Referenzentscheidung: cc • Nr. 16-17.174 • 2017-09-07 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Gewerbelokals in Offemont und haben es gerade ersteigert. Zu Ihrer großen Überraschung hatte der Voreigentümer den Mietvertrag mit dem Mieter bereits erneuert, jedoch zu einer Miete, die Sie für zu niedrig halten. Sie möchten diesen Preis anfechten. Aber bis wann haben Sie das Recht zu handeln? Die Frage mag technisch erscheinen, hat aber sehr konkrete Auswirkungen auf Ihren Geldbeutel. Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 7. September 2017 entschieden: Die zweijährige Frist zur Anrufung des Gerichts läuft ab dem Datum, an dem der neue Mietvertrag in Kraft getreten ist, und nicht ab Ihrem Erwerb. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Ein Eigentümer, die Gesellschaft Noga Hôtels, kündigt seinem Mieter, der Gesellschaft Claubon, zum 30. September 2010 mit dem Angebot der Erneuerung des Gewerbemietvertrags. Der Mieter akzeptiert vor diesem Datum. Der neue Mietvertrag tritt daher am 1. Oktober 2010 in Kraft. In der Zwischenzeit verkauft der Eigentümer das Objekt jedoch öffentlich versteigert. Der Ersteigerer wird am 8. März 2012 Eigentümer. Dieser neue Eigentümer hält die im erneuerten Mietvertrag festgelegte Miete für zu niedrig. Er leitet ein gerichtliches Verfahren ein, um einen neuen Preis festsetzen zu lassen. Problem: Er handelt am 7. Juni 2013, also mehr als zwei Jahre nach Inkrafttreten der Erneuerung (1. Oktober 2010). Der Mieter erhebt die Einrede der Verjährung (die Frist zum Handeln ist überschritten). Das Berufungsgericht gibt dem Mieter recht: Die Klage ist verjährt. Der Eigentümer legt Kassation ein. Er argumentiert, dass die Frist nicht vor seinem Eigentumserwerb zu laufen beginnen könne, da man nicht handeln könne, bevor man dazu berechtigt sei.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof weist die Kassation zurück. Er erinnert daran, dass die Klage auf Festsetzung der Miete des erneuerten Mietvertrags der zweijährigen Verjährung gemäß Artikel L. 145-60 des Handelsgesetzbuchs unterliegt. Diese Bestimmung besagt, dass alle Klagen im Zusammenhang mit Gewerbemietverträgen nach zwei Jahren verjähren. Der Beginn dieser Frist ist nach ständiger Rechtsprechung das Datum des Inkrafttretens der Erneuerung des Mietvertrags. Im vorliegenden Fall trat die Erneuerung am 1. Oktober 2010 in Kraft. Der Ersteigerer, obwohl er das Objekt nach diesem Datum erworben hat, tritt in die Rechte und Pflichten des Verkäufers ein. Er kann sich nicht auf seine Unkenntnis oder seine Eigenschaft als Erwerber berufen, um die Frist hinauszuschieben. Der Gerichtshof stellt klar, dass das Verlangen auf Erneuerung des Gewerbemietvertrags nicht unter die Bestimmungen des Artikels 684 der alten Zivilprozessordnung fällt (der Widerspruchshandlungen betrifft). Mit anderen Worten: Der neue Eigentümer muss sich über das Bestehen eines erneuerten Mietvertrags informieren und innerhalb von zwei Jahren nach Inkrafttreten handeln, auch wenn er zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümer war. Dies ist eine logische Lösung: Die Verjährung läuft objektiv, unabhängig von der Person des Eigentümers.
Was das für Sie konkret ändert
Für den vermietenden Eigentümer: Wenn Sie ein bereits vermietetes Gewerbelokal kaufen, müssen Sie unbedingt prüfen, ob kürzlich eine Erneuerung stattgefunden hat. Wenn der Mietvertrag vor Ihrem Erwerb erneuert wurde, hat die zweijährige Frist zur Anfechtung des Preises möglicherweise bereits zu laufen begonnen. Beispiel: Ein Eigentümer in Giromagny kauft im März 2023 ein Lokal. Der Mietvertrag wurde im Januar 2022 erneuert. Er hat nur noch bis Januar 2024 Zeit zu handeln, auch wenn er damals noch nicht Eigentümer war.
Für den Mieter: Diese Entscheidung schützt Sie. Sie wissen, dass der Preis nach Ablauf von zwei Jahren nach Inkrafttreten der Erneuerung endgültig ist. Sie können sich daher jeder verspäteten Klage des neuen Eigentümers widersetzen.
Für den Ersteigerer: Seien Sie wachsam. Informieren Sie sich vor dem Bieten über das Datum der letzten Erneuerung. Wenn die Frist kurz ist oder bereits abgelaufen ist, können Sie die Miete nicht neu verhandeln.
Für den Immobilienfachmann (Makler, Notar): Bei einem Verkauf müssen Sie den Erwerber über die wichtigsten Daten des Mietvertrags informieren, insbesondere über das Datum der Erneuerung, um eine Verjährung zu vermeiden.
Vier Ratschläge zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Überprüfen Sie das Datum des Inkrafttretens der Erneuerung, sobald Sie Eigentümer eines vermieteten Lokals werden. Es steht im Mietvertrag oder in der Erneuerungsurkunde.
- Notieren Sie sich das Fristende in Ihrem Kalender: Zwei Jahre nach diesem Datum ist die Klage auf Festsetzung der Miete verjährt. Handeln Sie vorher.
- Verlangen Sie bei einer Versteigerung vom Notar oder Anwalt einen vollständigen Mietstatus mit den Erneuerungsdaten. Verlassen Sie sich nicht auf eine einfache Kopie des ursprünglichen Mietvertrags.
- Im Zweifelsfall rufen Sie den Richter für Gewerbemieten an, bevor die Frist abläuft. Eine gerichtliche Klage unterbricht die Verjährung.
Vertiefung: einschlägige Rechtsprechung und Entwicklungen
Dieses Urteil fügt sich in eine ständige Linie des Kassationsgerichtshofs ein. Bereits in einem Urteil vom 20. Januar 2016 (Nr. 14-29.795) hatte der Gerichtshof entschieden, dass der Beginn der zweijährigen Verjährung für die Klage auf Festsetzung der Miete des erneuerten Mietvertrags das Datum des Inkrafttretens der Erneuerung ist, selbst wenn der Vermieter nicht informiert wurde. In jüngerer Zeit bestätigte das Urteil vom 13. Januar 2021 (Nr. 19-22.209), dass die Verjährung gegenüber allen läuft, einschließlich des Erwerbers. Der Trend ist also klar: Die Richter bevorzugen Rechtssicherheit und Stabilität der Mietverträge. In Zukunft ist es wahrscheinlich, dass diese R
