参考判决： cc • N° 19-17.045 • 2020-09-10 • 查阅判决 →
想象一下，您在卡布勒通（Capbreton）拥有一套面朝大海的公寓。您每个季度都会收到共管费用账单（用于公共区域维护、电梯、安保等共同开支）。但问题是：您觉得您的份额（您应承担的费用部分）与拥有类似住宅的邻居相比过高。您查阅了共管条例（管理楼宇生活的文件）：分摊方式确实写在其中，有时甚至可以追溯到建筑建成之时。您是否觉得自己被困住了？
这种情况，我在我的律师事务所经常遇到，无论是在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）还是在蓝色海岸（Côte d'Azur）。一些共管业主感到自己被他们认为不公平的费用分摊方式所损害，但由于“条例里就是这么写的”而犹豫是否采取行动。问题很简单：如果共管条例中的某一条款不符合法律，即使它是旧条款，是否可以提出异议？
法国最高法院（Cour de cassation）在2020年9月10日的一项判决中给出了明确且令人安心的回答。它重申，共管业主大会（所有业主的年度会议）是有权修改条例的机构。更重要的是，它确认任何共管业主都可以随时要求确认费用分摊条款不符合法律，并要求予以纠正。换句话说，条款写入条例这一事实，如果其本身不合法，并不能使其变得不可触碰。但对于您，无论是帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born）的业主还是卡布勒通（Capbreton）的租客，这具体意味着什么？
事实：一个日常发生的故事
以杜布瓦先生为例，他在帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born）湖边一处拥有20个单元的共管物业中拥有一套公寓。五年前购买时，他收到了共管条例，一份大约三十页的文件。第8条详细规定了费用分摊方式：60%根据每个单元的相对价值（即根据面积和位置），40%根据份额（分配给每个单元的共管份额）。因此，杜布瓦先生为他70平方米的三居室每年支付约1200欧元的费用。
在一次业主大会上，他与楼上的邻居马丁先生交谈，后者拥有一套完全相同的三居室。马丁先生透露他每年只支付900欧元的费用。杜布瓦先生震惊了，他核实了一下：确实，在条例中，分配给他单元的份额高于马丁先生的份额，但没有客观理由（相同的面积、朝向、楼层）。他认为这种差异，每年让他多花300欧元，五年就是1500欧元，是不合理的。
杜布瓦先生随后联系了物业经理（共管物业的管理者），要求修改分摊方式。物业经理回复说，该条例于1995年建筑建成时制定，只能通过业主大会以特定多数（三分之二票数）的决定进行修改，而这似乎很复杂。感到沮丧的杜布瓦先生对共管业主联合会（代表所有共管业主的法律实体）提起诉讼，要求确认该条款的非法性并获得新的分摊方式。
蒙德马桑初审法院（tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan）在一审中支持了杜布瓦先生。法院认为，费用分摊必须遵守1965年7月10日法律（管辖共管物业的法律）第10条，该条规定应根据每个单元从费用中获得的利益进行公平分摊。波城上诉法院（cour d'appel de Pau）确认了这一判决。共管业主联合会随后向最高法院提起上诉，辩称业主大会无权在不遵守严格程序的情况下修改共管条例的条款。此时，最高法院介入。
法院的推理——剖析
最高法院在其2020年9月10日的判决中驳回了联合会的上诉，并确认了下级法院的判决。其推理基于两个关键的法律支柱，我将为您简单解释。
第一支柱：1965年7月10日法律第43条。该条规定“业主大会决定对共管条例的修改”。最高法院的法官们对此规定进行了宽泛解释。他们认为业主大会是有权修改条例的机构，并且此权力包括承认条款无效的可能性。简而言之，如果条例中的某一条款（如关于费用分摊的条款）不符合法律，业主大会可以决定其无效并应予替换。这并不意味着它可以随意修改条例，而是它有权纠正非法性。
第二支柱：同一法律第10条第1款。该条规定“共管费用在所有共管业主之间根据每个单元所获利益的比例进行分摊”。最高法院重申，任何共管业主或共管业主联合会都可以随时要求确认费用分摊条款不符合此规则。无论该条款是出现在初始共管条例、后续修改文件还是业主大会决定中。一旦其非法，即可提出异议。
在杜布瓦先生的案例中，上诉法院已确认，基于相似单元间不平等份额的分摊方式不符合利益原则。最高法院确认了这一分析。由此，它确认了一贯的判例：法院可以审查共管条例条款的合法性，并且共管业主拥有永久诉讼权以要求纠正。这不是革命性的演变，而是一次重要的确认，加强了业主的法律安全保障。
但请注意：该判决并未说业主大会可以无条件地修改条例。它必须在遵守法律，特别是第10条的前提下进行。如果它做出了非法决定（例如，任意分摊），则可能在法庭上被撤销。鲜为人知的是，此判例也适用于规定垂直共管划分的条款（如判决内容中所述），但这是另一个话题。
