ragionamento della giurisdizione — decodificato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo L. 143-1 del Codice rurale e della pesca marittima (nella versione allora in vigore), che definisce i beni su cui la SAFER può esercitare il suo diritto di prelazione: i « fondi agricoli » e gli « edifici di sfruttamento ».
Ma cosa significa esattamente « edifici di sfruttamento »? La Corte precisa: sono gli edifici che hanno un utilizzo agricolo effettivo al momento della vendita. Poco importa il loro aspetto o la loro qualificazione passata. Se un capannone era un tempo una stalla, ma non serve più all'allevamento, perde il suo carattere agricolo e sfugge alla prelazione.
La qualificazione data dal notaio (o anche dalle parti) nell'avviso di vendita non è determinante. Conta solo la realtà dell'uso al giorno della vendita. È una conferma della giurisprudenza anteriore, che già esigeva un legame attuale con l'attività agricola.
La SAFER sosteneva che il suo diritto di prelazione fosse legato alla sola natura del bene (antica stalla) e alla dichiarazione del notaio. Ma la Corte respinge questo argomento: il notaio non può, con la sua sola qualificazione, creare un diritto di prelazione laddove la legge non lo ha previsto. Sarebbe uno snaturamento della procedura.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari di beni rurali: se il vostro edificio non è più utilizzato per l'agricoltura (anche se conserva un aspetto agricolo), potete venderlo liberamente, senza temere una prelazione della SAFER. Ad esempio, a Chambéry, un proprietario di un antico fienile trasformato in garage affittato a un privato: la SAFER non può intervenire.
Per gli acquirenti: potete acquistare un tale bene in tutta sicurezza, senza rischio che la SAFER si interponga dopo la firma. Attenzione però: se il bene è ancora parzialmente utilizzato per l'agricoltura (ad esempio, un appezzamento coltivato e un capannone), la prelazione può giocare sull'insieme.
Ho incontrato casi in cui dei proprietari hanno visto la loro vendita bloccata per mesi da una SAFER che prelazionava un bene manifestamente non agricolo. Questa decisione dà loro una leva per contestare rapidamente ed efficacemente.
Se vi trovate in questa situazione, dovete agire in fretta: il termine per contestare una prelazione è di due mesi dalla sua notifica. Trascorso questo termine, la prelazione diventa definitiva.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Far constatare l'assenza di uso agricolo: prima di mettere in vendita, chiedete a un ufficiale giudiziario di redigere un verbale dello stato dei luoghi, provando che nessuna attività agricola vi è esercitata.
- Non fidarsi della qualificazione notarile: se il notaio qualifica il bene come « agricolo » mentre non lo è più, esigete una rettifica. Potete anche fornire attestazioni (vicini, inquilini) che provino l'uso non agricolo.
- Verificare la zonizzazione del PLU: un bene situato in zona agricola può essere presunto agricolo, ma questa presunzione può essere superata se l'uso reale è diverso.
