Entscheidungsreferenz: cc • N° 18-17.773 • 2021-06-09 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer eines 2.000 m² großen Grundstücks in Saint-Vincent-de-Tyrosse, das Sie entwickeln möchten. Sie haben von einem vorteilhaften Steuerregime für gewerbliche Grundstückshändler gehört, das es Ihnen ermöglicht, beim Erwerb weniger Grunderwerbsteuer zu zahlen. Aber wie können Sie sicherstellen, dass Sie alle Bedingungen erfüllen, um Jahre später keine böse steuerliche Überraschung zu erleben?
Diese Frage begegnet mir regelmäßig in meiner Kanzlei in Mont-de-Marsan. Bauträger, Investoren, manchmal auch Privatpersonen, die mehrere Häuser auf ihrem Grundstück bauen wollen, fragen sich, wie sie ihre Steuern optimieren können, ohne gegen das Gesetz zu verstoßen. Die Falle ist oft dieselbe: zu glauben, ein technischer Trick reiche aus, um die gesetzlichen Verpflichtungen zu umgehen.
Die heute analysierte Entscheidung gibt eine klare Antwort auf diese Frage. Sie betrifft genau dieses begünstigte Steuerregime für gewerbliche Grundstückshändler und die strengen Bedingungen für die Weiterveräußerung. Aber was bedeutet das konkret für Sie, die Sie eine Immobilientransaktion in den Landes oder anderswo in Frankreich planen?
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Geschichte beginnt wie viele andere in unserer Region. Eine Gesellschaft, nennen wir sie „Immobilière des Landes“, erwirbt 2007 ein Grundstück. Wie viele Profis entscheidet sie sich für das begünstigte Steuerregime für gewerbliche Grundstückshändler, Bauträger und Erschließer. Dieses Regime ermöglicht ihr einen ermäßigten Steuersatz von 1% auf die Grunderwerbsteuer, statt des regulären Satzes von 5% oder mehr, je nach Wert des Grundstücks.
Dieses Regime hat jedoch eine entscheidende Gegenleistung: Der Erwerber verpflichtet sich, das Grundstück innerhalb von vier Jahren weiterzuveräußern. Hält er diese Verpflichtung nicht ein, muss er die Steuerdifferenz nachzahlen, also den Unterschied zwischen dem ermäßigten Satz von 1% und dem regulären Satz, zuzüglich einer zusätzlichen Strafe von 1%.
Immobilière des Landes hat also ein Grundstück. Sie beschließt, es in „Volumen-Lose“ aufzuteilen. Konkret verkauft sie keine Grundstücksparzellen, sondern Volumen im Raum: Stellen Sie sich imaginäre Würfel über dem Boden vor, die zukünftigen Gebäuden entsprechen. Diese Volumen sind in der Tiefe und Höhe abgegrenzt, umfassen aber nicht das Grundstück selbst. Der Boden bleibt Eigentum der Gesellschaft.
Zwischen 2010 und 2011 verkauft sie diese Volumen-Lose an verschiedene Erwerber. Sie geht davon aus, damit ihre Weiterveräußerungspflicht innerhalb von vier Jahren erfüllt zu haben. Die Steuerverwaltung sieht das anders. Sie ist der Ansicht, die Gesellschaft habe nicht das Grundstück selbst weiterveräußert, sondern nur Rechte an Luftvolumen. Sie fordert daher die Steuerdifferenz nach, mehrere zehntausend Euro.
Die Gesellschaft klagt vor Gericht. Das Berufungsgericht gibt ihr recht und befindet, der Verkauf der Volumen-Lose sei als Weiterveräußerung im Sinne des begünstigten Regimes anzusehen. Doch die Verwaltung gibt nicht auf und legt Revision beim Kassationsgerichtshof ein, dem höchsten französischen Gericht. Und hier wird es für unsere Gesellschaft aus den Landes brenzlig.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hebt in seinem Urteil vom 9. Juni 2021 die Entscheidung des Berufungsgerichts auf. Seine Begründung stützt sich auf zwei grundlegende rechtliche Pfeiler.
Erstens stützt er sich auf Artikel Lp 279 des Steuergesetzbuchs von Neukaledonien. Warum Neukaledonien? Weil diese Entscheidung speziell das in Neukaledonien geltende Recht betrifft, die Grundsätze sind jedoch in Frankreich ähnlich. Dieser Artikel sieht klar vor, dass das begünstigte Regime nur unter der Bedingung gewährt wird, dass das Grundstück innerhalb von vier Jahren weiterveräußert wird. Klartext: Wenn Sie ein Grundstück zum ermäßigten Satz von 1% erwerben, müssen Sie es vollständig weiterveräußern, nicht nur teilweise oder in verschleierter Form.
Zweitens zieht der Gerichtshof die Artikel 552 und 553 des Bürgerlichen Gesetzbuchs heran, die auch in Neukaledonien gelten. Artikel 552 bestimmt: „Das Eigentum am Boden umfasst das Eigentum an dem, was sich darüber und darunter befindet.“ Mit anderen Worten: Wenn Sie Eigentümer des Grundstücks sind, sind Sie Eigentümer von allem, was sich darüber und darunter befindet, vorbehaltlich gesetzlicher Ausnahmen. Artikel 553 präzisiert: „Alle Bauwerke, Pflanzungen und Anlagen auf einem Grundstück oder in dessen Inneren gelten als vom Eigentümer auf seine Kosten errichtet und ihm gehörend.“
Der Kassationsgerichtshof wendet diese Grundsätze streng an. Er stellt fest, dass die verkauften Volumen in diesem Fall zu errichtenden Gebäuden entsprachen, die in der Tiefe und Höhe abgegrenzt waren, aber keine gemeinschaftlichen Teile (von mehreren Eigentümern geteilte Bereiche) umfassten. Schlimmer noch: Diese Volumenveräußerungen schlossen das Baugrundstück (den Boden, auf dem die Gebäude errichtet werden sollten) nicht ein, das Eigentum der Gesellschaft blieb.
Die Argumentation ist unerbittlich: Volumen verkaufen, ohne das Grundstück zu verkaufen, ist wie den Himmel verkaufen, ohne die Erde zu verkaufen. Der Gerichtshof kommt zu dem Schluss, dass die Gesellschaft ihre Weiterveräußerungspflicht nicht erfüllt hat. Sie muss daher die Steuerdifferenz nachzahlen, zuzüglich der Strafe von 1%.
