未会面的预售承诺：房地产中介提前收取佣金

您在中介处签署了一份预售承诺（compromis de vente），甚至未与卖方会面。随后，由于某种原因，交易告吹。中介要求您支付其已提前收取的佣金。您能要回这笔钱吗？这正是比斯卡罗斯（Biscarrosse）一位业主提出的问题，他将房屋销售委托给一家中介，却从未与买方见面。法国最高法院在1977年1月26日的一项判决中裁定：一旦签署承诺，佣金即归中介所有，即使双方未会面，甚至销售未实现。这一判决至今仍引发争议。

事实：日常发生的故事

D先生，卡布勒通（Capbreton）一栋房屋的业主，将销售委托给一家房地产中介。中介找到了一位买家，但由于各种原因，双方从未见面。中介让每方分别签署了一份预售承诺，部分文件为空白签署。中介提前收取了佣金。销售未能实现。D先生要求退还佣金。中介拒绝，认为其通过撮合双方完成了使命。争议一直上诉至最高法院，后者需确定佣金是否在预售承诺时即已到期，即使双方未会面且销售未实现。

法院的推理——解析

最高法院依据《法国民法典》第1134条（旧法，现为第1103条）——合同的强制效力。法院认为，即使双方未会面，由双方签署的预售承诺构成有效合同。中介已履行其撮合使命。因此，除非另有约定，佣金在签署承诺时即已到期。最高法院驳回了D先生关于佣金仅在销售完成时才到期的论点。这是对先前判例的确认：一旦中介找到接受条件的买家，即使后续销售失败，中介也有权获得报酬。

这对您的实际影响

如果您是卖方业主：您必须注意授权委托书（mandat）的条款。如果中介提前收取佣金，且销售未实现，您可能无法收回。例如：在比斯卡罗斯，一套30万欧元的房产，6%的佣金为1.8万欧元，若交易告吹则损失。如果您是买方：谨慎签署未与卖方会面的承诺。检查佣金返还条件。如果您是房地产中介：此判决对您有利，但别忘了妥善起草授权委托书和承诺，以避免争议。最近有位客户就卡布勒通的类似案件咨询我：交易因贷款被拒而失败，中介保留了佣金。我们通过协商达成了和解。

避免此类纠纷的四点建议

• 仔细阅读授权委托书和承诺：检查佣金支付条件。如果佣金在承诺时即到期，协商改为在销售完成时支付。
• 与对方会面：虽非强制，但会面有助于明确意图，避免误解。
• 设置解除条件（clause suspensive）：规定佣金仅在通过公证文书（acte authentique）完成交易时才到期。这是应对不确定性的保障。
• 保留所有书面文件：授权委托书、承诺、电子邮件、支付凭证。发生争议时，您将有证据支持您的立场。

深入分析：相关判例与演变

1977年的这项判决与一贯的判例一致：最高法院保护中介一旦完成撮合使命即获得佣金的权利。后续1993年5月11日的一项判决（第90-21.123号）明确，即使因卖方或买方的过错导致销售失败，佣金仍应支付。相反，如果承诺无效（例如因意思表示瑕疵），则佣金不应支付。法院越来越关注承诺的有效性和中介使命的真实性。这一趋势意味着中介必须更加严谨地操作，否则可能失去报酬。

总结与后续步骤

常见问题解答：

• 如果销售未完成，我能要回佣金吗？ 不能，除非承诺中包含返还条款。请检查您的文件。
• 如果中介拒绝退款怎么办？ 发送催告函（mise en demeure），然后向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼。建议事先咨询。
• 我需要与对方会面吗？ 这不是法律义务，但为避免纠纷，会面是有益的预防措施。
• 诉讼时效是多久？ 佣金事项的诉讼时效为5年（一般时效）。

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