Decisione di riferimento: cc • N° 18-20.373 • 2019-02-21 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento in una residenza a Caluire-et-Cuire, tranquillamente installati nella vostra vita. Un giorno ricevete una citazione in giudizio. Motivo? L'amministratore ha firmato un contratto di lavori senza voto in assemblea generale, e l'impresa chiede 30.000 € ai condòmini. Non avete firmato nulla, non avete votato nulla, ma siete comunque solidalmente responsabili. È esattamente ciò che ricorda la decisione del Consiglio costituzionale del 21 febbraio 2019 (n° 18-20.373). Ma cosa cambia esattamente? E come reagire?
Questa questione prioritaria di costituzionalità (QPC) è stata sollevata da diversi sindacati di condòmini dell'edificio La Nova, a Grenoble, confrontati con un'azione di pagamento da parte di un imprenditore. Il loro argomento: l'amministratore aveva avviato lavori senza autorizzazione dell'assemblea generale, eppure la legge li rendeva responsabili. È conforme alla Costituzione? Il Consiglio costituzionale ha detto sì. Di conseguenza, i condòmini restano tenuti ai debiti contratti dall'amministratore, anche in assenza di voto. Una decisione che fa tremare i condomini, ma che ha anche i suoi limiti di salvaguardia.
In questo articolo, vi racconterò la storia dietro questa decisione, analizzerò il ragionamento dei giudici e, soprattutto, vi darò consigli concreti per evitare di trovarvi in una situazione simile. Che siate proprietari locatori, inquilini o condòmini, queste righe vi riguardano.
I fatti: una storia come se ne verificano ogni giorno
La storia inizia a Grenoble, in una residenza moderna chiamata La Nova. Diversi sindacati di condòmini (La Nova 1-2, 3-4-5, Le Vogel, Pierra Menta, L'Archeboc) sono citati in giudizio da un'impresa di costruzione. Questa chiede il pagamento di lavori eseguiti nelle parti comuni. Il problema? L'amministratore ha firmato il contratto di lavori senza aver ottenuto preventivamente un voto dell'assemblea generale dei condòmini. Nel diritto della coproprietà, l'amministratore non può impegnare spese oltre il suo budget previsionale senza autorizzazione espressa. Tuttavia, l'imprenditore ha eseguito i lavori e vuole essere pagato.
I condòmini, tramite i loro sindacati, rifiutano di pagare. Invocano l'assenza di autorizzazione. La causa arriva davanti al tribunale giudiziario di Grenoble, che li condanna a pagare. Perché? Perché l'articolo 1240 del Codice civile (che obbliga a risarcire il danno causato dalla propria colpa) viene scartato a favore della Legge del 10 luglio 1965 sulla coproprietà, che rende i condòmini solidalmente responsabili dei debiti contratti dall'amministratore nell'esercizio delle sue funzioni. Di conseguenza, anche se l'amministratore ha commesso una colpa firmando senza voto, i condòmini devono pagare, per poi rivalersi sull'amministratore per ottenere il risarcimento.
Non è la prima volta che sorge una tale controversia. In effetti, ho incontrato casi in cui un amministratore, talvolta mal consigliato, avvia lavori urgenti (ad esempio, una perdita d'acqua) senza attendere l'assemblea generale. Il problema è che la nozione di urgenza è spesso contestata. Qui, i lavori non erano urgenti, ma l'amministratore ha comunque firmato. Risultato: i condòmini devono pagare. Il Consiglio costituzionale, adito dai sindacati, ha convalidato questo sistema. Ritiene che la legge non sia incostituzionale, perché protegge i terzi (qui, l'imprenditore) che non possono verificare i poteri dell'amministratore. Attenzione però: la decisione non chiude la porta a un ricorso contro l'amministratore per colpa.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il Consiglio costituzionale doveva rispondere a una domanda semplice: l'articolo 1240 del Codice civile, che fonda la responsabilità dei condòmini per gli atti dell'amministratore, è conforme alla Costituzione? I condòmini sostenevano che questa responsabilità automatica, senza loro colpa, violava il diritto di proprietà (articolo 2 della Dichiarazione dei diritti dell'uomo e del cittadino) e il diritto a un ricorso effettivo (articolo 16). Il loro ragionamento: non hanno votato i lavori, non hanno commesso colpa, quindi non dovrebbero essere tenuti a pagare. Tuttavia, la legge li rende responsabili solidalmente.
Il Consiglio costituzionale ha respinto il loro argomento. Ha considerato che la responsabilità dei condòmini non è automatica e illimitata. Infatti, l'articolo 1240 si applica solo se l'amministratore ha agito nell'ambito dei suoi poteri legali (gestione corrente, lavori urgenti, ecc.). Se l'amministratore eccede i suoi poteri, i condòmini possono rifiutarsi di pagare, ma a condizione di provare che il terzo (l'imprenditore) conosceva o avrebbe dovuto conoscere tale eccesso. Di conseguenza, l'onere della prova è invertito: spetta al condomino dimostrare che il terzo era in malafede. In pratica, è molto difficile.
I giudici hanno inoltre ritenuto che la legge persegue un fine di interesse generale: la sicurezza delle transazioni immobiliari. Gli imprenditori devono poter fidarsi dell'amministratore, senza dover verificare ogni decisione dell'assemblea generale. Senza questa regola, i lavori nei condomini sarebbero paralizzati. Di conseguenza, il Consiglio costituzionale ha convalidato il sistema, ma ha ricordato che i condòmini hanno un ricorso: possono citare l'amministratore per responsabilità per cattiva gestione. Questo è un punto essenziale. La decisione non è un lasciapassare per gli amministratori.
