参考判决： cc • N° 19-16.561 • 2020-10-01 • 查看判决 →
想象一下，您是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）一处房产的业主，与一位热情的买家签署了一份买卖承诺书（一种约束双方的预备合同）。签署公证文书（在公证人面前签署的最终文件）的期限即将到期，但没有任何动静。您等待、担忧。从何时起您才能真正采取行动结束这种情况并收回您的财产？这是法国成千上万业主和买家，尤其是我们朗德省（Landes）地区的人们每天面临的问题，该地区的房地产交易频繁，无论是蒙德马桑的主要居所还是帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born）的度假屋。
答案并不像看起来那么简单。许多人认为，一旦期限超过，他们就可以立即诉诸司法，要求解除（终止）买卖。但请注意：法律和判例（法院的所有判决）规定了确切的条件。如何证明对方确实拒绝签署？最重要的是，这种拒绝在何时变得足够明确，足以证明采取法律行动是合理的？
法国最高法院（Cour de cassation）在2020年10月1日的判决中，就这一点提供了重要的澄清。它重申，期限届满会开启权利，但要行使这些权利，必须明确一个具体要素：知晓对方的拒绝。简而言之，并非因为日期已过，您就可以自动采取行动；您还必须证明您知道您的合同相对方不再希望完成交易。这一细微差别在实践中改变了一切，正如我们将要看到的。
事实：一个每天都在发生的故事
举一个具体案例，灵感来自我在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）辖区的实践。杜邦先生（M. Dupont）是帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born）一块土地的所有者，于2009年5月5日与西南房地产公司（Société Immobilière du Sud-Ouest）签署了一份双务买卖承诺书（一种买卖双方相互承诺的协议）。目标是什么？出售这块土地用于建设项目。协议规定了在公证人面前签署公证文书的期限，并附有中止条件（为使买卖最终确定而必须满足的条件），这类合同中常见。
几个月过去了。中止条件被解除（满足），这通常意味着买卖应该实现。但问题是：约定的签署日期到了，却……毫无动静。买家西南房地产公司（Société Immobilière du Sud-Ouest）没有出现在公证人处。杜邦先生等待、不耐烦。他想：“期限已过，因此我可以要求解除买卖并收回我的土地。”他诉诸司法，认为买卖已完美成立（最终确定），并有权获得赔偿。
但案件出现了波折。在一审中，法官支持他。该公司提出上诉，上诉法院改变了看法：它宣布杜邦先生的诉讼因时效而消灭（为时已晚），因为根据上诉法院的观点，从截止日期的第二天起，他就知道承诺书没有被重申（签署），并且可以采取行动。换句话说，它认为诉讼时效从那时起开始计算，无需额外证据。杜邦先生感到沮丧，向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。正是在这里，最高法院介入，以解决这一与我们地区许多其他纠纷相似的争议，在那里，如果期限不被遵守，房地产项目可能变成噩梦。
法院的推理——剖析
最高法院（Cour de cassation）在其判决中重申了合同法的一个基本原则。关于买卖承诺书，除非有相反约定（除非合同中有不同条款），为重申（最终签署）设定的期限届满，为每一方开启了权利，要么要求强制履行买卖（强迫对方签署），要么要求解除买卖并赔偿其损失。但是——这是判决的核心——证明行使此诉讼权利的事实，只能在于权利持有人知晓其合同相对方拒绝履行其主要义务，即签署买卖公证文书。
用通俗的话说：为了在期限届满后能够采取法律行动，仅仅确认日期已过是不够的。必须证明您知道对方明确拒绝签署。因此，上诉法院犯了错误，认为杜邦先生从第二天起就可以采取行动，而没有确定他在该日期知晓公司的拒绝。它没有核实，在那个特定时刻，杜邦先生是否有具体证据表明该公司不再想购买。也许当时正在进行谈判，或者存在行政延误？最高法院（Cour de cassation）撤销了判决，认为根据《民法典》第2224条（该条规定了诉讼时效的规则，即经过一定时间后失去诉讼权利），判决缺乏法律依据。
