Decisione di riferimento : cc • N° 12-21.910 • 2013-07-10 • Consulta la decisione →
Immaginate: avete appena acquistato una casa ad Altkirch, nell'Alto Reno. Tutto sembra perfetto, ma sei mesi dopo scoprite che le ringhiere della terrazza sono pericolose, o addirittura che il tetto perde. Venite a sapere che il venditore aveva già citato in giudizio l'imprenditore, ma ha rinunciato. Siete senza possibilità? Quello che forse non sapete è che il diritto al risarcimento può esservi trasmesso automaticamente, senza che dobbiate rifare una procedura.
Questa domanda, centinaia di proprietari se la pongono ogni anno. Si può, in qualità di acquirente, rivalersi contro i costruttori per difetti che esistevano prima della vendita, anche se il venditore ha già intentato un'azione? La Corte di Cassazione ha deciso nel 2013, con una sentenza che è diventata un punto di riferimento. E la risposta è sì, a condizione di comprendere bene il meccanismo.
In questo articolo, vi spiegherò questa decisione come se fossimo attorno a un caffè a Cernay. Niente gergo incomprensibile: ogni termine sarà spiegato. E soprattutto, vi darò consigli concreti per non farvi ingannare.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
La vicenda inizia con una vendita immobiliare a Douai, nel Nord. Un privato, che chiamerò Sig. Dupont, acquista un immobile. Molto presto, constata dei disordini: le ringhiere dei balconi presentano difetti di fabbricazione e di installazione. Non rispettano le norme di sicurezza. Il Sig. Dupont intenta quindi un'azione in giustizia contro il costruttore e l'ufficio di controllo Socotec, sulla base della responsabilità contrattuale di diritto comune (articolo 1147 del Codice civile, ora 1231-1). Ottiene ragione in primo grado, ma la corte d'appello di Douai riforma la sentenza. Il Sig. Dupont ricorre in cassazione, ma durante il procedimento, vende l'immobile a una società.
La questione si pone allora: la società acquirente può riprendere l'azione? Il costruttore e Socotec sostengono di no: secondo loro, il diritto di agire è personale al venditore, e la vendita non ha trasmesso questo diritto. Ma la Corte di Cassazione non la pensa così. Ricorda un principio essenziale: il diritto al risarcimento che accompagna un immobile è un accessorio della cosa venduta. Si trasmette automaticamente all'acquirente, salvo che il contratto di vendita contenga una clausola espressa che escluda questa trasmissione.
Nel caso di specie, il contratto non diceva nulla su questo punto. La Corte ha quindi cassato la sentenza di Douai e rinviato la causa davanti a un'altra corte d'appello. Morale: anche se il venditore ha già agito, l'acquirente può continuare l'azione o intenterne una nuova, per gli stessi danni.
Il ragionamento della giurisdizione — decodificato
Per comprendere questa decisione, bisogna afferrare un meccanismo giuridico fondamentale: la trasmissione dei crediti. Nel diritto francese, quando si vende un bene, si vendono anche i suoi accessori. Ad esempio, se vendete una casa con un giardino, gli alberi del giardino sono compresi nella vendita, salvo menzione contraria. Allo stesso modo, il diritto di chiedere il risarcimento per un vizio di costruzione è considerato un accessorio dell'immobile. Segue quindi il bene, come un'ombra.
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 1240 del Codice civile (ex 1382), che pone il principio della responsabilità civile: « Ogni fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a ripararlo. » Ma anche sull'articolo 1147 (ora 1231-1) per la responsabilità contrattuale. I giudici precisano che, salvo clausola contraria, la vendita non comporta cessione del contratto di costruzione, ma trasmette il diritto al risarcimento nato dall'inadempimento di tale contratto.
Non si tratta di un revirement giurisprudenziale, ma di una conferma. Già, con una sentenza del 2004 (Civ. 3e, 17 marzo 2004, n° 02-17.310), la Corte aveva ammesso che l'acquirente di una cosa viziata poteva agire contro il venditore sulla base della garanzia per vizi occulti, anche dopo la vendita. Qui, si estende questo principio all'azione diretta contro i costruttori. La particolarità è che l'azione era già stata intentata dal venditore. La Corte dice che ciò non cambia nulla: il diritto al risarcimento è un bene immateriale che si trasmette come un bene materiale.
Gli argomenti dei costruttori? Dicevano che la cessione di un diritto d'azione richiede una clausola espressa nell'atto di vendita, e che in assenza di tale clausola, l'acquirente non ha titolo. Ma la Corte respinge questo argomento: il diritto di agire non è un diritto personale, è un accessorio della proprietà. È quindi trasmesso di pieno diritto. In pratica, ciò significa che l'acquirente può sostituirsi al venditore nel giudizio in corso, o intentare una nuova azione, anche se il venditore aveva già ottenuto una decisione (salvo che questa sia definitiva).
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietario locatore: affittate un appartamento a Cernay, e l'inquilino si lamenta di infiltrazioni dovute a un difetto di costruzione. Avevate già citato il costruttore prima di mettere in vendita, ma avete cambiato idea e venduto. Rassicuratevi: l'acquirente potrà riprendere la fiaccola. Non dovete preoccuparvi di una perdita di chance per il nuovo proprietario.
Se siete acquirente: avete appena acquistato una casa ad Altkirch, e scoprite che la terrazza crolla. Il venditore vi dice: « Avevo già citato l'imprenditore, ma ho perso in appello, e ho lasciato perdere. » Potete agire voi stessi. Il termine di prescrizione (10 anni dalla data di ricevimento dei lavori per la
