Entscheidungsreferenz: cc • N° 18-20.373 • 2019-02-21 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz in Caluire-et-Cuire, friedlich in Ihrem Leben eingerichtet. Eines Tages erhalten Sie eine gerichtliche Vorladung. Grund? Der Verwalter hat einen Werkvertrag ohne Abstimmung in der Eigentümerversammlung unterzeichnet, und das Unternehmen fordert 30.000 € von den Wohnungseigentümern. Sie haben nichts unterschrieben, nichts abgestimmt, aber dennoch haften Sie gesamtschuldnerisch. Genau das stellt die Entscheidung des Conseil constitutionnel vom 21. Februar 2019 (Nr. 18-20.373) klar. Aber was ändert sich dadurch genau? Und wie reagieren?
Diese vorrangige Verfassungsfrage (QPC) wurde von mehreren Wohnungseigentümergemeinschaften des Gebäudes La Nova in Grenoble gestellt, die mit einer Zahlungsklage eines Unternehmers konfrontiert waren. Ihr Argument: Der Verwalter hatte Arbeiten ohne Genehmigung der Eigentümerversammlung in Auftrag gegeben, und dennoch machte das Gesetz sie haftbar. Ist das verfassungsgemäß? Der Conseil constitutionnel sagte ja. Unbestritten bleiben die Wohnungseigentümer für Schulden haftbar, die der Verwalter in Ausübung seiner Aufgaben eingegangen ist, selbst ohne Abstimmung. Eine Entscheidung, die die Wohnungseigentümergemeinschaften erschüttert, aber auch ihre Schutzmechanismen hat.
In diesem Artikel werde ich Ihnen die Geschichte hinter dieser Entscheidung erzählen, die Argumentation der Richter analysieren und vor allem konkrete Ratschläge geben, um zu vermeiden, in eine solche Situation zu geraten. Ob Sie vermietender Eigentümer, Mieter oder Wohnungseigentümer sind, diese Zeilen betreffen Sie.
Die Fakten: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Die Geschichte beginnt in Grenoble, in einer modernen Residenz namens La Nova. Mehrere Wohnungseigentümergemeinschaften (La Nova 1-2, 3-4-5, Le Vogel, Pierra Menta, L'Archeboc) werden von einem Bauunternehmen verklagt. Dieses fordert die Bezahlung von Arbeiten, die in den Gemeinschaftsflächen durchgeführt wurden. Das Problem? Der Verwalter hat den Werkvertrag unterschrieben, ohne zuvor eine Abstimmung der Eigentümerversammlung eingeholt zu haben. Im Wohnungseigentumsrecht kann der Verwalter Ausgaben über sein Budget hinaus nur mit ausdrücklicher Genehmigung tätigen. Dennoch hat der Unternehmer die Arbeiten ausgeführt und verlangt Bezahlung.
Die Wohnungseigentümer, vertreten durch ihre Gemeinschaften, weigern sich zu zahlen. Sie berufen sich auf das Fehlen einer Genehmigung. Der Fall gelangt vor das tribunal judiciaire von Grenoble, das sie zur Zahlung verurteilt. Warum? Weil Artikel 1240 des Code civil (der verpflichtet, den durch eigenes Verschulden verursachten Schaden zu ersetzen) zugunsten des Gesetzes vom 10. Juli 1965 über das Wohnungseigentum verdrängt wird, das die Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch für Schulden haftbar macht, die der Verwalter in Ausübung seiner Aufgaben eingegangen ist. Selbst wenn der Verwalter einen Fehler begangen hat, indem er ohne Abstimmung unterschrieben hat, müssen die Wohnungseigentümer zahlen und können dann den Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.
Dies ist nicht das erste Mal, dass ein solcher Rechtsstreit auftritt. Unbestritten bin ich auf Fälle gestoßen, in denen ein Verwalter, manchmal schlecht beraten, dringende Arbeiten (z. B. einen Wasserrohrbruch) ohne Abwarten der Eigentümerversammlung in Auftrag gibt. Das Problem ist, dass der Begriff der Dringlichkeit oft bestritten wird. Hier waren die Arbeiten nicht dringend, aber der Verwalter unterschrieb trotzdem. Ergebnis: Die Wohnungseigentümer müssen zahlen. Der Conseil constitutionnel, von den Gemeinschaften angerufen, hat dieses System bestätigt. Er befand, dass das Gesetz nicht verfassungswidrig ist, da es Dritte (hier den Unternehmer) schützt, die die Befugnisse des Verwalters nicht überprüfen können. Achtung jedoch: Die Entscheidung verschließt nicht die Tür für eine Klage gegen den Verwalter wegen Pflichtverletzung.
Die Argumentation des Gerichts — analysiert
Der Conseil constitutionnel musste eine einfache Frage beantworten: Ist Artikel 1240 des Code civil, der die Haftung der Wohnungseigentümer für Handlungen des Verwalters begründet, verfassungsgemäß? Die Wohnungseigentümer argumentierten, dass diese automatische Haftung ohne eigenes Verschulden ihr Eigentumsrecht (Artikel 2 der Erklärung der Menschen- und Bürgerrechte) und das Recht auf effektiven Rechtsschutz (Artikel 16) verletze. Ihre Argumentation: Sie haben die Arbeiten nicht abgestimmt, kein Verschulden trifft sie, daher sollten sie nicht zahlen müssen. Dennoch macht das Gesetz sie gesamtschuldnerisch haftbar.
Der Conseil constitutionnel wies ihr Argument zurück. Er befand, dass die Haftung der Wohnungseigentümer nicht automatisch und unbegrenzt sei. Artikel 1240 gelte nur, wenn der Verwalter im Rahmen seiner gesetzlichen Befugnisse gehandelt habe (laufende Verwaltung, dringende Arbeiten usw.). Überschreite der Verwalter seine Befugnisse, könnten die Wohnungseigentümer die Zahlung verweigern, allerdings nur unter der Bedingung, dass sie nachweisen, dass der Dritte (der Unternehmer) diese Überschreitung kannte oder hätte kennen müssen. Unbestritten ist, dass die Beweislast umgekehrt ist: Der Wohnungseigentümer muss nachweisen, dass der Dritte bösgläubig war. In der Praxis ist das sehr schwierig.
Die Richter befanden auch, dass das Gesetz einem Allgemeininteresse dient: der Sicherheit von Immobilientransaktionen. Unternehmer müssen dem Verwalter vertrauen können, ohne jede Entscheidung der Eigentümerversammlung überprüfen zu müssen. Ohne diese Regel wären Arbeiten in Wohnungseigentümergemeinschaften lahmgelegt. Unbestritten hat der Conseil constitutionnel das System bestätigt, aber er hat daran erinnert, dass die Wohnungseigentümer einen Rechtsbehelf haben: Sie können den Verwalter auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzung verklagen. Das ist ein wesentlicher Punkt. Die Entscheidung ist kein Freibrief für Verwalter.
