Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 08-12.649 • 2009-01-28 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Aix-les-Bains, aber Ihre Mutter hat den Nießbrauch (das Recht, die Immobilie zu nutzen und die Mieteinnahmen zu beziehen). Sie unterzeichnen ein Versprechen des Verkaufs des Bloßeigentums (die Immobilie ohne den Nießbrauch) an einen Käufer. Vor dem endgültigen Verkauf stirbt Ihre Mutter: Der Nießbrauch erlischt. Was passiert? Bezieht sich das Versprechen noch auf das Bloßeigentum oder auf das Volleigentum?
Genau diese Frage wurde dem Kassationshof im Urteil vom 28. Januar 2009 (Nr. 08-12.649) vorgelegt. Eine Frage, die jeder Eigentümer oder Erwerber kennen sollte, bevor er unterschreibt. Denn die Antwort kann die finanzielle Situation verändern.
Der Gerichtshof entschied: Sofern keine gegenteilige Klausel vereinbart wurde, hat das Versprechen des Verkaufs des Bloßeigentums einer mit Nießbrauch belasteten Immobilie im Falle des Erlöschens des Nießbrauchs notwendigerweise das Volleigentum zum Gegenstand. Mit anderen Worten, der Käufer kann das Volleigentum zum gleichen Preis verlangen. Eine Entscheidung, die den Erwerber schützt, den Verkäufer aber überraschen kann.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr Y, Eigentümer eines Gebäudes in Cognin, hatte einem Erwerber ein Versprechen des Verkaufs des Bloßeigentums seiner Immobilie eingeräumt. Das Gebäude war zugunsten seiner Mutter, Frau X, mit einem Nießbrauch belastet. Das Versprechen wurde unterzeichnet, der Preis festgelegt. Doch vor der Wiederholung durch notarielle Urkunde (dem endgültigen Verkauf beim Notar) verstarb die Mutter. Der Nießbrauch erlosch somit gemäß Artikel 617 des Code civil (der vorsieht, dass der Nießbrauch mit dem Tod des Nießbrauchers endet).
Der Erwerber, der nun Anspruch auf das Volleigentum zu haben glaubte, verklagte Herrn Y auf zwangsweise Durchführung des Verkaufs (um ihn zu zwingen, das Volleigentum zum vereinbarten Preis zu verkaufen). Herr Y weigerte sich mit der Begründung, das Versprechen beziehe sich nur auf das Bloßeigentum, und das Erlöschen des Nießbrauchs ändere den Vertragsgegenstand. Er argumentierte, der Erwerber müsse einen Aufpreis zahlen, um das Volleigentum zu erwerben.
Das Berufungsgericht von Chambéry gab Herrn Y recht. Der Erwerber legte jedoch Kassation ein. Der Kassationshof hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache an das Berufungsgericht von Lyon zurück. Für das oberste Gericht ist das Versprechen des Verkaufs des Bloßeigentums im Falle des Erlöschens des Nießbrauchs als Versprechen des Verkaufs des Volleigentums zu werten. Der Verkäufer kann daher keinen höheren Preis verlangen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 617 des Code civil, der die Gründe für das Erlöschen des Nießbrauchs auflistet: Tod des Nießbrauchers, Ablauf der Frist, Konsolidierung (Vereinigung von Nießbrauch und Bloßeigentum in derselben Hand) usw. Im vorliegenden Fall hatte der Tod der Nießbraucherin den Nießbrauch erlöschen lassen.
Aber die Begründung geht weiter. Der Gerichtshof ist der Ansicht, dass das Versprechen des Verkaufs des Bloßeigentums einer mit Nießbrauch belasteten Immobilie „notwendigerweise im Falle des Erlöschens des Nießbrauchs das Volleigentum dieser Immobilie zum Gegenstand hat“. Warum? Weil die Absicht der Parteien bei Unterzeichnung eines solchen Versprechens darin besteht, das Eigentum an der Immobilie auf Dauer zu übertragen, und nicht einen Nießbrauch bestehen zu lassen, der nicht mehr existiert. Wenn der Nießbrauch vor dem Verkauf wegfällt, wird der Vertragsgegenstand zum Volleigentum, ohne dass der Preis neu verhandelt werden muss.
Diese Lösung ist eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung (Civ. 3e, 12. Mai 1999, Nr. 97-13.869). Es handelt sich nicht um eine Kehrtwende. Sie ist jedoch bei Praktikern und Privatpersonen oft unbekannt. Das Berufungsgericht von Chambéry hatte den Fehler begangen, so zu argumentieren, als sei der Nießbrauch ein dauerhaftes Element, obwohl der Vertrag sein mögliches Erlöschen vorwegnahm. Die Tatsachenrichter hatten gegen Artikel 617 verstoßen, indem sie die Konsequenzen des Erlöschens des Nießbrauchs auf den Gegenstand des Versprechens nicht gezogen hatten.
Was das für Sie konkret ändert
Für einen Eigentümer (Verkäufer): Wenn Sie ein Versprechen des Verkaufs des Bloßeigentums unterzeichnen und der Nießbraucher vor dem endgültigen Verkauf stirbt, sind Sie verpflichtet, das Volleigentum zum gleichen Preis zu verkaufen. Potenzieller finanzieller Verlust: der Wert des Nießbrauchs, der je nach Alter des Nießbrauchers 30 bis 50 % des Immobilienwerts ausmachen kann. Beispiel in Cognin: Eine Immobilie im Wert von 200.000 € im Volleigentum, der Nießbrauch einer 70-jährigen Person ist etwa 30 % (60.000 €) wert. Wenn Sie das Bloßeigentum für 140.000 € verkaufen und der Nießbrauch erlischt, müssen Sie das Volleigentum für 140.000 € liefern. Das entspricht einem Minderwert von 60.000 €.
Für einen Erwerber: Das ist ein Schutz. Sie können das Volleigentum verlangen, ohne mehr zu zahlen. Aber Vorsicht: Wenn Sie im Gegenteil nur das Bloßeigentum erwerben möchten (z.B. aus steuerlichen Gründen), müssen Sie im Versprechen eine Klausel zur Vorbehalt des Nießbrauchs aufnehmen, wie der Titel des Urteils erwähnt. Andernfalls bezieht sich das Versprechen auf das Volleigentum.
Für einen Immobilienfachmann (Makler, Notar): Sie müssen Ihre Kunden über diese Regel informieren. Fügen Sie eine Klausel ein, die das Schicksal des Versprechens im Falle des Erlöschens des Nießbrauchs regelt. Ohne eine solche kann der Verkäufer in eine Falle geraten.
Vier Tipps zur Vermeidung dieser Art von Streitigkeiten
- Vereinbaren Sie eine Klausel zum Vorbehalt des Nießbrauchs im Versprechen: Wenn Sie möchten, dass der Verkauf auch nach Erlöschen des Nießbrauchs auf das Bloßeigentum beschränkt bleibt, schreiben Sie es schwarz auf weiß. Beispiel: „Dieses Versprechen wird unter der Bedingung abgegeben, dass der Nießbrauch bis zur Wiederholung bestehen bleibt. Im Falle des Erlöschens wird der Verkauf aufgehoben oder der Preis reduziert.“
- Lassen Sie den Wert des Nießbrauchs schätzen: Berechnen Sie vor der Unterzeichnung den Wert des Nießbrauchs nach der Steuertabelle (Alter
