Que devient l'action du bailleur quand le locataire est placé en redressement judiciaire ?
Lorsque le bailleur a engagé, avant l'ouverture du redressement judiciaire de son locataire, une action en constatation de la clause résolutoire pour loyers ou charges impayés, cette action ne peut plus être poursuivie après le jugement d'ouverture, sauf si une décision est déjà passée en force de chose jugée.
L'arrêt de la Cour de cassation du 14 mai 1991
Dans cette affaire (Cass. com., 14 mai 1991, n°89-16.924), la Cour de cassation précise la combinaison des articles 47, alinéa 1er, et 38, alinéa 1er, de la loi du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaires des entreprises. Elle juge que l'action introduite par le bailleur avant le jugement d'ouverture du redressement judiciaire du locataire, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers ou charges échus antérieurement à ce jugement, ne peut être poursuivie après son prononcé, dès lors qu'aucune décision n'a acquis force de chose jugée entretemps.
Ce principe, bien qu'issu d'un texte depuis recodifié au sein du Code de commerce, demeure la traduction d'une règle toujours en vigueur : l'ouverture d'une procédure collective suspend les poursuites individuelles des créanciers, y compris celles du bailleur portant sur des loyers antérieurs au jugement.
Pourquoi cette suspension protège le locataire en difficulté
L'objectif de cette règle est d'offrir au locataire placé en redressement judiciaire une chance réelle de poursuivre son activité et, le cas échéant, d'apurer son passif selon un plan validé par le tribunal. Si chaque bailleur pouvait faire constater une résiliation de bail pour des loyers antérieurs à l'ouverture de la procédure, l'entreprise perdrait immédiatement ses locaux d'exploitation, ce qui compromettrait toute chance de redressement.
La suspension ne vaut toutefois que pour les créances antérieures au jugement d'ouverture. Les loyers échus après ce jugement restent dus selon les règles classiques, et leur non-paiement peut justifier une nouvelle action du bailleur.
Ce que doit faire le bailleur en pratique
- Déclarer sa créance de loyers impayés antérieurs au passif du locataire, dans les délais fixés par le mandataire judiciaire
- Vérifier si une décision constatant la résiliation du bail est déjà passée en force de chose jugée avant le jugement d'ouverture
- Distinguer les loyers antérieurs (soumis à la suspension) des loyers postérieurs au jugement d'ouverture (recouvrables normalement)
- Se rapprocher de l'administrateur ou du mandataire judiciaire avant d'engager toute nouvelle procédure
- Conserver l'ensemble des actes de procédure, mises en demeure et décomptes de loyers
Questions fréquentes
Le bailleur perd-il définitivement son action en résiliation ?
Non. L'action n'est pas éteinte mais suspendue pour les loyers antérieurs au jugement d'ouverture. Le bailleur conserve la possibilité de faire valoir ses droits dans le cadre de la procédure collective, notamment par la déclaration de créance.
Qu'est-ce qu'une décision passée en force de chose jugée ?
Il s'agit d'une décision définitive, qui n'est plus susceptible de recours ordinaire (appel, opposition). Si un tel jugement constatant la résiliation du bail existait avant l'ouverture du redressement judiciaire, la procédure collective ne peut pas en remettre en cause les effets.
Le bailleur peut-il agir pour des loyers impayés postérieurs à l'ouverture de la procédure ?
Oui. La suspension des poursuites ne concerne que les créances nées avant le jugement d'ouverture. Pour les loyers échus après cette date, le bailleur retrouve la possibilité d'agir selon les voies de droit commun, y compris pour faire constater une clause résolutoire.
Ces mécanismes de procédure collective sont techniques et les délais pour déclarer une créance ou contester une décision sont stricts. Pour sécuriser vos démarches en tant que bailleur ou locataire confronté à une procédure collective, le cabinet de Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier à Antibes, peut analyser votre situation et vous orienter vers la stratégie la plus adaptée.
