Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 75-15.548 • 1977-05-17 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind in Saint-Jean-de-Braye, beim Notar, um den notariellen Kaufvertrag für Ihr Haus zu unterzeichnen. Sie überfliegen den Vorvertrag, den Sie vor einigen Wochen unterschrieben haben, und da sehen Sie eine handschriftliche Streichung am Rand, die eine wesentliche Bedingung ändert. Der Verkäufer sagt Ihnen, das sei ein „Detail“, Sie seien einverstanden gewesen. Aber Sie haben diese Korrektur nicht paraphiert. Ist sie gültig?
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern und Käufern. Denn im wirklichen Leben werden Kaufvorverträge (Privaturkunden, die zwischen Privatpersonen oder mit einem Immobilienmakler unterzeichnet werden) oft durchgestrichen, bekritzelt, handschriftlich geändert. Und während der notarielle Vertrag strenge Regeln vorschreibt, zeigt die Justiz bei Privaturkunden Flexibilität.
Ein altes, aber immer noch aktuelles Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 17. Mai 1977 (Nr. 75-15.548) legt den Grundsatz fest: Die Richter sind souverän in der Beurteilung der Bedeutung von Streichungen in einer Privaturkunde. Mit anderen Worten: Nur weil eine Streichung nicht genehmigt ist, ist sie nicht unbedingt nichtig. Alles hängt von der Absicht der Parteien ab. Analyse.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Zurück ins Jahr 1975. Zwei Gesellschaften, nennen wir sie SAGEDAC (Verkäuferin) und Gesellschaft X (Käuferin), unterzeichnen einen Kaufvorvertrag über ein Gebäude. In diesem Vorvertrag ist eine Klausel vorgesehen, wonach der Preis „nach Gutdünken von Sachverständigen“ bestimmt wird – mit anderen Worten, Schiedsrichter sollen den Betrag unter Anwendung der „usages“ (Branchenbräuche) festsetzen. Aber zum Zeitpunkt der Unterzeichnung wird eine Streichung über dem Wort „usages“ angebracht, das durch „règles de l'art“ (Regeln der Kunst) ersetzt wird. Paraphieren die beiden Parteien diese Streichung? Nein. Aber sie beauftragen die Schiedsrichter, die genauen Bedingungen ihrer Einigung durch ein Protokoll festzustellen.
Die Schiedsrichter fällen ihre Entscheidung unter Berücksichtigung der Streichung: Sie setzen den Preis fest, ohne die Branchenbräuche anzuwenden, sondern auf der Grundlage der „Regeln der Kunst“. Die SAGEDAC ficht dies an: Für sie ist die nicht genehmigte Streichung so, als ob sie nicht existierte (das ist die Regel für notarielle Urkunden). Sie weigert sich daher, den festgesetzten Preis zu zahlen, und leitet ein Verfahren ein.
Das Tribunal de grande instance von Orléans und dann das Berufungsgericht geben den Schiedsrichtern recht. Die SAGEDAC legt Kassation ein. Sie beruft sich auf den Grundsatz, dass in einer notariellen Urkunde eine nicht genehmigte Streichung als nicht erfolgt gilt (ohne Wirkung). Aber der Kassationsgerichtshof weist ihre Beschwerde zurück: Dieser Grundsatz gilt nicht für Privaturkunden. Die Tatsachenrichter (Berufungsgericht) haben souverän entschieden, dass die Parteien durch die Beauftragung der Schiedsrichter, ihre Einigung festzustellen, diesen die Befugnis eingeräumt haben, die Streichung zu berücksichtigen. Die Entscheidung ist endgültig.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof schafft keine absolute Regel. Er erinnert lediglich daran, dass der Richter bei Privaturkunden (wie einem Kaufvorvertrag, einem Mietvertrag oder einem einseitigen Versprechen) über ein souveränes Ermessen verfügt. Konkret entscheidet das Gericht anhand der Beweise (Zeugenaussagen, Korrespondenz, Verhalten der Parteien), ob die Streichung den gemeinsamen Willen widerspiegelt oder nicht.
In diesem Fall hatte das Berufungsgericht festgestellt, dass die Parteien „die Schiedsrichter beauftragt hatten, die Bedingungen ihrer Schiedsvereinbarung durch ein Protokoll festzustellen“. Dieser stillschweigende Auftrag zeigte, dass die Parteien die Streichung als gültig betrachteten. Die SAGEDAC hatte an der Benennung der Schiedsrichter teilgenommen, ohne zu protestieren. Für den Kassationsgerichtshof war dies ausreichend, um die Entscheidung zu rechtfertigen.
Achtung: Dies ist keine Erlaubnis, nach Belieben zu streichen. Die Entscheidung stellt klar, dass die Richter „souverän sind, um die Bedeutung solcher Streichungen zu beurteilen“. Das bedeutet, dass jeder Fall einzigartig ist. Wenn Sie eine Klausel ohne Zustimmung der anderen Partei streichen und diese Zustimmung nicht nachweisen können, könnte der Richter die Streichung als nichtig betrachten. Wenn die andere Partei jedoch zugestimmt hat, auch stillschweigend (z.B. durch Unterzeichnung nach der Streichung oder durch monatelanges Nichtbestreiten), kann die Streichung gültig sein.
Die implizite rechtliche Grundlage ist Artikel 1103 des Code civil (ehemals 1134): „Rechtmäßig geschlossene Verträge haben für diejenigen, die sie geschlossen haben, Gesetzeskraft.“ Der Wille der Parteien hat Vorrang vor der Form. Und bei Privaturkunden ist die Form weniger streng als bei notariellen Urkunden.
Was das für Sie konkret bedeutet
Verkäufer oder Vermieter: Wenn Sie einen Kaufvorvertrag unterzeichnen und eine Klausel streichen (z.B. die Widerrufsfrist), stellen Sie sicher, dass der Käufer die Streichung paraphiert. Aber selbst ohne Paraphe könnte ein Richter die Streichung als akzeptiert ansehen, wenn der Käufer nicht reagiert und die Transaktion fortsetzt. Beispiel: In Saint-Jean-de-la-Ruelle verkauft Herr D. sein Haus. Er streicht die Klausel „unter Vorbehalt der Darlehensgewährung“ und schreibt „ohne aufschiebende Bedingung“. Der Käufer sagt nichts, unterschreibt, und das Darlehen wird abgelehnt. Der Verkäufer will den Verkauf erzwingen. Der Richter könnte dem Verkäufer recht geben, wenn der Käufer die Streichung nicht innerhalb einer angemessenen Frist beanstandet hat.
Käufer oder Mieter: Sie sind die schwächere Partei. Wenn der Verkäufer oder Vermieter ein wichtiges Element streicht (Preis, Kaution, Mietdauer), verlangen Sie eine Paraphierung oder eine erneute Unterschrift. Verlassen Sie sich nicht auf die Milde des Richters. Ich hatte einen Fall, in dem ein Mieter in Saint-Jean-de-Braye einen Mietvertrag mit einer nicht genehmigten Streichung akzeptiert hatte, die die Miete um 50 € pro Monat erhöhte. Der Richter...
