Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 17-81.096 • 2018-11-21 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Salon-de-Provence und schließen einen Mietvertrag mit einem Mieter. Alles scheint klar. Doch eines Tages verursacht dieser Mieter einen Wasserschaden beim Nachbarn unter Ihnen, weil er vergessen hat, einen Wasserhahn zuzudrehen, bevor er ins Wochenende fuhr. Der wütende Nachbar fordert von Ihnen Schadensersatz. Aber: Der Mietvertrag bindet Sie an den Mieter, und Sie fragen sich, ob dieser Vertrag Sie schützt oder Sie im Gegenteil daran hindert, Ihren Mieter zu verklagen. Genau diese Art von Frage hat der Kassationshof in einer Entscheidung vom 21. November 2018 (Nr. 17-81.096) geklärt.
Die Frage ist einfach: Kann die bloße Tatsache, einen Vertrag mit der Person zu haben, die Ihnen einen Schaden zufügt, Sie daran hindern, sich als Nebenkläger zu konstituieren (d.h. vor einem Strafgericht Schadensersatz zu verlangen)? Die Antwort, die viele nicht kennen, lautet nein. Der Kassationshof stellt klar: „Das Bestehen einer vertraglichen Beziehung zwischen dem Täter und dem Nebenkläger ist an sich nicht geeignet, die Zulässigkeit der Nebenklage auszuschließen.“ Selbst wenn Sie einen Vertrag unterschrieben haben, können Sie die andere Partei wegen Verschuldens belangen, wenn dieses Verschulden Ihnen einen Schaden zugefügt hat.
Was ändert das konkret für Sie als Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachmann? In diesem Artikel werde ich diese Entscheidung analysieren, ihre Begründung erläutern und Ihnen vor allem praktische Ratschläge geben, um Streitigkeiten zu vermeiden oder zu wissen, wie Sie reagieren sollen, wenn Sie mit einer ähnlichen Situation konfrontiert werden. Und wie immer werde ich konkrete Beispiele aus unserer Region nehmen, sei es in Martigues oder Salon-de-Provence.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Zum Verständnis müssen wir auf den Kontext des Falles zurückkommen. Herr Y, ein Bewohner der Region, pflegte auf Fußballspiele zu wetten. Aber eines Tages platzierte er viel höhere Wetten als gewöhnlich und verlor. Allerdings platzierte er diese Wetten bei einem Buchmacher, mit dem er einen Vertrag hatte. Dieser Buchmacher, ein Sportwettenunternehmen, hatte ihm ein Konto eröffnet. Herr Y verlor Geld und war der Ansicht, der Buchmacher habe ein Verschulden begangen, indem er so hohe Wetten annahm, ohne ihn auf das Risiko hinzuweisen. Er erstattete daher Anzeige und konstituierte sich als Nebenkläger (d.h. er verlangte Schadensersatz vor dem Strafgericht).
Der Buchmacher argumentierte daraufhin, dass aufgrund des bestehenden Vertrages zwischen ihm und Herrn Y der Strafrechtsweg verschlossen sei. Seiner Ansicht nach müssen vertragliche Streitigkeiten vor den Zivilgerichten und nicht vor den Strafgerichten verhandelt werden. Dies ist ein klassisches Argument: Man nennt es das Prinzip des Nichtzusammentreffens von vertraglicher und deliktischer Haftung (Artikel 1240 des Code civil, der verpflichtet, den durch ein Verschulden verursachten Schaden zu ersetzen). Aber der Kassationshof wies dieses Argument zurück. Er entschied, dass der Vertrag Herrn Y nicht daran hinderte, sich als Nebenkläger zu konstituieren, da das Verschulden des Buchmachers (die Annahme übermäßiger Wetten) ein deliktisches Verschulden war (ein vom Vertrag unabhängiges Verschulden, das einem anderen einen Schaden zufügt).
Interessant ist, dass die Entscheidung nicht über die Sache selbst entscheidet (ob der Buchmacher tatsächlich ein Verschulden begangen hat), sondern über die Zulässigkeit der Nebenklage. Der Kassationshof sagt einfach: „Die Tatsache, dass ein Vertrag besteht, verbietet es Ihnen nicht, vor dem Strafrichter Schadensersatz zu verlangen.“ Dies ist eine Bestätigung einer früheren Rechtsprechung, hat aber sehr konkrete Auswirkungen im Immobilienbereich.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 2 der Strafprozessordnung (Code de procédure pénale), der bestimmt, dass „die Zivilklage auf Ersatz des durch eine Straftat, ein Vergehen oder eine Ordnungswidrigkeit verursachten Schadens allen zusteht, die persönlich einen unmittelbaren Schaden durch die Straftat erlitten haben.“ Und er fügt hinzu, dass das Bestehen eines Vertrages dieses Recht nicht entfallen lässt, sofern der Schaden aus einem Verschulden resultiert, das eine Straftat darstellt.
