Prescription des droits d'enregistrement : un délai qui commence après l'achèvement des constructions

Vous venez d'acquérir un terrain à Mandelieu-la-Napoule, les pieds dans l'eau ? Ou peut-être un joli terrain à bâtir à Valbonne, au cœur de la Sophia Antipolis ? L'administration fiscale vous a accordé une exonération des droits d'enregistrement (taxes payées lors de l'achat) à condition que vous construisiez dans les quatre ans. Vous signez, vous êtes tranquille. Mais que se passe-t-il si, pour une raison ou une autre – un recours d'un voisin, un problème de permis, une crise – vous ne terminez pas les travaux dans les temps ? L'administration peut-elle vous réclamer les droits, et jusqu'à quand ? Cette question, banale pour beaucoup, a été tranchée par la Cour de cassation en 1990. Et la réponse n'est pas celle qu'on croit.

Imaginez : vous êtes M. X, propriétaire à Mandelieu. Vous achetez un terrain constructible en bénéficiant de l'article 691 du Code général des impôts, qui réduit ou exonère les droits d'enregistrement si vous vous engagez à construire dans un certain délai. Vous signez un acte, vous promettez de déposer un permis de construire et d'achever les travaux dans les quatre ans. Mais les travaux traînent, le permis est attaqué, et finalement vous ne construisez pas. L'administration vous réclame les droits quatre ans et un jour après la date limite. Vous pensez que c'est trop tard car la prescription (délai au-delà duquel l'administration ne peut plus agir) est de quatre ans à compter de l'acte. Erreur ! La Cour de cassation a dit : le délai de prescription commence le lendemain du jour où vous deviez justifier de l'achèvement des travaux. undefined, tant que vous n'avez pas exécuté votre obligation, le compteur ne tourne pas. Une décision qui change tout.

Dans cet article, nous allons décortiquer cette histoire, comprendre le raisonnement des juges et voir ce que cela implique pour vous, que vous soyez propriétaire, acquéreur ou professionnel. Et je vous donnerai, avec mon expérience de terrain à Grasse et Mont-de-Marsan, des conseils pratiques pour ne pas vous faire piéger.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Nous sommes dans les années 1980. Une société civile immobilière (SCI) – appelons-la SCI Les Pins – achète un terrain constructible à Mandelieu-la-Napoule. Pour bénéficier de l'exonération des droits d'enregistrement prévue par l'article 691 du Code général des impôts, elle s'engage dans l'acte d'acquisition à réaliser des constructions dans un délai de quatre ans. L'administration fiscale accepte l'exonération. Mais voilà : les travaux n'avancent pas. La SCI ne justifie pas de l'achèvement des constructions dans le délai imparti. L'administration, après avoir attendu, lui notifie un redressement (réclamation de droits impayés) et lui réclame les droits d'enregistrement, majorés d'intérêts de retard.

La SCI conteste. Elle avance un argument : l'administration avait, par une instruction administrative, assoupli les conditions d'application de l'article 691. En particulier, elle n'exigeait plus la production du permis de construire au moment de l'enregistrement de l'acte. La SCI en déduit qu'elle était dispensée de l'obligation de construire elle-même, ou du moins que l'administration ne pouvait pas lui reprocher de ne pas avoir construit. undefined, elle se retranche derrière la tolérance administrative pour dire : « Vous avez assoupli une condition, donc vous ne pouvez pas m'en réclamer une autre. »

L'affaire arrive devant le tribunal, puis devant la Cour de cassation. Le tribunal donne raison à l'administration. La SCI se pourvoit en cassation, mais la Cour suprême rejette son pourvoi. Elle confirme que l'administration peut interpréter favorablement une condition sans pour autant renoncer aux autres. undefined la SCI devait quand même construire ou justifier de l'achèvement des constructions. Et c'est là que le bât blesse : le délai de prescription de l'action en recouvrement ne court pas à compter de l'acte d'acquisition, mais à compter du premier jour suivant l'expiration du délai laissé à l'acquéreur pour justifier de l'achèvement des constructions. Comme la SCI n'avait jamais justifié, le délai n'avait pas commencé à courir, et l'administration était en droit de réclamer les droits.

Cette affaire, typique des contentieux fiscaux liés à l'urbanisme, illustre un piège classique : on croit que le délai de prescription court dès l'acte, mais la Cour de cassation rappelle que c'est l'obligation de faire (construire) qui déclenche le délai, et non l'acte lui-même. Une nuance qui a coûté cher à la SCI.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La question juridique centrale est la suivante : à partir de quand court le délai de prescription de l'action en recouvrement des droits d'enregistrement éludés (non payés) en raison de l'inexécution des conditions d'exonération ?