这对您的具体影响
这一判决对不同人群具有直接的实际影响，无论您是业主、租客还是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）司法管辖区（包括卡布勒通（Capbreton）或帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born））内的房地产专业人士。
如果您是共管业主（共管楼宇中某个单元的所有者），此判决为您提供了一个行动杠杆。假设您在卡布勒通（Capbreton）拥有一套公寓，每年支付1500欧元的费用，而您同楼层面积相同的邻居只支付1200欧元。您现在可以分几步采取行动。首先，核实共管条例中的分摊方式并评估其公平性。然后，书面联系物业经理要求纠正。如果物业经理拒绝或拖延，您可以提请业主大会，提议投票修改该条款。如果失败，您有权像杜布瓦先生一样提起诉讼。在我的实践中，我遇到过一些案例，其中共管业主追回了5到10年内多收的数千欧元。
如果您是租客（占用住宅但不拥有所有权的人），此判决间接关系到您。实际上，共管费用通常通过租赁费用转嫁给您。如果您的业主支付了过高的份额，他可能会试图向您收取更多。但请注意，业主与租客之间的费用分摊受1987年8月26日法令管辖，如果您认为自己被多收费，您有追索权。此判决加强了业主在共管中协商公平分摊的地位，这最终可能使租客受益。
如果您是购买者（考虑购买共管物业的人），此判决是一个警示信号。在购买前，仔细检查共管条例，特别是费用分摊方式。例如，在帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born），对于20万欧元的购买，每年1800欧元相对于类似单元的1200欧元费用，长期来看可能代表显著的超额成本。您现在可以与卖方协商，要求其在出售前解决此问题，或计划购买后的行动。采取行动的时限很灵活：您可以随时提出异议，即使在购买多年后。
如果您是物业经理或房地产专业人士，此判决要求您提高警惕。您必须确保您管理或销售其物业的共管条例遵守1965年法律第10条。如有疑问，建议共管业主在业主大会上规范情况以避免昂贵的纠纷。关于费用分摊的诉讼可能持续1到2年，并花费数千欧元的法律费用。
避免此类纠纷的四个建议
- 购买前系统检查共管条例：索取条例副本，并请专业人士分析费用分摊方式。将您的份额与类似单元进行比较。如果发现异常，与卖方协商纠正或计划未来行动。
- 参加业主大会并知情投票：积极参与您共管物业的决策。当提议修改条例时，要求就其对象用分摊的影响提供清晰解释。如果认为不公平，请投反对票。
- 记录您与物业经理的沟通：如果您对分摊方式有异议，请以书面形式（电子邮件或挂号信）提出并保留证据。这在司法程序中至关重要。在我的实践中，我见过因缺乏证据而失败的案例。
- 在问题初现时咨询专业律师：不要让不公正的情况拖延。早期咨询可以帮助您评估成功机会并制定策略，通常费用低于100欧元，而诉讼可能花费更多。
深入探讨：相关判例与演变
最高法院2020年9月10日的判决属于一个既定的判例体系。例如，在2018年3月15日的判决（n° 16-27.372）中，最高法院已经确认业主大会可以修改共管条例以纠正非法条款，包括费用分摊方面。因此，2020年的这一判决确认并明确了这一判例路线。
然而，在附带问题上存在分歧判决，例如诉讼时效（采取行动的期限）。一些法院认为，对费用分摊提出异议的诉讼可能在5年后失效，但当前趋势，在此判决的加强下，认为只要条款非法，诉讼权就是永久的。这意味着，即使您的条例已有30年历史，您今天仍然可以提出异议。
展望未来，此判例鼓励在共管物业中提高透明度和公平性。它促使物业经理和业主大会审查旧条例，这些条例通常继承自过时的做法。在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）司法管辖区，许多共管物业建于1970-1980年代（如帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born）或卡布勒通（Capbreton）），这可能导致一波规范化浪潮。如何应对？积极主动：如果您是物业经理，提议更新条例；如果您是共管业主，抓住机会维护您的权利。
行动前清单
- 检查您的共管条例：阅读关于费用分摊的条款。记录您的份额并与类似单元进行比较。
- 计算损失：估算年度超额成本及多年累计额。例如，每年300欧元，10年=3000欧元。
- 联系物业经理：向其提交书面纠正请求，引用1965年法律第10条和最高法院判决。
- 准备业主大会：如果物业经理没有反应，提议在下一次大会议程中加入修改投票事项。
- 咨询律师：如果上述步骤失败，与专家预约评估诉讼可行性及其成本。
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