Decisione di riferimento: cc • N° 80-11.710 • 1982-02-09 • Consulta la decisione →
Avete appena acquistato un appartamento a Bordeaux, in un condominio del centro storico. Leggendo il regolamento, scoprite una clausola che vi vieta di affittare il vostro bene ammobiliato per soggiorni di breve durata. Tuttavia, contavate su questa locazione per rimborsare il vostro mutuo. Cosa fare? Attendere la prossima assemblea per tentare di modificare il regolamento, o agire da soli in giudizio?
Questa domanda, centinaia di proprietari se la pongono ogni anno. Molti pensano di dover passare obbligatoriamente attraverso il condominio per contestare una clausola. Tuttavia, la Corte di Cassazione, con una sentenza fondamentale del 9 febbraio 1982 (n. 80-11.710), ha chiaramente affermato il contrario. Analisi.
In questo articolo, vedremo che ogni condomino, tenuto a rispettare il regolamento, è legittimato a contestarne la validità per assicurarsi della sua conformità con le disposizioni legali di ordine pubblico, senza dover consultare preventivamente l'assemblea. Ma attenzione, questa azione non è priva di condizioni.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di più lotti (soffitte e mansarde) in un edificio condominiale a Bordeaux, aveva un progetto ambizioso: riunire i suoi lotti, chiudere il corridoio che li serve e rialzare il tetto sopra questi lotti. Per realizzare questi lavori, riteneva che alcune clausole del regolamento di condominio fossero abusive o contrarie alla legge. Ha quindi citato in giudizio il condominio e un altro condomino, il Sig. Y, davanti al tribunale per far dichiarare nulle tali clausole.
Parallelamente, il Sig. Y, che desiderava vendere i suoi lotti, si è lamentato che le azioni del Sig. X (lavori, modifiche) rendevano la vendita più difficile e ha chiesto danni e interessi. Il tribunale di grande istanza di Bordeaux ha inizialmente dato ragione al Sig. X su alcuni punti, ma la corte d'appello ha parzialmente riformato questa sentenza. La causa è arrivata fino alla Corte di Cassazione.
Il principale problema giuridico era la ricevibilità dell'azione del Sig. X: poteva, da solo, contestare il regolamento di condominio, o doveva ottenere l'autorizzazione dell'assemblea? I giudici di merito avevano ritenuto di no, che il condominio dovesse essere consultato. Ma la Corte di Cassazione ha cassato questa decisione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa su un principio semplice: ogni proprietario è tenuto a rispettare le disposizioni del regolamento di condominio. Di conseguenza, ha un interesse legittimo a contestare la validità di tali disposizioni se gli sembrano contrarie all'ordine pubblico o alle prerogative dell'assemblea. In altre parole, poiché dovete obbedire a una regola, dovete poterla discutere.
Il fondamento legale è l'articolo 1240 del Codice civile (ex 1382), che obbliga a risarcire il danno causato dalla propria colpa, ma anche i principi generali del diritto condominiale. La Corte precisa che ogni lotto comprende una quota delle parti comuni: poco importa che il condominio sia o meno in causa. E nessuna disposizione legislativa, né alcuna regola procedurale richiede la consultazione dell'assemblea preliminarmente all'introduzione di tale azione.
Quello che pochi sanno è che questa decisione è stata resa in un'epoca in cui la legge sulla proprietà condominiale (legge del 10 luglio 1965) era ancora giovane. La Corte ha voluto proteggere i condomini da regolamenti abusivi. Da allora, questa giurisprudenza è costantemente confermata. In chiaro, la Corte ha detto: «Non avete bisogno di chiedere il permesso all'assemblea per impugnare il regolamento. Il vostro interesse personale è sufficiente.»
Ma attenzione: questa azione non è un lasciapassare. Il proprietario deve dimostrare che la clausola contestata è illegale o abusiva. Non basta dire «non mi piace questa clausola». Bisogna provare che viola una disposizione di ordine pubblico, ad esempio una regola sulle parti comuni o sui diritti dei condomini.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietari di un lotto in un condominio, potete ora agire da soli per contestare una clausola del regolamento. Ad esempio, se il regolamento vieta la locazione ammobiliata di breve durata nel vostro edificio bordolese, e tale divieto non è conforme alla legge (poiché la legge ALUR del 2014 ha limitato le possibilità di divieto), potete adire il tribunale giudiziario di Bordeaux senza dover riunire un'assemblea.
Per gli inquilini: non siete direttamente interessati, ma potreste essere coinvolti se il vostro locatore è impedito dall'affittare a causa di una clausola abusiva. Potete incoraggiarlo ad agire.
Per i condomini locatori: se affittate un bene ad Arcachon in stagionale, e il regolamento lo vieta, potete contestare questa clausola. In pratica, ho incontrato casi in cui i proprietari hanno ottenuto ragione e hanno potuto continuare ad affittare, generando diverse migliaia di euro di reddito all'anno.
Per gli acquirenti: prima di acquistare, chiedete di vedere il regolamento di condominio e verificate se contiene clausole restrittive. Se ne trovate una che vi sembra eccessiva, sappiate che potrete contestarla in seguito.
