参考判决： cc • N° 75-10.126 • 1976-05-25 • 查看判决 →
想象一下，您是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）一处住宅的公寓业主。您收到了物业管理条例（即规范楼宇共同生活的文件），发现了一些看似奇怪的条款：物业经理（syndic，即楼宇管理者）可以在不咨询业主大会的情况下做出决定，年度会议不再是强制性的……您不禁要问：这合法吗？我可以质疑这些规则吗？
在我的律师事务所，无论是在蒙德马桑还是帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born），我经常遇到这种情况。业主们发现他们的条例中包含违反法律的规定，这些规定往往是多年前起草且从未受到质疑的。但这究竟对您的业主日常生活有何具体影响呢？
法国最高法院（Cour de cassation）1976年5月25日的判决明确回答了这个问题。法官们确认，包含大量违法条款的物业管理条例必须予以纠正。换句话说，即使这些非法规则出现在所有业主签署的正式文件中，您也没有义务接受。
事实：一个日常发生的故事
故事始于一个业主委员会，几个月来紧张局势不断升级。杜布瓦先生（M. Dubois）是一栋1960年代楼宇的公寓业主，他发现1972年通过的物业管理条例包含几项令他震惊的规定。特别是，有一条条款允许业主委员会（conseil syndical，即协助物业经理的业主小组）取消业主大会的年度召开频率。也就是说，所有业主共同决策的会议可能不再每年举行。
杜布瓦先生并非孤身一人：其他几位业主也分享了他的担忧。他们注意到条例中包含许多其他似乎违反1965年7月10日《物业管理法》（loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété）的条款。例如，某些规定赋予物业经理过度权力，或在不遵守法定多数的情况下修改投票规则。面对这种情况，该如何应对？
不满的业主们决定采取行动。他们诉诸司法，要求撤销这些非法条款。他们的论点很简单：物业管理条例不能违背法律的强制性规定。他们的要求很明确：希望法院命令相关方使条例符合法律规定。
司法程序并不简单。首先，初审法官（juges du fond，即一审法院和上诉法院）审理此案。他们确实发现条例包含许多违法条款。但案件最终上诉至法国最高法院（Cour de cassation），即法国最高司法法院，由其最终裁决此问题。
然而，案件上诉至法国最高法院（Cour de cassation），即法国最高司法法院，由其最终裁决此问题。
法院的推理——详细剖析
法国最高法院（Cour de cassation）的法官们以特别关注审理此案。他们的推理基于一个基本原则：1965年7月10日《物业管理法》（loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété）及其1967年3月17日的实施法令（décret d'application du 17 mars 1967）包含强制性（obligatoires）规定，不能通过简单的物业管理条例来规避。
简而言之，业主们不能，即使全体一致，通过违反法律的规则。这就是所谓的公共秩序（ordre public）：某些规则对社会组织如此重要，以至于它们对所有人具有强制力，不允许例外。在我的实践中，我遇到过一些案例，其中条例规定了与法律要求不同的投票多数，从而在业主之间造成不公正的情况。
法院特别指出了争议条例中的几个问题。首先，允许业主委员会（conseil syndical）取消业主大会年度召开频率的条款。然而，法律要求业主大会至少每年召开一次，以批准账目和投票预算。这项年度义务并非简单的形式：这是每位业主行使对楼宇管理监督权的时刻。
其次，法院审查了物业经理权力的问题。条例规定某些决策可以由业主委员会（conseil syndical）而非业主大会做出。然而，法律将某些重要决策保留给业主大会，例如批准重要工程或修改条例。将这些权力委托给业主委员会相当于剥夺了业主的决策权。
