Entscheidungsreferenz: cc • N° 10-40.056 • 2011-01-27 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade ein Haus in Pomponne gekauft, einem kleinen ruhigen Dorf. Sie ziehen ein, in der Hoffnung, endlich Ruhe zu finden. Doch jeden Abend hindern Sie der Lärm der Lastwagen und das Lachen der Gäste des benachbarten Raststätte am Schlafen. Sie stellen fest, dass dieses Geschäft bereits vor Ihrer Ankunft bestand. Der Eigentümer hält Ihnen entgegen, dass seine Tätigkeit vorbestehend sei und er daher nicht verantwortlich sei. Was sagt das Gesetz? Kann man wirklich alles im Namen der Vorbeständigkeit ertragen? Das ist die brennende Frage, die dem Conseil constitutionnel in der Entscheidung vom 27. Januar 2011 gestellt wurde. Und die Antwort ist nicht so einfach, wie man denkt.
Dieser Fall, der aus einem Rechtsstreit zwischen Eigentümern und einer Raststätte in Meaux entstand, hat das Immobilienrecht erschüttert. Die Richter mussten ein Dilemma lösen: Kann der Grundsatz der Entschädigung für ungewöhnliche Nachbarschaftsstörungen ausgeschlossen werden, weil der Störer zuerst da war? Der Cour de cassation legte eine vorrangige Verfassungsfrage (QPC) vor, ein Verfahren, das es jedem Rechtsuchenden ermöglicht, ein Gesetz anzufechten. Urteil: Das Befreiungsgesetz wurde für verfassungswidrig erklärt. Aber Vorsicht, das ist nicht das Ende der Geschichte.
Um zu verstehen, was sich konkret ändert, tauchen wir in die Fakten ein. Denn dieser Fall von Pomponne-Meaux ist kein Einzelfall: Hunderte von Anwohnern erleiden täglich Lärm-, Geruchs- oder Sichtbelästigungen und fragen sich, ob sie Rechte gegenüber einem Nachbarn haben, der vor ihnen dort war.
Die Fakten: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Herr und Frau X, Eigentümer in Pomponne seit 2005, sahen ihren Alltag zur Hölle werden. Ihr Haus grenzt an den Parkplatz einer Raststätte, einem obligatorischen Durchgangspunkt für Lastwagenfahrer auf der Achse Meaux-Paris. Ab 6 Uhr morgens dröhnen die Motoren, Türen knallen, Gespräche hallen. Manchmal brechen Streitigkeiten aus. Die Belästigungen sind so stark, dass die Eigentümer im Sommer ihre Fenster nicht mehr öffnen können. Sie klagen, um diese ungewöhnlichen Nachbarschaftsstörungen zu unterbinden (d. h. Belästigungen, die über die normalen Nachbarschaftsinconvenienten hinausgehen).
Die Raststätte verteidigt sich: „Wir waren vor Ihnen da!“ Tatsächlich sah ein Gesetz (ehemaliger Artikel L. 112-16 des Code de la construction et de l'habitation) vor, dass der Verursacher einer vor der Ankunft des Nachbarn bestehenden Tätigkeit nicht für ungewöhnliche Störungen verantwortlich war, sofern die Tätigkeit die geltenden Vorschriften einhielt. Das Tribunal de Meaux und dann das Berufungsgericht Paris gaben der Raststätte recht. Verzweifelt wandten sich die Eheleute X an den Cour de cassation, der beschloss, die Frage dem Conseil constitutionnel vorzulegen: Ist diese Vorbeständigkeitsregel verfassungskonform?
Der Conseil constitutionnel, angerufen vom Cour de cassation am 27. Januar 2011, prüfte die Gültigkeit dieses Gesetzes. Er befand, dass es einen unverhältnismäßigen Eingriff in das Eigentumsrecht und das Recht auf wirksamen Rechtsbehelf darstellte. Klar gesagt: Man kann einem Eigentümer nicht jeglichen Schutz gegen schwerwiegende Belästigungen verweigern, nur weil er später gekommen ist. Das Gesetz wurde mit der Veröffentlichung der Entscheidung aufgehoben, aber Vorsicht: Laufende Rechtsstreitigkeiten unterliegen weiterhin der alten Regel, es sei denn, der Richter entscheidet, die neue anzuwenden.
