参考判决： cc • N° 71-14.174 • 1973-02-20 • 查看判决 →
设想一下：您住在勒芒市（Le Mans）萨布隆区（Sablons）的一间公寓里。每天早上，面包炉的噪音穿过墙壁回响。您忍无可忍，但区分所有规约规定面包店活动是允许的，且区分所有权人放弃对噪音滋扰采取任何行动。怎么办？每年都有数百名业主和租户提出这个问题。换句话说，一份集体文件能否剥夺您面对异常妨害时的基本权利？
答案是否定的，自1973年2月20日法国最高法院（Cour de cassation）的一项判决以来，这一点就很明确。法官们确认，区分所有规约不能免除区分所有权人对相邻异常妨害的责任。简而言之，即使规约允许产生噪音的活动，责任人仍可能被要求赔偿邻居遭受的损害。这项50多年前作出的判决，至今仍是不动产法的绝对参考。
但这对您具体意味着什么？是否需要害怕这些免责条款？完全不需要：如果妨害超出正常范围，这些条款根本无效。本文将通过我在勒芒和阿洛讷（Allonnes）的实践案例，为您详细解释。
事实：每天都会发生的故事
案件可追溯到1970年代，但它可能发生在今天的任何法国区分所有建筑物中。穆罗克先生（M. Mourocq）是建筑物内一个单元的业主，他在自己的场所经营一家面包店。问题在于？烤炉和机器的噪音太大，以至于他的邻居（包括一位X先生）无法入睡。然而，区分所有规约规定允许该活动，甚至包含一项条款，规定区分所有权人放弃对由此产生的任何滋扰提起诉讼。
忍无可忍的邻居向法院提起诉讼。在一审中，法官支持原告：噪音是异常的，穆罗克必须赔偿。但穆罗克提出上诉，辩称区分所有规约免除了他的责任。上诉法院驳回了这一论点。穆罗克随后向最高法院提起上诉。但高等法院确认：区分所有规约不能免除区分所有权人对相邻异常妨害的责任。
法官认定，穆罗克被指控的噪音是过度的：声级超出异常妨害阈值数倍。换句话说，即使规约允许面包店，实际滋扰也是不成比例的。免责条款不能涵盖超出正常相邻不便的妨害。
法院的推理——深入解析
要理解该判决，首先需要了解法律依据：《法国民法典》第1382条（自2016年改革后成为第1240条）。该条规定：“任何人的行为，只要对他人造成损害，有过错者必须赔偿。” 也就是说，如果您给邻居造成超出正常不便的损害（噪音、气味、振动等），您必须赔偿他。
问题是：区分所有规约能否排除这一规则？不能，最高法院回答。为什么？因为相邻异常妨害责任是一项公共秩序原则（不能通过合同背离的强制性规则）。区分所有权人不能事先放弃其基本权利，如安宁权。鲜为人知的是，这一判决是一贯判例的一部分：试图限制过错责任的条款通常被视为未写入。
因此，法官认为免责条款对受害者不能对抗。但请注意：这并不意味着所有妨害都被禁止。正常的相邻不便（如谈话声或洗衣机噪音）仍然可以容忍。但一旦妨害变得异常，条款就不再提供保护。
这对您意味着什么——具体而言
这一判决对所有区分所有建筑物的居住者具有重大影响。如果您是业主出租人，您不能以规约为借口，允许您的租户从事产生噪音的活动。如果您是租户，您可以对造成妨害的区分所有权人采取行动，即使规约允许该活动。如果您是购房者，请检查规约是否包含危险条款，但要知道，在异常妨害情况下，该条款无效。
以阿洛讷的一个具体例子为例。一位区分所有权人安装了一台整夜振动的热泵。区分所有规约允许此类设备。然而，如果振动超过合理阈值，邻居可以要求赔偿。在我的实践中，我遇到过一些案件，业主认为他们受到规约保护，但法院判他们败诉。损害赔偿金额各不相同：暂时性妨害几百欧元，持续性损害（如睡眠损失、房产贬值）数千欧元。
如果您处于这种情况，您应首先尝试调解。如果调解失败，您可以向司法法院起诉。注意：诉讼时效（提起诉讼的期限）为5年，自妨害显现之日起计算（《法国民法典》第2224条）。不要拖延。
避免此类纠纷的四条建议
- 购买或租赁前检查规约：仔细阅读关于允许活动的条款。即使它们可能被质疑，最好还是提前预防。
- 安装静音设备：如果您是手工艺人或商人，选择隔音机器。初始成本很快会因没有诉讼而收回。
- 与邻居沟通：解释您的活动并商定时间。友好协议通常可以避免诉讼。
- 保留证据：录音、证明、公证人报告。如果纠纷告上法庭，您将有坚实的材料。
深入探讨：相关判例与演变
1973年的判决并非孤立。最高法院在随后的多项判决中确认了这一原则，特别是在1986年11月19日的判决（n° 85-10.573）中，它裁定区分所有规约中禁止产生噪音活动的条款不能免除造成异常妨害的区分所有权人的责任。趋势是恒定的：法院保护安宁权。
最近，相邻异常妨害的概念通过2014年ALUR法律得到加强，该法律修改了1965年关于区分所有权的法律。现在，区分所有规约必须尊重公共秩序，不得侵犯基本权利。这意味着免责条款在新的规约中越来越少见。未来，可以预期法官将继续毫不犹豫地宣布它们无效。
采取行动前的检查清单
常见问题：
- 问：如果区分所有规约允许打扰我的活动，我可以采取行动吗？ 答：是的，如果妨害是异常的。该条款不可对抗。
- 问：我首先应该做什么？ 答：收集证据（噪音、日期、证词）并尝试调解。
- 问：提起诉讼的期限是多久？ 答：自持续妨害或最后一次妨害起5年。
- 问：我能获得损害赔偿吗？ 答：是的，用于享乐损失、健康损害等。金额取决于严重程度。
- 问：如果我是负责的区分所有权人怎么办？ 答：您可能被判处赔偿。最好尽快使情况正常化。
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