Entscheidungsreferenz: cc • N° 09-69.914 • 2010-10-06 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer in Lunel, Sie unterzeichnen einen Kaufversprechen für Ihr Haus für 250.000 €. Der Käufer erhält eine Kreditverweigerung, der Kauf platzt. Sie verlieren drei Monate und möchten Schadensersatz fordern. Aber wer muss beweisen, dass der Käufer die notwendigen Schritte unternommen hat? Genau diese Frage hat der Kassationshof in einem Urteil vom 6. Oktober 2010 entschieden.
Viele Verkäufer denken, dass der Käufer nachweisen muss, dass er einen konformen Kredit beantragt hat. Doch das oberste Gericht hat die Beweislast umgekehrt: Der Verkäufer muss beweisen, dass der Käufer die Erfüllung der aufschiebenden Bedingung verhindert hat (d.h. er hat die Schritte nicht unternommen oder ein konformes Kreditangebot abgelehnt).
Dieses Urteil ist eine bedeutende Entscheidung für jeden verkaufenden oder kaufenden Eigentümer. Es schützt den gutgläubigen Käufer und zwingt den Verkäufer, die Böswilligkeit zu beweisen. Lassen Sie uns gemeinsam diese Entscheidung und ihre praktischen Konsequenzen anhand konkreter Beispiele in Lattes und anderswo entschlüsseln.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr und Frau X, Eigentümer einer Immobilie in Lunel, unterzeichnen einen Kaufversprechen mit Herrn Y, dem Käufer. Der Vorvertrag (Kaufversprechen) enthält eine aufschiebende Bedingung der Krediterlangung: Der Kauf wird annulliert, wenn der Käufer seine Finanzierung nicht erhält. Der Käufer muss gemäß der Klausel „alle notwendigen Schritte zur Erlangung des Kredits unternehmen“.
Herr Y stellt einen Kreditantrag bei seiner Bank, der abgelehnt wird. Er informiert den Verkäufer und verlangt die Rückzahlung der Anzahlung. Doch der Verkäufer meint, der Käufer habe nicht ausreichende Bemühungen unternommen: Er hätte mehrere Banken anfragen oder ein Kreditangebot annehmen müssen, das der Verkäufer angeblich vorgelegt hatte. Der Verkäufer verklagt den Käufer auf Schadensersatz mit der Begründung, die aufschiebende Bedingung sei durch das Verschulden des Käufers nicht eingetreten.
Das Berufungsgericht gibt dem Verkäufer recht und stellt fest, dass der Käufer nicht nachweist, alle Schritte unternommen zu haben. Der Käufer legt Kassationsbeschwerde ein. Der Kassationshof hebt das Berufungsurteil auf: Er entscheidet, dass der Verkäufer, der das Verschulden des Käufers geltend macht, beweisen muss, dass dieser die Verwirklichung der Bedingung verhindert hat. Der Käufer hatte jedoch nachgewiesen, mindestens einen Kreditantrag gestellt zu haben, der den vereinbarten Merkmalen entsprach. Der Verkäufer erbrachte keinen Beweis, dass der Käufer ein Kreditangebot abgelehnt oder die notwendigen Schritte nicht unternommen hatte. Der Kauf wird daher ohne Verschulden des Käufers annulliert.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 1178 des Code civil (alter Artikel 1178, inzwischen ersetzt durch Artikel 1304-3). Dieser Artikel bestimmt, dass die aufschiebende Bedingung (ein zukünftiges und ungewisses Ereignis, von dem das Zustandekommen des Vertrags abhängt) als erfüllt gilt, wenn der Schuldner (hier der Verkäufer) ihre Erfüllung verhindert hat. Hier ist es jedoch umgekehrt: Der Verkäufer beschuldigt den Käufer, die Bedingung verhindert zu haben. Daher wendet das Gericht den allgemeinen Grundsatz der Beweislast an: Wer die Erfüllung einer Verpflichtung verlangt, muss sie beweisen (Artikel 1353 des Code civil, alter 1315). Der Verkäufer, der Schadensersatz fordert, muss beweisen, dass der Käufer seiner Verpflichtung, einen Kredit zu beantragen, nicht nachgekommen ist.
Anders formuliert: Der Käufer muss nicht nachweisen, dass er alle Schritte unternommen hat; es genügt, dass er darlegt, einen konformen Kreditantrag gestellt zu haben. Danach muss der Verkäufer beweisen, dass der Käufer ein konformes Kreditangebot abgelehnt oder die erforderlichen Schritte nicht unternommen hat. Diese Entscheidung bestätigt eine frühere Rechtsprechung (Civ. 3e, 30. April 2003, Nr. 01-17.555) und stellt keine Abkehr dar. Sie klärt vor allem die Beweisverteilung.
Das Gericht weist auch das Argument des Verkäufers zurück, die Klausel des Vorvertrags habe den Käufer verpflichtet, „alle notwendigen Schritte zu unternehmen“: Dies bedeute nicht, dass er unbegrenzt viele Anträge stellen müsse. Ein einziger konformer Antrag genügt, sofern keine sehr eindeutige gegenteilige Klausel vorliegt. Die Entscheidung schützt daher den Käufer, zwingt den Verkäufer jedoch zu erhöhter Wachsamkeit bereits bei der Abfassung des Kaufversprechens.
Was das für Sie konkret ändert
Für den Käufer: Sie sind nun in einer starken Position. Wenn Sie einen Kreditantrag gestellt haben, der den Merkmalen des Vorvertrags entspricht (Betrag, Laufzeit, Zinssatz), und dieser Antrag abgelehnt wird, können Sie die Rückzahlung Ihrer Anzahlung verlangen, ohne rechtliche Schritte fürchten zu müssen. Konkretes Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung in Lattes für 180.000 € mit einer Eigenkapitalbeteiligung von 20.000 €. Sie beantragen einen Kredit über 160.000 € auf 20 Jahre zu 3,5 %. Die Bank lehnt ab. Sie informieren den Verkäufer und verlangen die Rückzahlung Ihrer Anzahlung von 18.000 €. Der Verkäufer kann Ihnen keinen Schadensersatz abverlangen, es sei denn, er beweist, dass Sie ein konformes Kreditangebot abgelehnt haben (z.B. ein Angebot zum gleichen Zinssatz und gleicher Laufzeit).
Für den Verkäufer: Die Lehre ist klar. Wenn Sie das Scheitern der aufschiebenden Bedingung anfechten wollen, müssen Sie Beweise sammeln, dass der Käufer die Schritte nicht unternommen oder ein Angebot abgelehnt hat. Zum Beispiel, wenn der Käufer Ihnen anvertraut hat, er habe nur eine Bank angefragt, obwohl der Vorvertrag die Kontaktaufnahme mit mindestens drei Banken verlangte, oder wenn er ein Kreditangebot zu den vereinbarten Bedingungen abgelehnt hat. Ohne Beweise werden Sie verlieren. In einem aktuellen Fall verlor ein Verkäufer in Lunel 10.000 € an Makler- und Notargebühren.
