Entscheidungsreferenz: cc • N° 71-14.174 • 1973-02-20 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich einen Moment vor: Sie wohnen in einer Wohnung in Le Mans, im Viertel Sablons. Jeden Morgen hallt der Lärm eines Bäckereiofens durch die Wände. Sie sind genervt, aber die Teilungserklärung sieht vor, dass der Bäckereibetrieb erlaubt ist und die Wohnungseigentümer auf jegliche Klagen wegen Lärmbelästigung verzichten. Was tun? Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern und Mietern. Mit anderen Worten: Kann ein gemeinschaftliches Dokument Sie Ihrer Grundrechte gegenüber einer unzumutbaren Störung berauben?
Die Antwort ist nein, und sie ist seit einem Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 20. Februar 1973 klar. Die Richter stellten fest, dass die Teilungserklärung einen Wohnungseigentümer nicht von seiner Haftung für unzumutbare Nachbarschaftsstörungen befreien kann. Kurz gesagt: Auch wenn die Teilungserklärung eine lärmende Tätigkeit erlaubt, kann der Verantwortliche zum Ersatz des seinen Nachbarn entstandenen Schadens verpflichtet werden. Diese vor über 50 Jahren ergangene Entscheidung ist nach wie vor ein absoluter Referenzpunkt im Immobilienrecht.
Was bedeutet das konkret für Sie? Müssen Sie Angst vor solchen Haftungsausschlussklauseln haben? Überhaupt nicht: Sie sind einfach unwirksam, wenn die Störung das normale Maß überschreitet. Dieser Artikel erklärt Ihnen alles anhand von Beispielen aus meiner Praxis in Le Mans und Allonnes.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie sich jeden Tag ereignet
Der Fall geht auf die 1970er Jahre zurück, könnte sich aber heute in jeder französischen Wohnungseigentümergemeinschaft abspielen. Herr Mourocq, Eigentümer einer Teileigentumseinheit in einem Gebäude, betreibt in seinen Räumlichkeiten ein Bäckereigeschäft. Das Problem? Der Lärm des Ofens und der Maschinen ist so stark, dass seine Nachbarn, darunter ein gewisser Herr X, nicht mehr schlafen können. Die Teilungserklärung sieht jedoch vor, dass diese Tätigkeit erlaubt ist, und enthält sogar eine Klausel, wonach die Wohnungseigentümer auf jegliche Rechtsmittel gegen die daraus resultierenden Belästigungen verzichten.
Die genervten Nachbarn klagen vor Gericht. In erster Instanz gibt der Richter den Klägern recht: Der Lärm ist unzumutbar, und Mourocq muss Schadensersatz zahlen. Mourocq legt jedoch Berufung ein und argumentiert, dass die Teilungserklärung ihn von der Haftung befreie. Das Berufungsgericht weist dieses Argument zurück. Mourocq legt daraufhin Kassation ein. Das oberste Gericht bestätigt jedoch: Die Teilungserklärung kann einen Wohnungseigentümer nicht von seiner Haftung für unzumutbare Nachbarschaftsstörungen befreien.
Die Richter stellen fest, dass die Mourocq vorgeworfenen Lärmbelästigungen übermäßig sind: Der Lärmpegel übersteigt die Schwelle, ab der die Störung unzumutbar wird, um ein Vielfaches. Mit anderen Worten: Auch wenn die Teilungserklärung die Bäckerei erlaubt, sind die tatsächlichen Belästigungen unverhältnismäßig. Die Haftungsausschlussklausel kann eine Störung, die über die normalen Nachbarschaftsbeeinträchtigungen hinausgeht, nicht abdecken.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um das Urteil zu verstehen, muss man zunächst die rechtliche Grundlage kennen: Artikel 1382 des Code civil (seit der Reform von 2016 Artikel 1240). Dieser Text bestimmt, dass „jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, denjenigen, der durch sein Verschulden den Schaden verursacht hat, zu dessen Ersatz verpflichtet“. Mit anderen Worten: Wenn Sie Ihrem Nachbarn einen Schaden zufügen, indem Sie die normalen Beeinträchtigungen (Lärm, Geruch, Erschütterungen usw.) überschreiten, müssen Sie ihn entschädigen.
Die Frage war: Kann eine Teilungserklärung diese Regel außer Kraft setzen? Nein, antwortet der Kassationsgerichtshof. Warum? Weil die Haftung für unzumutbare Nachbarschaftsstörungen ein Grundsatz der öffentlichen Ordnung ist (eine zwingende Regel, von der nicht durch Vertrag abgewichen werden kann). Ein Wohnungseigentümer kann nicht im Voraus auf seine Grundrechte, wie das Recht auf Ruhe, verzichten. Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung fügt sich in eine ständige Rechtsprechung ein: Klauseln, die versuchen, die Haftung für Verschulden einzuschränken, gelten oft als nicht geschrieben.
Die Richter entschieden daher, dass die Haftungsausschlussklausel den Opfern nicht entgegengehalten werden kann. Achtung: Das bedeutet nicht, dass jede Störung verboten ist. Die normalen Nachbarschaftsbeeinträchtigungen (wie der Lärm eines Gesprächs oder einer Waschmaschine) bleiben tolerierbar. Sobald die Störung jedoch unzumutbar wird, schützt die Klausel nicht mehr.
Was das für Sie konkret ändert
Diese Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen für alle Bewohner einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn Sie vermietender Eigentümer sind, können Sie sich nicht hinter der Teilungserklärung verstecken, um Ihrem Mieter eine lärmende Tätigkeit zu erlauben. Wenn Sie Mieter sind, können Sie gegen den Wohnungseigentümer vorgehen, der eine Störung verursacht, selbst wenn die Teilungserklärung diese erlaubt. Wenn Sie Käufer sind, prüfen Sie, ob die Teilungserklärung keine gefährliche Klausel enthält, aber wissen Sie, dass diese im Falle einer unzumutbaren Störung unwirksam wäre.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel aus Allonnes. Ein Wohnungseigentümer installiert eine Wärmepumpe, die die ganze Nacht vibriert. Die Teilungserklärung erlaubt diese Art von Ausrüstung. Dennoch können die Nachbarn Schadensersatz verlangen, wenn die Vibrationen eine zumutbare Schwelle überschreiten. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer dachten, sie seien durch die Teilungserklärung geschützt, aber das Gericht gab ihnen nicht recht. Die Höhe des Schadensersatzes variiert: etwa
