Decisione di riferimento: cc • N° 09-69.914 • 2010-10-06 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari a Lunel, firmate una promessa di vendita della vostra casa per 250.000 €. L'acquirente ottiene un rifiuto di prestito, la vendita salta. Perdete tre mesi e volete richiedere danni e interessi. Ma chi deve provare che l'acquirente ha effettivamente compiuto le necessarie diligenze? È esattamente la questione che la Corte di Cassazione ha deciso con una sentenza del 6 ottobre 2010.
Molti venditori pensano che l'acquirente debba dimostrare di aver richiesto un prestito conforme. Tuttavia, l'Alta Corte ha invertito l'onere della prova: spetta al venditore provare che l'acquirente ha impedito l'avveramento della condizione sospensiva (cioè che non ha compiuto le diligenze o ha rifiutato un'offerta di prestito conforme).
Questa sentenza è una decisione importante per ogni proprietario venditore o acquirente. Protegge l'acquirente in buona fede e impone al venditore di provare la malafede. Analizziamo insieme questa decisione e le sue conseguenze pratiche, con esempi concreti a Lattes e altrove.
I fatti: una storia come tante
I signori X, proprietari di un immobile a Lunel, firmano una promessa di vendita con il signor Y, acquirente. Il compromesso (promessa di vendita) contiene una condizione sospensiva di ottenimento di un prestito: la vendita è annullata se l'acquirente non ottiene il finanziamento. L'acquirente deve, secondo la clausola, «fare tutte le diligenze necessarie per l'ottenimento del prestito».
Il signor Y presenta una domanda di prestito alla sua banca, che rifiuta. Informa il venditore e chiede la restituzione del deposito cauzionale. Ma il venditore ritiene che l'acquirente non abbia compiuto sufficienti diligenze: avrebbe dovuto richiedere a più banche, o accettare un'offerta di prestito che il venditore sostiene essere stata presentata. Il venditore cita in giudizio l'acquirente per ottenere danni e interessi, ritenendo che la condizione sospensiva non si sia realizzata per colpa dell'acquirente.
La corte d'appello dà ragione al venditore, ritenendo che l'acquirente non provi di aver compiuto tutte le diligenze. L'acquirente ricorre in cassazione. La Corte di Cassazione cassa la sentenza d'appello: ritiene che spetti al venditore, che invoca la colpa dell'acquirente, provare che questi ha impedito la realizzazione della condizione. Ora, l'acquirente aveva dimostrato di aver presentato almeno una domanda di prestito conforme alle caratteristiche stipulate. Il venditore non forniva la prova che l'acquirente avesse rifiutato un'offerta di prestito o non avesse compiuto le diligenze necessarie. La vendita è quindi annullata senza colpa dell'acquirente.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 1178 del Codice civile (vecchio articolo 1178, ora sostituito dall'articolo 1304-3). Tale articolo dispone che la condizione sospensiva (evento futuro e incerto da cui dipende la formazione del contratto) si considera avverata se è il debitore (qui il venditore) a impedirne l'avveramento. Ma qui è l'inverso: il venditore accusa l'acquirente di aver impedito la condizione. La Corte applica quindi il principio generale dell'onere della prova: chi richiede l'esecuzione di un'obbligazione deve provarla (articolo 1353 del Codice civile, vecchio 1315). Il venditore, che chiede danni e interessi, deve provare che l'acquirente non ha soddisfatto il suo obbligo di attivarsi per il prestito.
In altre parole: l'acquirente non deve provare di aver compiuto tutte le diligenze; è sufficiente che dimostri di aver presentato una domanda di prestito conforme. Successivamente, spetta al venditore provare che l'acquirente ha rifiutato un'offerta di prestito conforme o non ha effettuato le diligenze richieste. Questa decisione è una conferma di una giurisprudenza precedente (Civ. 3e, 30 aprile 2003, n° 01-17.555) e non un revirement. Chiarisce soprattutto la ripartizione della prova.
La Corte respinge anche l'argomento del venditore secondo cui la clausola del compromesso imponeva all'acquirente di «fare tutte le diligenze necessarie»: ciò non implica che debba moltiplicare le richieste senza limiti. Una sola richiesta conforme è sufficiente, salvo clausola contraria molto esplicita. La decisione è quindi protettiva per l'acquirente, ma impone al venditore una maggiore vigilanza già nella redazione della promessa.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per l'acquirente: siete ora in una posizione di forza. Se avete presentato una domanda di prestito conforme alle caratteristiche del compromesso (importo, durata, tasso), e tale domanda è stata rifiutata, potete ottenere la restituzione del vostro deposito cauzionale senza temere azioni legali. Esempio concreto: acquistate un appartamento a Lattes per 180.000 €, con un apporto di 20.000 €. Richiedete un prestito di 160.000 € su 20 anni al tasso del 3,5%. La banca rifiuta. Informate il venditore e chiedete il rimborso del vostro deposito cauzionale di 18.000 €. Il venditore non può chiedervi danni e interessi, a meno che non provi che avete rifiutato un'offerta di prestito conforme (ad esempio, un'offerta allo stesso tasso e sulla stessa durata).
Per il venditore: la lezione è chiara. Se volete contestare il fallimento della condizione sospensiva, dovete raccogliere prove che l'acquirente non ha compiuto le diligenze o ha rifiutato un'offerta. Ad esempio, se l'acquirente vi ha confidato di aver richiesto solo a una banca mentre il compromesso richiedeva di contattarne almeno tre, o se ha rifiutato un'offerta di prestito a condizioni identiche a quelle previste. Senza prove, perderete. In un caso recente, un venditore a Lunel ha perso 10.000 € di spese di agenzia e notaio.
