Referenzentscheidung: cc • Nr. 70-11.802 • 1971-12-20 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Hauses in Lesneven. Sie unterzeichnen einen Kaufvorvertrag mit einem ersten Käufer, aber ein zweiter erscheint mit einem höheren Angebot. Sie unterzeichnen auch mit ihm. Wer gewinnt? Diese Frage erlebte ein Eigentümer aus der Region in den 1970er Jahren, und der Kassationshof musste entscheiden. Das Problem: Ist das Datum des Vorvertrags zuverlässig? Kann man beweisen, dass er vor dem anderen unterzeichnet wurde?
Der Fall betrifft zwei Käufer, Guion und Sezanne, für dieselbe Immobilie. Die Agentur Brunet, die mit dem Verkauf beauftragt war, unterzeichnete am 31. Mai 1968 einen Vorvertrag mit Guion. Aber Sezanne besitzt ebenfalls einen Vorvertrag, undatiert, dessen Datum des Einschreibens jedoch später liegt. Das Gericht gibt Guion recht. Sezanne ficht dies an, indem er sich auf Artikel 1341 des Code civil beruft (der eine Schriftform für Verträge über einen bestimmten Wert vorschreibt). Aber er hat dies nicht vor den Tatsacheninstanzen geltend gemacht.
Der Kassationshof weist seine Revision zurück: Artikel 1341 ist nicht zwingendes Recht, daher kann man ihn nicht erstmals in der Kassation geltend machen. Moral: Wenn Sie ein Beweismittel anfechten wollen, tun Sie dies gleich zu Beginn des Verfahrens. Diese über 50 Jahre alte Entscheidung ist für alle, die eine Immobilie verkaufen oder kaufen, nach wie vor aktuell. Sie erinnert an die Bedeutung des sicheren Datums und der Verfahrensstrategie.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr Sezanne, ein Einwohner von Landerneau, begehrt eine Immobilie, die von der Agentur Brunet zum Verkauf angeboten wird. Diese erhielt Ende April 1968 einen Verkaufsauftrag. Am 31. Mai 1968 unterzeichnet die Agentur einen Kaufvorvertrag mit einem gewissen Guion, der bereit ist, zum verlangten Preis zu kaufen. Der Verkauf ist an diesem Tag perfekt, auch wenn der notarielle Akt noch nicht unterzeichnet ist.
Aber Sezanne, ebenfalls interessiert, erhält einen von einem Vertreter der Agentur unterzeichneten Vorvertrag. Problem: Dieser Vorvertrag ist nicht datiert. Um ihm ein sicheres Datum zu geben, sendet Sezanne ein Einschreiben an die Agentur, und das Empfangsdatum liegt nach dem 31. Mai 1968. Er ist also der zweite Käufer in der Zeit.
Die Agentur Brunet hatte jedoch den Verkaufsauftrag auch nach dem Vorvertrag mit Guion behalten? Die Fakten zeigen, dass sie weiterhin nach anderen Käufern suchte. Ergebnis: Zwei Käufer streiten um dieselbe Immobilie. Guion verklagt Sezanne, um die Priorität seines Vorvertrags anerkennen zu lassen. Das Gericht gibt ihm recht. Sezanne legt Berufung ein und dann Revision ein.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof analysiert in seinem Urteil vom 20. Dezember 1971 zunächst die Sache selbst: Der am 31. Mai 1968 mit Guion unterzeichnete Vorvertrag ist perfekt. Der Verkauf ist abgeschlossen, auch wenn der notarielle Akt noch nicht erstellt wurde. Rechtlich gilt ein Kaufvorvertrag bereits mit Einigung über die Sache und den Preis als Verkauf (Artikel 1583 des Code civil). Der Vorvertrag von Sezanne ist später, daher unwirksam, da die Immobilie bereits verkauft war.
Aber die eigentliche Debatte betrifft den Beweis. Sezanne wollte beweisen, dass sein Vorvertrag früher oder zumindest gleichzeitig war. Er beruft sich auf Artikel 1341 des Code civil (der eine Schriftform für Verträge mit einem Wert über 1500 Francs, heute etwa 1500 Euro, vorschreibt). Seiner Ansicht nach hatte der Vorvertrag Guion, da er nicht transkribiert (registriert) war, kein sicheres Datum. Daher konnte er ihm als Dritten nicht entgegengehalten werden.
Der Gerichtshof antwortet: Zwar schreibt Artikel 1341 eine Schriftform vor, aber diese Regel ist nicht zwingendes Recht. Das bedeutet, dass die Parteien darauf verzichten können. Sezanne hat dieses Mittel jedoch nicht vor den Tatsacheninstanzen (Gericht und Berufungsgericht) geltend gemacht. Er hat es erstmals vor dem Kassationshof vorgebracht. Das ist zu spät. Der Grundsatz ist, dass der Kassationshof nur über Rügen entscheiden kann, die vor den Tatsacheninstanzen erhoben wurden. Daher ist die Rüge unzulässig.
Folglich konnte der Vorvertrag Guion, obwohl nicht registriert, mit allen Mitteln (Zeugenaussagen, Korrespondenz usw.) bewiesen werden. Die Tatsacheninstanzen haben souverän entschieden, dass der Verkauf am 31. Mai 1968 perfekt war. Der Kassationshof kann diese Tatsachenwürdigung nicht in Frage stellen. Er weist die Revision zurück.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für verkaufende Eigentümer: Seien Sie vorsichtig. Wenn Sie einen Vorvertrag mit einem Käufer unterzeichnen, unterzeichnen Sie keinen weiteren, bevor Sie sicher sind, dass der erste hinfällig ist. Andernfalls könnten Sie verurteilt werden, die Immobilie zweimal zu verkaufen (und Schadensersatz zu zahlen). Beispiel: Wenn Sie Ihre Wohnung in Landerneau für 150.000 € verkaufen und dann einen zweiten Vorvertrag über 160.000 € unterzeichnen, kann der erste Käufer den Verkauf verlangen. Sie müssen entweder erfüllen oder ihn entschädigen (in der Regel 10 % des Preises).
Für Käufer: Lassen Sie Ihren Vorvertrag schnell registrieren. Bitten Sie Ihren Notar, ihn beim Grundbuchamt (früher Hypothekenamt) zu hinterlegen. Das verleiht ihm ein sicheres Datum und macht ihn gegenüber jedermann wirksam. Andernfalls könnte ein zweiter Käufer an Ihnen vorbeiziehen, wie im Fall Sezanne. Aber hier hat Guion sogar ohne sicheres Datum gewonnen, weil Sezanne nicht rechtzeitig widersprochen hat.
Für Immobilienmakler: Sie müssen die Aufträge sorgfältig verwalten. Wenn Sie einen Verkaufsauftrag erhalten haben, müssen Sie ihn einhalten. Die Unterzeichnung eines Vorvertrags mit einem ersten Käufer bindet Sie. Machen Sie nicht weiter Akquisition. In Lesneven riskiert eine Agentur, die zwei Vorverträge unterzeichnet, Disziplinarmaßnahmen und Schadensersatz.
Vier Tipps zur Vermeidung dieser Art von Streitigkeiten
- Lassen Sie Ihren Vorvertrag gleich nach Unterzeichnung registrieren: Senden Sie ihn innerhalb von 10 Tagen an das Grundbuchamt.