Entscheidungsreferenz: cc • N° 11-19.682 • 2012-12-20 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Hauses in Pessac, Sie haben einen Kaufvorvertrag (promesse de vente) mit einem Käufer unterzeichnet, aber der Notar hat die Urkunde noch nicht beim Grundbuchamt (früher Hypothekenbewahrung) veröffentlicht. Einige Tage später erscheint ein zweiter Käufer mit einem höheren Angebot. Der Notar beurkundet den Verkauf mit diesem zweiten Erwerber. Der erste Käufer, wütend, verklagt Sie. Ist das Verschulden des Notars? Die Antwort des Kassationsgerichtshofs ist klar: Nein, denn die nicht veröffentlichte Kaufoption ist Dritten gegenüber nicht entgegenhaltbar (kann nicht geltend gemacht werden). Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Im Jahr 2005 unterzeichnete die Gesellschaft Cilaos einen Kaufvorvertrag für den Erwerb einer Immobilie der Erbengemeinschaft X in Tiffauges. Der mit dem Verkauf beauftragte Notar wurde über das Bestehen dieses Vorvertrags informiert, dieser war jedoch nicht beim Grundbuchamt veröffentlicht worden. Kurz darauf meldete sich die Gemeinde Tiffauges und bot einen höheren Preis. Die Verkäufer gaben nach und unterzeichneten einen zweiten Vorvertrag mit der Gemeinde. Der Notar beurkundete den Verkauf zugunsten der Gemeinde. Die Gesellschaft Cilaos, die ausgeschlossen wurde, verklagte den Notar auf Schadensersatz (Ersatz des erlittenen Schadens). Das Berufungsgericht verurteilte den Notar und stellte fest, dass er ein Verschulden begangen habe, indem er den Verkauf trotz Kenntnis des ersten Vorvertrags beurkundete. Der Kassationsgerichtshof hob dieses Urteil auf.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf zwei Texte: Artikel 1382 des Code civil (seit 2016 Artikel 1240), der den Ersatz des durch eigenes Verschulden verursachten Schadens vorschreibt, und Artikel 3 des Gesetzes vom 25. Ventôse des Jahres XI (betreffend die Grundbuchöffentlichkeit). Damit ein Notar haftet, muss er ein Verschulden begangen haben. Der Notar darf jedoch die Beurkundung (Abfassung und Entgegennahme) eines ihm ordnungsgemäß angetragenen Kaufvertrags nicht verweigern, es sei denn, es liegt ein gesetzlicher Verweigerungsgrund vor. Eine nicht veröffentlichte Kaufoption ist Dritten gegenüber nicht entgegenhaltbar, d.h. sie kann nicht gegen eine Person geltend gemacht werden, die nicht Partei war. Daher war der Notar nicht berechtigt, den Verkauf an die Gemeinde mit der Begründung zu verweigern, dass ein früherer Vorvertrag bestehe, da dieser Vorvertrag der Gemeinde gegenüber nicht entgegenhaltbar war. Das Berufungsgericht hatte dem Notar daher zu Unrecht ein Verschulden angelastet. Die Lehre daraus ist, dass die Grundbuchöffentlichkeit wesentlich ist, um ein Recht Dritten gegenüber entgegenhaltbar zu machen. Ohne sie kann selbst eine notarielle Urkunde umgangen werden.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Verkäufer sind: Sie können ein besseres Angebot nach einem ersten nicht veröffentlichten Vorvertrag annehmen, aber Vorsicht vor den Konsequenzen mit dem ersten Käufer. Sie riskieren, zu Schadensersatz (Ersatz des Schadens) verurteilt zu werden, wenn Sie sich ohne rechtfertigenden Grund zurückziehen. Beispiel: In Mérignac musste ein Verkäufer 20.000 € Schadensersatz zahlen, weil er sich nach einem nicht veröffentlichten Vorvertrag zurückgezogen hatte. Wenn Sie Käufer sind: Verlangen Sie, dass der Vorvertrag schnell veröffentlicht wird. Andernfalls können Sie die Immobilie verlieren. Wenn Sie Notar sind: Sie müssen den Verkauf beurkunden, wenn die Urkunde angefordert wird, selbst wenn Sie eine frühere nicht veröffentlichte Vereinbarung kennen. Ihre Pflicht ist es, die Veröffentlichung zu überprüfen, nicht einen Verkauf auf der Grundlage eines nicht entgegenhaltbaren Rechts zu blockieren.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Lassen Sie Ihren Vorvertrag unverzüglich veröffentlichen: Bitten Sie Ihren Notar sofort nach Unterzeichnung, die Veröffentlichung beim Grundbuchamt vorzunehmen. Dies dauert einige Wochen, schützt Sie aber.
- Verlangen Sie eine aufschiebende Bedingung: Fügen Sie in den Vorvertrag eine Klausel ein, die den Verkauf davon abhängig macht, dass keine andere veröffentlichte Kaufoption besteht. Dies ermöglicht Ihnen den Rücktritt, falls ein konkurrierendes Angebot erscheint.
- Überprüfen Sie Voreintragungen: Verlangen Sie vor Unterzeichnung einen Auszug der Veröffentlichungen zu der Immobilie. Ihr Notar kann dies durchführen.
- Handeln Sie bei Streitigkeiten schnell: Wenn Sie ausgeschlossen werden, klagen Sie im Eilverfahren (référé), um Ihr Recht feststellen zu lassen. Die Fristen sind kurz (einige Monate).
Vertiefung: einschlägige Rechtsprechung und Entwicklungen
Diese Entscheidung reiht sich in eine ständige Linie ein: Der Kassationsgerichtshof schützt den Notar, der eine Urkunde ohne Veröffentlichung beurkundet. Siehe z.B. Cass. 1ère civ., 12. Juni 2013, Nr. 12-18.243, die bestätigt, dass der Notar nicht verpflichtet ist, nicht veröffentlichte Kaufoptionen zu überprüfen. Wenn der Notar jedoch Kenntnis von einer veröffentlichten Kaufoption hat, muss er die Beurkundung verweigern. Der Trend geht dahin, den Notar in seiner Rolle als öffentlicher Amtsträger zu sichern, aber auch die Bedeutung der Grundbuchöffentlichkeit zu betonen. Für die Zukunft könnte die Digitalisierung der Veröffentlichungen die Fristen verkürzen und solche Konflikte reduzieren.
Checkliste vor dem Handeln
- Habe ich meinen Vorvertrag veröffentlichen lassen? Wenn nicht, kontaktieren Sie sofort Ihren Notar.
- Bin ich als Käufer ausgeschlossen? Konsultieren Sie einen Anwalt, um Ihre Chancen auf Schadensersatz zu bewerten.
- Bin ich als Verkäufer versucht, ein besseres Angebot anzunehmen? Überprüfen Sie, ob der erste Vorvertrag veröffentlicht wurde. Wenn ja, können Sie nicht mehr ohne Risiko an einen anderen verkaufen.
- Wie lange dauert die Veröffentlichung? Rechnen Sie mit 2 bis 4 Wochen. In Eilfällen kann ein beschleunigtes Verfahren in Betracht gezogen werden.