这一推理确认了先前的判例，但严格适用。这是朝着加强当事人保护方向的发展：不能仅仅因为期限已过，而不考虑他们实际知晓拒绝的情况，就剥夺他们的诉讼权利。在我的实践中，我遇到过一些案件，买家在期限届满后，继续谈判或寻求融资，对其真实意图造成模糊。这一判决澄清了这一点：解除诉讼不会自动开始；它需要明确且已知的拒绝证据。
这对您意味着什么——具体而言
但这具体对您，朗德省（Landes）的业主、租户或房地产专业人士意味着什么？举一些具体例子。如果您是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的出租业主，并且您通过买卖承诺书出售您的公寓，这一判决保护您。想象一下：签署期限届满，但买家给您发了一封电子邮件说“我还在找贷款，请稍等”。以前，一些法院可能会说您必须立即采取行动，否则将面临时效问题。现在，您有时间来确定他的拒绝——例如，如果他停止所有沟通或明确告知您他放弃。这避免了您过早诉诸司法，产生不必要的费用。
如果您是买家，例如购买帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born）一处价值25万欧元的房屋，这一判决要求您保持透明。如果您不能在预定日期签署，最好告知卖家您的困难，以避免他认为这是立即拒绝。否则，他可能会采取解除行动并要求损害赔偿，可能约为价格的10%（在我们的例子中为2.5万欧元），以弥补损失。采取行动的期限？通常，合同责任的诉讼时效为5年，但这完全取决于您知晓拒绝的时间——因此，妥善记录非常重要。
对于房地产专业人士，如中介或开发商，这意味着需要重新审视承诺书的条款。明智的做法可能是插入相反约定，例如明确规定期限届满自动解除，无需拒绝证据。但请注意：此类条款必须仔细起草，以避免被认定为滥用条款。很少有人知道，在我们地区，交易可能涉及森林或农业财产，这些细微差别对于避免漫长且昂贵的诉讼至关重要。
避免此类纠纷的四个建议
- 记录期限届满后的所有交流：保留与对方沟通的书面记录（电子邮件、挂号信）。如果您是卖家且买家拖延，请给他发一封信，要求他确认签署意向，并设定合理的最后期限。这将帮助您证明他知晓您的等待，并在必要时证明他的拒绝。
- 在买卖承诺书中明确条款：在律师的帮助下起草协议时，插入关于期限届满后果的明确条款。例如，“如未在预定日期签署，任何一方均可要求解除，无需其他手续，但需通知拒绝。”这减少了模糊性。
- 一旦拒绝被确定，迅速采取行动：一旦您有证据证明对方拒绝签署（例如，明确的书面文件或明显行为），不要拖延诉诸司法。诉讼时效可能从此时开始计算，等待太久可能导致您失去权利。
- 在出现阻碍迹象时立即咨询专业人士：如果期限临近或已过，并且您感觉对方犹豫，请预约专业律师。早期咨询可以帮助您评估情况，收集必要证据，并避免代价高昂的错误。
深入探讨：相关判例及发展
这一判决符合更广泛的判例趋势。例如，在先前的一项判决中（Civ. 3e, 2018年7月12日, n° 17-19.123），最高法院（Cour de cassation）已经强调，解除诉讼需要证明拒绝履行。因此，它确认了一个一贯的路线：法院越来越要求在证明诉讼理由的事实的确定上更加严格，以避免滥用和仓促行动。
相反，过去存在分歧的判决，其中一些上诉法院认为仅仅超过期限就足够了。最高法院（Cour de cassation）通过这一判决统一了判例，加强了法律确定性。对于未来，这意味着当事人必须更加注意拒绝证据。在我们地区，房地产纠纷可能涉及高价值财产（如帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born）的葡萄园或湖畔房产），这一发展是有益的：它鼓励透明度，并减少基于误解的诉讼。
采取行动前的清单
- 检查您的买卖承诺书中的期限届满日期：准确记录并密切关注其临近。
- 收集拒绝证据：寻找任何表明对方不再想签署的书面文件（电子邮件、短信、信件）或证词。没有这些，避免过早行动。
- 咨询律师以评估您的情况：专业人士可以帮助您确定是否有足够证据以及适用何种诉讼时效。
- 考虑发出催告函：在诉诸司法之前，向对方发出催告函（正式信件），要求其履行或确认拒绝。这可以作为额外证据。
- 计算可能的损失：估算您可能要求的损害赔偿（例如，失去销售机会、已产生费用），以准备您的诉讼。
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