Die Argumentation des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Conseil constitutionnel stützte seine Entscheidung auf zwei Säulen: das Eigentumsrecht (Artikel 2 der Erklärung der Menschen- und Bürgerrechte) und das Recht auf wirksamen Rechtsbehelf (Artikel 16). Er befand, dass das Befreiungsgesetz zu absolut sei. Es erlaubte einem Betreiber, schwerwiegende Belästigungen zu verursachen, ohne jemals belangt werden zu können, sofern seine Tätigkeit vorbestehend war. Dies bedeutete, dass Neuankömmlingen eine übermäßige Last auferlegt wurde, ohne jede Möglichkeit einer Entschädigung oder Einstellung der Störungen.
Konkret besagte das Gesetz: „Wenn Sie ein Haus neben einer bestehenden Tätigkeit kaufen, können Sie sich nie über die normalen Belästigungen dieser Tätigkeit beschweren, selbst wenn sie ungewöhnlich werden.“ Der Conseil befand, dass diese Regel verfassungswidrig sei, da sie das gerechte Gleichgewicht zwischen den Rechten der Eigentümer und der unternehmerischen Freiheit missachtete.
Aber Vorsicht: Der Conseil hat nicht jeglichen Schutz für vorbestehende Tätigkeiten beseitigt. Er sagte lediglich, dass das Gesetz es dem Richter ermöglichen müsse, im Einzelfall zu beurteilen, ob die Vorbeständigkeit ganz oder teilweise befreien kann. Seitdem können Sie auch dann eine Entschädigung erhalten, wenn Sie sich später niederlassen, sofern die Störungen ungewöhnlich sind. Allerdings bleibt die Vorbeständigkeit ein Element, das der Richter berücksichtigen kann, um die Entschädigung zu modulieren (z. B. Schadensersatz statt Einstellung der Tätigkeit).
Diese Entscheidung ist ein Sieg für die Anwohner. Sie erinnert daran, dass das Eigentumsrecht kein leeres Wort ist. Aber sie lässt den Begriff der Vorbeständigkeit nicht verschwinden: Sie stellt ihn in einen ausgewogenen Rahmen. Die Gerichte müssen nun die Interessen abwägen.
Was sich für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Wenn Sie eine Immobilie neben einer lauten Tätigkeit (Bar, Werkstatt, Parkplatz) vermieten, können Sie nun gegen den Verantwortlichen der Belästigungen vorgehen, selbst wenn die Tätigkeit vor Ihrem Erwerb bestand. Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung in Meaux, Rue du Faubourg Saint-Martin, neben einer seit 10 Jahren geöffneten Diskothek. Wenn der Lärm über das normale Maß hinausgeht, können Sie Isolierungsarbeiten oder Schadensersatz verlangen. Vor 2011 hätten Sie nichts erreichen können.
Für Mieter: Wenn Sie eine Wohnung neben einer störenden Tätigkeit mieten, können Sie sich ebenfalls auf diese Entscheidung berufen. Sie müssen nicht länger hinnehmen, dass die Vorbeständigkeit der Tätigkeit einer Klage entgegensteht. Wichtig: Sie müssen nachweisen, dass die Störungen ungewöhnlich sind (d. h. über die normalen Nachbarschaftsinconvenienten hinausgehen). Eine einfache Lärmbelästigung reicht nicht aus; es muss eine erhebliche Beeinträchtigung Ihrer Lebensqualität vorliegen.
Für Gewerbetreibende: Wenn Sie eine Tätigkeit ausüben, die Störungen verursacht, können Sie sich nicht mehr automatisch auf Ihre Vorbeständigkeit berufen. Sie müssen sicherstellen, dass Ihre Aktivität die geltenden Vorschriften einhält und dass die Belästigungen nicht ungewöhnlich sind. Im Streitfall kann der Richter anordnen, die Störungen zu reduzieren oder sogar die Tätigkeit einzustellen, wenn die Beeinträchtigung unverhältnismäßig ist. Es wird empfohlen, einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren, um Ihre Situation zu beurteilen.
Zusammenfassend: Die Entscheidung des Conseil constitutionnel vom 27. Januar 2011 hat das Spiel geändert. Die Vorbeständigkeit ist kein Freibrief mehr. Aber sie bleibt ein Faktor, den der Richter berücksichtigen kann. Wenn Sie mit Nachbarschaftsstörungen konfrontiert sind, zögern Sie nicht, Ihre Rechte geltend zu machen. Wenden Sie sich an Maître Zakine, Anwältin in Meaux und Pomponne, um Ihre Situation zu besprechen und die geeigneten rechtlichen Schritte einzuleiten.
