Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 12-21.910 • 2013-07-10 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade ein Haus in Altkirch im Elsass erworben. Alles scheint perfekt, aber sechs Monate später stellen Sie fest, dass die Geländer der Terrasse gefährlich sind oder sogar das Dach undicht ist. Sie erfahren, dass der Verkäufer bereits den Bauunternehmer verklagt hatte, aber die Klage fallen gelassen hat. Sind Sie wehrlos? Was Sie vielleicht nicht wissen: Der Anspruch auf Schadensersatz kann automatisch auf Sie übergehen, ohne dass Sie ein neues Verfahren einleiten müssen.
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern. Kann man als Erwerber gegen die Bauunternehmer wegen Mängeln vorgehen, die vor dem Verkauf bestanden, selbst wenn der Verkäufer bereits Klage erhoben hat? Der Kassationsgerichtshof hat dies 2013 in einem richtungsweisenden Urteil entschieden. Und die Antwort lautet ja, vorausgesetzt, man versteht den Mechanismus richtig.
In diesem Artikel erkläre ich Ihnen diese Entscheidung, als säßen wir bei einem Kaffee in Cernay. Kein unverständliches Fachchinesisch: Jeder Begriff wird erklärt. Und vor allem gebe ich Ihnen konkrete Tipps, damit Sie nicht in die Falle tappen.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall beginnt mit einem Immobilienverkauf in Douai im Norden Frankreichs. Eine Privatperson, nennen wir sie Herrn Dupont, kauft ein Gebäude. Sehr schnell stellt er Mängel fest: Die Balkongeländer weisen Herstellungs- und Montagefehler auf. Sie entsprechen nicht den Sicherheitsnormen. Herr Dupont verklagt daraufhin den Bauunternehmer und die Prüfstelle Socotec auf der Grundlage der vertraglichen Haftung des allgemeinen Rechts (Artikel 1147 des Code civil, jetzt 1231-1). In erster Instanz hat er Erfolg, aber das Berufungsgericht Douai hebt das Urteil auf. Herr Dupont legt Kassation ein, aber während des Verfahrens verkauft er das Gebäude an eine Gesellschaft.
Es stellt sich die Frage: Kann die erwerbende Gesellschaft die Klage fortsetzen? Der Bauunternehmer und Socotec argumentieren, nein: Das Klagerecht sei persönlich beim Verkäufer, und der Verkauf habe dieses Recht nicht übertragen. Aber der Kassationsgerichtshof sieht das anders. Er erinnert an einen grundlegenden Grundsatz: Der Anspruch auf Schadensersatz, der mit einer Immobilie verbunden ist, ist ein Nebenrecht der verkauften Sache. Er geht automatisch auf den Erwerber über, es sei denn, der Kaufvertrag enthält eine ausdrückliche Klausel, die diesen Übergang ausschließt.
Im vorliegenden Fall enthielt der Vertrag keine diesbezügliche Regelung. Der Gerichtshof hob daher das Urteil von Douai auf und verwies die Sache an ein anderes Berufungsgericht. Fazit: Auch wenn der Verkäufer bereits geklagt hat, kann der Erwerber die Klage fortsetzen oder eine neue Klage wegen derselben Schäden einleiten.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man einen grundlegenden rechtlichen Mechanismus erfassen: die Übertragung von Forderungen. Im französischen Recht verkauft man beim Verkauf einer Sache auch deren Zubehör. Wenn Sie beispielsweise ein Haus mit einem Garten verkaufen, sind die Bäume im Garten im Verkauf enthalten, sofern nichts anderes vereinbart ist. Ebenso gilt der Anspruch auf Schadensersatz für einen Baumangel als Zubehör der Immobilie. Er folgt der Sache wie ein Schatten.
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1240 des Code civil (früher 1382), der den Grundsatz der zivilrechtlichen Haftung festlegt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden sie eingetreten ist, zum Schadensersatz.“ Aber auch auf Artikel 1147 (jetzt 1231-1) für die vertragliche Haftung. Die Richter stellen klar, dass der Verkauf, sofern keine gegenteilige Klausel besteht, nicht die Abtretung des Bauvertrags bewirkt, aber den aus der Nichterfüllung dieses Vertrags entstandenen Schadensersatzanspruch überträgt.
Dies ist keine Rechtsprechungsänderung, sondern eine Bestätigung. Bereits in einem Urteil von 2004 (Civ. 3e, 17. März 2004, Nr. 02-17.310) hatte der Gerichtshof anerkannt, dass der Erwerber einer mangelhaften Sache den Verkäufer aus der Gewährleistung für verborgene Mängel verklagen kann, auch nach dem Verkauf. Hier wird dieser Grundsatz auf die direkte Klage gegen die Bauunternehmer ausgedehnt. Die Besonderheit ist, dass die Klage bereits vom Verkäufer eingeleitet worden war. Der Gerichtshof sagt, dass dies nichts ändert: Der Schadensersatzanspruch ist ein immaterielles Gut, das wie ein körperlicher Gegenstand übertragen wird.
Die Argumente der Bauunternehmer? Sie sagten, die Abtretung eines Klagerechts erfordere eine ausdrückliche Klausel im Kaufvertrag, und ohne eine solche Klausel sei der Erwerber nicht klagebefugt. Aber der Gerichtshof fegt dieses Argument vom Tisch: Das Klagerecht ist kein persönliches Recht, sondern ein Nebenrecht des Eigentums. Es geht daher von Rechts wegen über. In der Praxis bedeutet dies, dass der Erwerber anstelle des Verkäufers in das laufende Verfahren eintreten oder eine neue Klage einleiten kann, selbst wenn der Verkäufer bereits eine Entscheidung erwirkt hatte (es sei denn, diese ist rechtskräftig).
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie ein vermietender Eigentümer sind: Sie vermieten eine Wohnung in Cernay, und der Mieter beschwert sich über Durchfeuchtungen aufgrund eines Baumangels. Sie hatten den Bauunternehmer bereits vor dem Verkauf verklagt, aber Ihre Meinung geändert und verkauft. Keine Sorge: Der Erwerber kann den Stab übernehmen. Sie müssen sich keine Sorgen um einen Rechtsverlust für den neuen Eigentümer machen.
Wenn Sie Erwerber sind: Sie haben gerade ein Haus in Altkirch gekauft und stellen fest, dass die Terrasse einstürzt. Der Verkäufer sagt: „Ich hatte den Unternehmer bereits verklagt, aber in der Berufung verloren und aufgegeben.“ Sie können selbst klagen. Die Verjährungsfrist (10 Jahre ab Abnahme der Arbeiten für die ...
