参考判决： cc • N° 02-14.670 • 2004-04-07 • 查看判决 →
您在曼德琉（Mandelieu）拥有一套公寓，每月支付不断增加的共有物业费。但如果您的单元仅仅是建筑物下方的挖掘权，没有任何实际空间，您能否有一天决定不再支付，因为您什么都没用？这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2004年4月7日裁决的问题。答案很明确：不能。公寓共有权规则是一份合同。不能单方面退出。解读这一影响蔚蓝海岸（Côte d'Azur）许多共有物业的判决。
事实：每天都会发生的故事
想象一下戛纳（Cannes）的一处共有物业，既有普通单元（公寓、地窖），也有一个特殊单元：挖掘权（droit d'affouiller，即挖掘和使用地下的权利）。该单元的所有者是一家公司（我们称其为SNC），认为其单元不再具有实际用途，因此不应再支付相应的共有物业费。于是它停止了支付。共有物业业主协会起诉要求支付欠缴费用。在上诉法院，SNC败诉：被判令支付费用。它随后向最高法院提出上诉。其主要论点是：共有权规则规定按份额（tantièmes）分摊费用。然而，据其称，一旦该单元无法实现预期用途（例如，无法在地下进行建设），分摊条款即为“未书面形式”（non écrite），因此它无需再支付。但最高法院没有采纳这一推理。
法院的推理——详细解读
最高法院维持了上诉法院的判决。它重申了一个基本原则：公寓共有权规则具有合同性质（是全体共有业主之间的合同）。因此，共有业主不能在没有其他业主同意的情况下单方面解除其义务。换句话说，如果规则要求您支付费用，即使您的单元变得无用或不同，您也必须支付。改变这一义务的唯一方法是根据1965年7月10日法律第26条a项所要求的多数（业主协会成员代表至少三分之二表决权的多数）通过业主大会决议。简而言之，SNC不能单方面决定不再支付。它必须首先在业主大会上请求修改规则。法院还明确指出，业主协会不能在没有业主大会决议的情况下进行不动产收购（例如，回购该单元）。因此，没有集体框架之外的解决方案。
鲜为人知的是，这一判决确认了稳定的判例：公寓共有权规则是当事人之间的法律。不能个人违反。但请注意：如果费用分摊明显滥用或违反公共秩序，则可以提出异议。但在这里，仅仅单元无用并不足以构成理由。
这对您的实际影响
如果您在曼德琉拥有一个停车位单元，并且不再使用，您不能停止支付与之相关的共有物业费。同样，如果您在戛纳拥有一个商业场所，其价值已下降，您必须继续为公共费用做出贡献。这一判决保护了其他共有业主：否则，某些人可能逃避义务，从而加重其他人的负担。
在我的实践中，我遇到过一些案例，其中被淹地窖的业主认为自己不应支付费用。判例是一致的：只要规则未被修改，就必须支付。如果您处于这种情况，您要么要求在业主大会上修改规则（加强多数），要么考虑出售您的单元。欠缴费用可能导致罚款和法律诉讼。例如，对于一个年费用为1,200欧元的单元，三年欠缴费用为3,600欧元，外加诉讼费用。
避免此类纠纷的四条建议
- 在购买前仔细阅读您的公寓共有权规则。 如果单元是非典型的（挖掘权、地窖、停车位），请了解其分摊的费用。不要指望将来不使用就能免除。
- 如果您的单元变得无法利用，请采取集体行动。 召集业主大会，提议修改费用分摊或将该单元转让给业主协会。第26条所要求的多数是严格的，但这是唯一合法的途径。
- 永远不要单方面停止支付。 即使您认为费用不公，也应继续支付并保留异议。然后，通过法律诉讼质疑分摊。停止支付会使您面临诉讼和额外费用。
- 一旦遇到困难，请咨询专业律师。 早期咨询可以避免被判支付加倍的欠缴费用。在戛纳或曼德琉，Zakine律师可以帮助您分析情况。
深入研究：相关判例与演变
2004年的这一判决是一贯立场的一部分。早在1999年，最高法院就判定公寓共有权规则具有强制效力（第三民事庭，1999年3月10日）。最近，它重申修改费用需要全体一致或根据情况达到第26条多数（第三民事庭，2019年9月12日）。趋势很明确：没有个人自由能凌驾于集体合同之上。未来，2014年的ALUR法律加强了业主大会的权力，但原则保持不变：不能单方面脱离规则。
总结与后续步骤
常见问题：
- 如果我的单元无法使用，我可以停止支付费用吗？ 不能，除非业主大会修改规则。
- 如果我想解除我的单元，该怎么办？ 提议将其出售给业主协会或第三方，或请求修改规则。
- 质疑费用分摊的时效是多久？ 自确定分摊的业主大会决议之日起5年内。
- 如果我的单元变得毫无价值，我能获得费用减免吗？ 只有法院判决或业主大会投票才能修改分摊。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的初次咨询（45欧元）可以避免数月的诉讼——而且通常更省。 预约 →
