Résiliation d'un bail commercial impayé : la clause résolutoire suspendue bloque l'action
Tant qu'aucune décision passée en force de chose jugée n'a constaté la résiliation du bail commercial pour impayés de loyers, le bailleur ne peut pas faire valoir cette résiliation face à une procédure collective : la demande en constatation reste irrecevable si le locataire bénéficie entre-temps de la suspension des effets de la clause résolutoire.
La situation
Un bailleur commercial se heurte fréquemment à la même difficulté : son locataire ne paie plus ses loyers, la clause résolutoire du bail est activée, mais avant que le juge n'ait statué définitivement, le locataire est placé en redressement judiciaire. Le bailleur pense alors pouvoir se prévaloir de la résiliation déjà acquise. C'est précisément l'erreur que sanctionne la Cour de cassation dans sa décision du 26 juin 1991 (n° 90-11.948).
Dans cette affaire, les loyers impayés étaient antérieurs au jugement d'ouverture du redressement judiciaire. Le bailleur demandait donc au juge de constater une résiliation qu'il estimait déjà effective. La Cour de cassation rappelle une règle essentielle : la résiliation d'un bail commercial fondée sur une clause résolutoire n'est jamais automatique. Elle doit être constatée par une décision de justice devenue définitive, c'est-à-dire ayant acquis force de chose jugée.
Or, la loi du 25 janvier 1985 (article 38, aujourd'hui repris par les dispositions du code de commerce relatives aux procédures collectives) permet au locataire placé en redressement judiciaire de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire, et ce aussi longtemps que la résiliation n'est pas juridiquement acquise. Tant que cette suspension peut être demandée et obtenue, le bail subsiste juridiquement, quelle que soit l'ancienneté des impayés.
Ce que dit la loi
Ce principe protège l'entreprise en difficulté et son activité économique : l'ouverture d'un redressement judiciaire vise à donner une chance de redressement, et la perte immédiate du local commercial y ferait obstacle. La Cour de cassation confirme ainsi qu'aucune résiliation n'est "acquise" à la date d'ouverture de la procédure collective si elle n'a pas déjà été constatée par une décision définitive avant cette date.
Pour le bailleur, les conséquences sont concrètes : une demande en constatation de résiliation introduite ou poursuivie après l'ouverture du redressement judiciaire, et fondée sur des loyers impayés antérieurs à ce jugement, sera déclarée irrecevable si aucune décision définitive n'est intervenue avant cette date. Le bailleur devra alors composer avec les règles propres aux procédures collectives, notamment la déclaration de créance, plutôt qu'avec une action en résiliation classique.
Points à retenir
- La résiliation d'un bail commercial n'est jamais automatique : elle suppose une décision de justice passée en force de chose jugée.
- L'ouverture d'un redressement judiciaire du locataire permet la suspension des effets de la clause résolutoire, tant que la résiliation n'est pas définitivement acquise.
- Respectez scrupuleusement les délais légaux de recours et anticipez les conséquences d'une procédure collective sur vos actions en cours.
- Conservez tous vos documents justificatifs (bail, mises en demeure, décomptes de loyers, actes de procédure).
- Un conseil préventif coûte toujours moins cher qu'un contentieux mal engagé : faites vérifier la recevabilité de votre action avant toute demande en justice.
FAQ
Le bailleur peut-il reprendre le local dès l'activation de la clause résolutoire ?
Non. La clause résolutoire ne produit ses effets définitifs qu'après constatation judiciaire devenue définitive. Avant cela, le locataire peut encore faire valoir des moyens de défense, y compris la suspension de ses effets en cas de procédure collective.
Que devient la demande du bailleur si le locataire est placé en redressement judiciaire en cours de procédure ?
Si aucune décision définitive n'a constaté la résiliation avant le jugement d'ouverture, la demande fondée sur des loyers antérieurs devient irrecevable : le bailleur doit alors s'inscrire dans le cadre de la procédure collective.
Comment un bailleur peut-il sécuriser sa position en amont ?
En agissant rapidement dès les premiers impayés, en obtenant une décision définitive avant toute ouverture de procédure collective, et en se faisant accompagner par un avocat pour anticiper les délais de recours et les voies de suspension.
Pour une analyse personnalisée de votre situation en droit immobilier, le cabinet de Me Zakine, avocate à Antibes, vous accompagne dans vos démarches.