Um sich als Nebenkläger konstituieren zu können, sind drei Voraussetzungen erforderlich: ein Schaden, ein Verschulden (das eine Straftat sein kann) und ein Kausalzusammenhang zwischen beiden. Der Vertrag ist kein Hindernis. Der Kassationshof präzisiert sogar, dass die Nebenklage zulässig ist, „sofern der Kläger einen persönlichen und unmittelbaren Schaden geltend macht, der aus einer Verletzung des Strafgesetzes resultiert.“
Bemerkenswert ist, dass diese Entscheidung tatsächlich eine Bestätigung einer ständigen Rechtsprechung ist. Bereits 2006 hatte der Kassationshof in einem Urteil „B. c/ Sté X“ entschieden, dass das Opfer eines Betrugs sich als Nebenkläger konstituieren kann, selbst wenn es einen Vertrag mit dem Täter geschlossen hatte. Die Originalität der Entscheidung von 2018 liegt darin, dass sie einen Spielvertrag (Sportwetten) betrifft, aber das Prinzip ist auf alle Verträge übertragbar, einschließlich Mietverträge, Kaufverträge oder Bauverträge.
Achtung jedoch: Dies bedeutet nicht, dass jede Vertragsverletzung eine Straftat ist. Das Verschulden muss schwerwiegend genug sein, um eine Straftat darzustellen (Betrug, Untreue, Täuschung usw.). Aber wenn dies der Fall ist, kann das Opfer den Strafrechtsweg wählen, der oft schneller und abschreckender ist.
Was das für Sie konkret ändert
Für einen vermietenden Eigentümer in Martigues ist diese Entscheidung eine zusätzliche Waffe. Angenommen, Ihr Mieter hat Ihre Wohnung untervermietet, ohne Ihre Zustimmung. Dies könnte eine Vertragsverletzung darstellen, aber auch eine Straftat (z.B. unbefugte Untervermietung). Wenn der Untermieter einen Schaden verursacht, könnten Sie den Mieter sowohl zivilrechtlich als auch strafrechtlich belangen. Oder stellen Sie sich vor, ein Bauunternehmer führt Arbeiten an Ihrem Haus in Salon-de-Provence durch, aber die Arbeiten sind mangelhaft und verursachen einen Schaden. Wenn der Unternehmer Sie getäuscht hat (z.B. durch Verwendung minderwertiger Materialien), könnte dies ein Betrug sein, und Sie könnten sich als Nebenkläger konstituieren, auch wenn ein Vertrag besteht.
Für Mieter: Wenn Ihr Vermieter Ihnen die Nutzung der Wohnung entzieht (z.B. durch Austausch der Schlösser), könnte dies eine Nötigung darstellen. Auch hier hindert der Mietvertrag Sie nicht daran, Strafanzeige zu erstatten und Schadensersatz zu verlangen.
Für Immobilienmakler: Wenn ein Kunde Sie betrügt (z.B. durch Vorlage gefälschter Dokumente), können Sie sich ebenfalls als Nebenkläger konstituieren, selbst wenn ein Maklervertrag besteht.
Praktische Ratschläge
Wenn Sie einen Schaden erleiden, der durch ein Verschulden einer Person verursacht wurde, mit der Sie einen Vertrag haben, zögern Sie nicht, rechtliche Schritte zu prüfen. Sammeln Sie Beweise (Fotos, Zeugenaussagen, Verträge). Konsultieren Sie einen Anwalt, der auf Strafrecht oder Immobilienrecht spezialisiert ist. In Marseille, Salon-de-Provence oder Martigues gibt es viele kompetente Anwälte.
Denken Sie daran: Der Vertrag schützt Sie nicht vor Strafverfolgung, wenn die andere Partei eine Straftat begeht. Und umgekehrt: Wenn Sie selbst einen Vertrag verletzen, aber keine Straftat begehen, sind Sie nur zivilrechtlich haftbar. Aber wenn Ihr Verhalten eine Straftat darstellt, können Sie sowohl zivil- als auch strafrechtlich belangt werden.
Zusammenfassend: Die Entscheidung des Kassationshofs von 2018 ist eine wichtige Erinnerung daran, dass Verträge nicht über dem Strafrecht stehen. Wenn Sie Opfer einer Straftat sind, haben Sie das Recht, vor einem Strafgericht Schadensersatz zu verlangen, unabhängig davon, ob ein Vertrag besteht. Dies ist ein starkes Instrument, um Ihre Rechte als Eigentümer, Mieter oder Fachmann durchzusetzen.