但请注意：法院并未说条例的所有条款均无效。它明确指出，只有违反法律强制性规定的条款才应被撤销。其他符合法律的条款仍然有效。鲜为人知的是，一份物业管理条例完全可以同时包含合法和非法的条款，只有精确分析才能区分它们。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是蒙德马桑或朗德省（Landes）其他地方的业主，这项判决具有非常具体的影响。以蒙德马桑一处20套单元的业主委员会为例，平均每套单元的年管理费为1,500欧元。
如果您是自住业主：您现在有一个工具来质疑您条例中的非法条款。例如，如果您的条例规定物业经理可以在不咨询业主大会的情况下启动高达10,000欧元的工程，而法律要求对于超过业主决定金额（通常为几千欧元）的任何支出均需咨询，您可以要求撤销该条款。在我的实践中，我见过此类条款允许物业经理启动不必要的工程，导致年管理费增加数百欧元的情况。
如果您是出租业主（即出租您的公寓）：不合规的条例可能会给您与租客带来问题。想象一下，您的条例禁止养宠物，而法律在条件下允许。您的租客可能会质疑这项禁令，而您将不得不修改条例。更糟的是：如果您因这项非法条款拒绝了租客，您可能会因歧视被起诉。
如果您是购买者：在购买业主委员会的公寓之前，您必须绝对核查条例的合规性。不合规的条例可能隐藏着不愉快的意外：管理费高于预期、滥用限制、不平衡的决策程序。房地产专家或专业律师可以帮助您识别问题条款。这项预防性工作可以避免日后昂贵的纠纷。
如果您是业主委员会成员：这项判决提醒了您的限制。您不能，即使出于最好的意图，通过规避法律的规则。您的职责是协助物业经理执行条例，而非单方面修改它。任何条例修改都必须通过业主大会并遵守法定多数。
避免此类纠纷的四个建议
- 请专业人士核查您的条例：在购买前或如有疑问，咨询专业律师或公证人。他们可以识别非法条款并建议后续步骤。全面分析费用约为300至500欧元。
- 积极参与业主大会：这是做出重要决策的时刻。如果提出修改条例，请核查其是否符合法律。不要犹豫提问并要求解释。
- 保存所有文件：保留所有历次条例副本、业主大会议事录以及与物业经理的往来信件。这些文件在发生纠纷时至关重要。
- 如果发现非法条款，迅速行动：等待越久，撤销条款越困难。向物业经理发送挂号信指出问题，如有必要，在发现条款后5年内诉诸司法法院（tribunal judiciaire）。
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深入探讨：相关判例与演变
1976年的判决属于法院一贯的判例。早在此日期之前，法官们就经常撤销违反法律的物业管理条例条款。例如，在波尔多上诉法院（Cour d'appel de Bordeaux）1970年的一项判决中，法官们撤销了一项完全禁止季节性租赁的条款，而法律仅允许合理监管。
自1976年以来，判例仅确认并细化了这一原则。在2015年一项更近期的判决中，法国最高法院（Cour de cassation）重申，即使业主们一致通过的条款，如果违反法律的强制性规定，也可以被撤销。趋势很明显：法院越来越保护业主的个人权利免受集体滥用。
这对未来意味着什么？物业管理条例将不得不越来越符合法律。随着文本的增多（ALUR法、ELAN法等），义务变得更加复杂。物业经理和业主委员会在起草或修改条例时必须特别警惕。对业主来说，这是个好消息：他们的权利比以前得到了更好的保护。
实践：需要做什么
以下是一份编号清单供您参考：
- 识别问题条款：仔细阅读您的条例，记下看似奇怪或过于限制性的条款。
- 核查法律合规性：将这些条款与1965年7月10日法律及其实施文本进行比较。您可以在Legifrance.gouv.fr上找到这些文本。
- 咨询专业人士：如有疑问，预约专业律师或公证人进行法律分析。
- 启动对话：联系物业经理和业主委员会，指出问题。提议在业主大会上修改条例。
- 必要时诉诸司法：如果对话失败，您可以诉诸司法法院（tribunal judiciaire）撤销非法条款。预计程序需12至18个月，费用根据案件复杂程度为2,000至5,000欧元。
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