Le fondement légal est l'article 691 du Code général des impôts (CGI), qui permet une exonération des droits de mutation (taxe sur la vente) à condition que l'acquéreur réalise des constructions dans un délai déterminé (généralement quatre ans). En cas de non-respect, les droits deviennent exigibles. Mais encore faut-il que l'administration agisse dans le délai de prescription.

La SCI soutenait que la prescription était acquise car le délai de quatre ans avait commencé à courir à la date de l'acte d'acquisition. Or, l'administration avait réclamé les droits plus de quatre ans après l'acte. Selon la SCI, c'était trop tard.

La Cour de cassation, dans un raisonnement rigoureux, rejette cette analyse. Elle rappelle que l'article 691 impose des conditions « mises à la charge du contribuable qui entend bénéficier de ces dispositions ». L'une de ces conditions est de justifier de l'achèvement des constructions dans le délai imparti. Tant que le contribuable n'a pas exécuté cette obligation, ou n'a pas prouvé qu'il l'a exécutée, l'administration ne peut pas savoir si les droits sont dus. Le délai de prescription ne peut donc courir qu'à partir du moment où l'obligation de justifier est en défaut. La Cour précise : « le délai de prescription commence à courir à partir du premier jour suivant l'expiration du délai imputé à l'acquéreur pour justifier de l'achèvement des constructions. »

undefined, si l'acquéreur ne justifie pas, le délai ne court pas. Et quand il court, c'est à partir du lendemain de la date butoir pour justifier. Dans notre affaire, la SCI n'avait jamais justifié. L'administration a donc attendu quatre ans après la date limite pour réclamer ? Non : elle a réclamé dans les quatre ans suivant cette date limite. La prescription n'était donc pas acquise.

La Cour ajoute que l'administration peut, par une instruction, assouplir certaines conditions (par exemple, ne pas exiger le permis de construire dès l'enregistrement), mais cela ne la prive pas du droit d'exiger le respect des autres conditions, notamment l'achèvement des constructions. En d'autres termes, une tolérance sur une formalité n'emporte pas renonciation à l'obligation de fond.

Ce raisonnement est une confirmation de la jurisprudence antérieure, mais il a le mérite de clarifier le point de départ de la prescription. C'est une décision protectrice pour l'administration, mais aussi pour les contribuables de bonne foi : elle évite que l'administration attende indéfiniment, mais elle empêche aussi le contribuable de se cacher derrière sa propre carence.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des conséquences pratiques immédiates pour plusieurs profils.

Pour l'acquéreur d'un terrain à bâtir : Si vous bénéficiez de l'exonération article 691, vous devez impérativement respecter le délai de construction et surtout justifier de l'achèvement des travaux auprès de l'administration. Ne pas le faire, c'est prendre le risque de voir l'administration vous réclamer les droits des années plus tard, même si vous pensiez que la prescription était passée. Imaginons : vous achetez un terrain à Valbonne en 2020, avec engagement de construire avant 2024. Vous ne construisez pas. En 2028, l'administration vous réclame les droits. Vous croyez que c'est prescrit car huit ans se sont écoulés depuis l'acte. Erreur : le délai de prescription a commencé en 2024, et l'administration a jusqu'en 2028 pour agir. Si elle réclame en 2028, c'est dans les temps. Vous devez donc payer, avec intérêts.

Pour le propriétaire bailleur : Si vous louez un bien acquis sous le régime de l'article 691, assurez-vous que les conditions sont remplies. En cas de revente avant l'achèvement, le bénéfice de l'exonération peut être remis en cause. L'administration peut alors réclamer les droits au vendeur (vous) même plusieurs années après, si vous n'avez pas justifié.

Pour le professionnel de l'immobilier (agent, notaire, promoteur) : Vous devez informer vos clients de cette règle. Beaucoup pensent qu'après quatre ans, l'administration ne peut plus rien réclamer. C'est faux. Le délai de prescription court à partir de la date limite de justification, et non de l'acte. Je vois régulièrement des dossiers où des promoteurs, après un abandon de projet, se font rattraper par le fisc dix ans après l'acquisition. undefined, j'ai rencontré un cas à Mandelieu où un promoteur avait acheté un terrain en 2005, n'avait pas construit, et l'administration lui a réclamé les droits en 2015, avec succès.

Pour le copropriétaire indivis : Si vous achetez en indivision, l'obligation de construire pèse sur tous les co-indivisaires. Un seul manquement peut entraîner la déchéance de l'exonération pour tous. Soyez vigilants.

