Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 08-20.351 • 2010-03-25 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer eines schönen Hauses in Parentis-en-Born, mit einem Grundstück, das direkt an den See grenzt. Sie unterzeichnen einen Kaufvorvertrag, um es an ein junges Rentnerpaar zu verkaufen. Der Notar erstellt die Urkunde, nimmt Ihre Erklärung auf, dass keine Dienstbarkeit (Wegerecht oder andere Belastung des Grundstücks) besteht. Der Verkauf wird abgeschlossen. Einige Monate später entdecken die Käufer, dass eine Wegerecht-Dienstbarkeit dem Nachbarn erlaubt, ihren Garten zu durchqueren, um zum Strand zu gelangen. Ergebnis: Prozess, Schadensersatzklage gegen den Notar. Aber die entscheidende Frage ist: War der Notar verpflichtet, das Bestehen dieser Dienstbarkeit vor Abfassung des Vorvertrags zu prüfen?
Diese Frage stellen sich täglich Tausende von Eigentümern und Käufern in den Landes und anderswo. Muss man vom Notar verlangen, dass er alle Dokumente abwartet, bevor er einen Vorvertrag unterzeichnet? Die Antwort des Kassationsgerichtshofs in seinem Urteil vom 25. März 2010 (Nr. 08-20.351) ist klar: Nein. Der Notar muss vor dem Kaufvorvertrag keinen Grundstückszustandsbericht (Hypothekenurkunde mit Auflistung der Dienstbarkeiten und Belastungen) einholen, da dieser Vorvertrag gerade dazu dient, die Einigung der Parteien festzuhalten, ohne den Ablauf der für die Beschaffung der Verwaltungs- und Hypothekenunterlagen erforderlichen Fristen abzuwarten. Kurz gesagt: Der Kaufvorvertrag ist eine bedingte Verpflichtung: Man unterschreibt schnell, prüft später.
Aber Vorsicht: Diese Lösung ist kein Freibrief für Notare. Sie geht mit einer strengen Anforderung einher: Der Notar muss in den Vorvertrag eine aufschiebende Bedingung (Klausel, die den Verkauf vom Eintritt eines Ereignisses abhängig macht) einfügen, die den Käufer schützt, falls die Erklärung des Verkäufers unrichtig ist. Daran erinnert der Kassationsgerichtshof in diesem Fall. Lassen Sie uns gemeinsam diese Entscheidung analysieren, die unmittelbare praktische Konsequenzen für jeden Immobilienakteur hat, ob Sie nun in Capbreton oder anderswo sind.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer eines Baugrundstücks in Parentis-en-Born, unterzeichnet einen einseitigen Kaufvorvertrag zugunsten der Gesellschaft Sarepa, die auf Immobilienentwicklung spezialisiert ist. Der Preis wird auf 300.000 € festgesetzt, unter den üblichen aufschiebenden Bedingungen: Erteilung einer Baugenehmigung für eine bestimmte Nettogeschossfläche (SHON) und Fehlen einer Dienstbarkeit, die die Erschließungsarbeiten beeinträchtigen könnte. Der Notar, Maître Y, nimmt die Erklärung von Herrn X auf, dass keine Dienstbarkeit das Grundstück belastet.
Der Vorvertrag wird im März 2005 unterzeichnet. Die Baugenehmigung wird im Mai 2005 erteilt. Im Juni 2005 jedoch, als der Verkauf durch notarielle Urkunde (endgültiger Akt beim Notar) wiederholt werden soll, erfährt Sarepa vom Notar selbst, dass eine Wegerecht-Dienstbarkeit auf dem Grundstück lastet, die dem Nachbarn erlaubt, das Grundstück zu durchqueren, um zur öffentlichen Straße zu gelangen. Diese Dienstbarkeit verringert die Bebaubarkeit des Grundstücks und macht das Immobilienprojekt weniger rentabel. Sarepa handelt daraufhin eine Preisminderung aus: Ein neuer Vorvertrag wird für 250.000 € unterzeichnet, also 50.000 € weniger.
Aber Sarepa gibt sich damit nicht zufrieden. Sie ist der Ansicht, der Notar habe einen Fehler begangen, indem er das Bestehen dieser Dienstbarkeit nicht früher erkannt habe. Nach ihrer Auffassung hätte der Notar bereits vor Unterzeichnung des ersten Vorvertrags einen Hypothekenauszug (amtliches Dokument mit Auflistung der Eintragungen und Dienstbarkeiten) einholen oder zumindest die bebaubare Fläche prüfen müssen. Sie verklagt Maître Y auf zivilrechtliche Berufshaftung (Schadensersatzklage) vor dem Tribunal de grande instance von Mont-de-Marsan. Sie fordert die Preisdifferenz von 50.000 € sowie zusätzliche Kosten und Schmerzensgeld.
Das Tribunal weist ihre Klage ab. Das Berufungsgericht Pau bestätigt. Sarepa legt Kassation ein. Der Fall gelangt vor den Kassationsgerichtshof, der endgültig entscheiden wird.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof musste eine präzise Frage beantworten: Ist der Notar verpflichtet, sich vor Abfassung eines Kaufvorvertrags einen Grundstückszustandsbericht (oder Hypothekenauszug) zu beschaffen? Mit anderen Worten: Muss er das Bestehen von Dienstbarkeiten oder anderen Belastungen prüfen, bevor die Parteien ihre Einigung erzielt haben?
Für Sarepa lautete die Antwort ja. Sie berief sich auf Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382), der jede Person verpflichtet, den durch ihr Verschulden verursachten Schaden zu ersetzen. Nach ihrer Ansicht hat der Notar als Rechtsberater eine Informations- und Beratungspflicht. Er muss sicherstellen, dass der Käufer vor seiner Bindung alle wesentlichen Elemente der Immobilie kennt. Die Dienstbarkeit ist jedoch ein entscheidendes Element der Willensbildung. Der Notar hätte sie daher vor dem Vorvertrag offenlegen müssen.
Aber der Kassationsgerichtshof folgt dieser Argumentation nicht. Er ist der Ansicht, dass der Kaufvorvertrag ein Vorvertrag ist, dessen Zweck gerade darin besteht, den Willen der Parteien festzuhalten, ohne den Ablauf der für die Beschaffung der Verwaltungs- und Hypothekenunterlagen erforderlichen Fristen abzuwarten. Mit anderen Worten: Der Vorvertrag ist eine bedingte Verpflichtung: Man unterschreibt schnell, prüft später.