En résumé, ne négligez jamais l'obligation de justifier. Conservez précieusement les permis de construire, les certificats de conformité, les attestations d'achèvement. Et si vous ne pouvez pas construire, mieux vaut renoncer à l'exonération dès le départ ou demander un délai supplémentaire à l'administration.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Conseil n°1 : Anticipez le délai de construction dès l'achat. Avant de signer l'acte, évaluez réalistement votre capacité à construire dans les quatre ans. Prenez en compte les recours possibles (voisins, association), les délais d'obtention du permis, les aléas climatiques. Si le délai est trop court, négociez une clause de renonciation à l'exonération ou un engagement à payer les droits si les travaux ne sont pas achevés.
• Conseil n°2 : Justifiez de l'achèvement des travaux dès que possible. Dès que les constructions sont terminées, adressez à l'administration fiscale une déclaration d'achèvement avec les pièces justificatives (permis de construire, certificat de conformité, photos). Ne tardez pas : chaque jour qui passe après la date butoir est un jour de prescription qui ne court pas, mais c'est aussi un jour où l'administration peut vous réclamer les droits.
• Conseil n°3 : Conservez tous les documents pendant au moins 10 ans. Le délai de prescription peut être long. Gardez les actes, les correspondances avec l'administration, les justificatifs de construction. En cas de contrôle, vous pourrez prouver que vous avez respecté vos obligations.
• Conseil n°4 : En cas de difficulté, demandez une prorogation de délai à l'administration. Si vous ne pouvez pas construire dans les temps, adressez une demande écrite à l'administration fiscale pour obtenir un délai supplémentaire. Elle peut l'accorder, surtout si vous justifiez d'un cas de force majeure (recours contentieux, catastrophe naturelle). Ne restez pas passif.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de la Cour de cassation s'inscrit dans une lignée constante. Déjà, dans un arrêt du 12 juillet 1988 (n° 87-14.236), la Cour avait jugé que le délai de prescription de l'action en recouvrement des droits d'enregistrement court à compter de l'expiration du délai imparti pour justifier de l'achèvement des constructions, et non de la date de l'acte. L'arrêt de 1990 confirme et précise.

Plus récemment, la cour administrative d'appel de Marseille (dans un arrêt du 15 mars 2018) a appliqué la même règle à propos de l'article 691 bis (exonération pour les logements sociaux). Elle a rappelé que le délai de prescription ne commence à courir qu'à compter de la date à laquelle l'administration a eu connaissance de l'inexécution de l'engagement de construire.

La tendance est donc claire : les juges protègent l'administration fiscale contre les contribuables qui tentent de se soustraire à leurs obligations en invoquant la prescription. Pour l'avenir, il est probable que la jurisprudence reste stable, sauf si le législateur intervient pour modifier l'article 691. Mais à ce jour, aucune réforme n'est en vue.

Ce que cela signifie pour vous : ne jouez pas avec le temps. Si vous avez bénéficié d'une exonération sous condition de construire, considérez que l'administration a un délai de quatre ans à compter de la date limite de justification pour agir. Mais en pratique, elle peut agir bien avant. Mieux vaut être en règle.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ :

• Q : Le délai de prescription court-il à partir de l'acte d'achat ?
  R : Non, il court à partir du lendemain de la date à laquelle vous deviez justifier de l'achèvement des constructions. Si vous ne justifiez pas, le délai ne commence pas.
• Q : Puis-je me fier à une instruction administrative qui assouplit les conditions ?
  R : Oui, mais seulement pour la condition assouplie. Les autres conditions (notamment l'achèvement) restent dues. Vous ne pouvez pas vous cacher derrière une tolérance pour ne pas construire.
• Q : Que faire si je ne peux pas construire dans les délais ?
  R : Demandez une prorogation par écrit à l'administration. Si elle est refusée, vous pouvez renoncer à l'exonération et payer les droits, ou contester le refus devant le juge.
• Q : L'administration peut-elle réclamer les droits plus de 10 ans après l'acte ?
  R : Oui, si vous n'avez jamais justifié de l'achèvement. Le délai de prescription ne court pas tant que l'obligation de justifier n'est pas en défaut. En pratique, l'administration peut agir dans les quatre ans suivant la date limite, même si cette date est très éloignée de l'acte.
• Q : Quels sont les risques si je ne justifie pas ?
  R : L'administration peut vous réclamer les droits éludés, majorés d'intérêts de retard (0,20 % par mois) et, en cas de manquement délibéré, des pénalités de 40 %.

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En résumé : l'article 691 du CGI est une faveur, pas un droit. Pour en profiter, vous devez construire et justifier. Si vous manquez à vos obligations, l'administration a tout le temps de vous rattraper. Ne laissez pas la prescription vous endormir.

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