Decisione di riferimento: cc • N° 17-81.096 • 2018-11-21 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Salon-de-Provence e firmate un contratto di locazione con un inquilino. Tutto sembra chiaro. Ma un giorno, questo inquilino provoca un allagamento nell'appartamento del vicino del piano di sotto, perché ha trascurato di chiudere un rubinetto prima di partire per il weekend. Il vicino, furioso, vi chiede il risarcimento dei danni. Ma ecco: il contratto di locazione vi lega all'inquilino, e vi chiedete se questo contratto non vi protegga o, al contrario, non vi impedisca di citare in giudizio il vostro inquilino. È esattamente questo tipo di questione che la Corte di cassazione ha risolto con una decisione del 21 novembre 2018 (n° 17-81.096).
La questione è semplice: il semplice fatto di avere un contratto con la persona che vi causa un danno può impedirvi di costituirvi parte civile (cioè di chiedere il risarcimento davanti a un tribunale penale)? La risposta, che molti ignorano, è no. La Corte di cassazione lo afferma chiaramente: « L'esistenza di un rapporto contrattuale tra l'autore dei fatti e la parte civile non è di per sé tale da escludere la ricevibilità della costituzione di quest'ultima. » In altre parole, anche se avete firmato un contratto, potete sempre perseguire l'altra parte per colpa, se questa colpa vi ha causato un pregiudizio.
Ma cosa cambia esattamente per voi, proprietario, inquilino o professionista del settore immobiliare? In questo articolo, analizzerò questa decisione, vi spiegherò il suo ragionamento e, soprattutto, vi darò consigli pratici per evitare controversie o sapere come reagire se vi trovate in una situazione simile. E come sempre, prenderò esempi concreti della nostra regione, che sia a Martigues o a Salon-de-Provence.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Per capire bene, bisogna tornare al contesto del caso. Il signor Y, un abitante della regione, era solito scommettere su partite di calcio. Ma un giorno, ha fatto scommesse molto più consistenti del solito e ha perso. Solo che queste scommesse, le ha piazzate presso un bookmaker con cui aveva un contratto. Questo bookmaker, una società di scommesse sportive, gli aveva aperto un conto. Il signor Y ha perso denaro e ha ritenuto che il bookmaker avesse commesso una colpa accettando scommesse così elevate, senza avvertirlo del rischio. Ha quindi sporto denuncia e si è costituito parte civile (cioè ha chiesto il risarcimento del suo danno davanti al tribunale correzionale).
Il bookmaker ha allora sostenuto che, poiché esisteva un contratto tra lui e il signor Y, la via penale era preclusa. Secondo lui, le controversie contrattuali devono essere risolte davanti ai tribunali civili, non davanti ai tribunali penali. È un argomento classico: si chiama principio di non cumulo delle responsabilità contrattuale e extracontrattuale (articolo 1240 del Codice civile, che obbliga a risarcire il danno causato dalla propria colpa). Ma la Corte di cassazione ha respinto questo argomento. Ha stabilito che il contratto non impediva al signor Y di costituirsi parte civile, poiché la colpa del bookmaker (aver accettato scommesse eccessive) era una colpa extracontrattuale (una colpa indipendente dal contratto, che causa un danno ad altri).
Ciò che è interessante è che la decisione non riguarda il merito (se il bookmaker abbia effettivamente commesso una colpa), ma la ricevibilità della costituzione di parte civile. La Corte dice semplicemente: « Il fatto che ci sia un contratto non vi impedisce di andare davanti al giudice penale per chiedere il risarcimento. » È una conferma di una giurisprudenza precedente, ma che ha implicazioni molto concrete nel settore immobiliare.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo 2 del Codice di procedura penale, che dispone che « l'azione civile per il risarcimento del danno causato da un crimine, un delitto o una contravvenzione appartiene a tutti coloro che hanno personalmente sofferto il danno direttamente causato dall'infrazione. » E aggiunge che l'esistenza di un contratto non fa scomparire questo diritto, purché il danno risulti da una colpa che costituisce un'infrazione penale.
In altre parole, per potersi costituire parte civile, occorrono tre condizioni: un pregiudizio (un danno), una colpa (che può essere un'infrazione penale) e un nesso di causalità tra i due. Il contratto non è un ostacolo. La Corte precisa addirittura che la costituzione di parte civile è ricevibile « purché il richiedente faccia valere un pregiudizio personale e diretto, risultante da un'infrazione alla legge penale. »
Ciò che è importante capire è che questa decisione è in realtà una conferma di una giurisprudenza costante. Già nel 2006, la Corte di cassazione aveva stabilito in una sentenza « B. c/ Sté X » che la vittima di una truffa poteva costituirsi parte civile anche se aveva firmato un contratto con l'autore. L'originalità della decisione del 2018 è che riguarda un contratto di gioco (scommesse sportive), ma il principio è trasponibile a tutti i contratti, compresi i contratti di locazione abitativa, i contratti di vendita o i contratti di costruzione.
Attenzione però: ciò non significa che ogni violazione di un contratto sia un'infrazione penale. Occorre che la colpa sia sufficientemente grave da costituire un'infrazione (truffa, abuso di fiducia, inganno, ecc.). Ma se è così, la vittima può scegliere la via penale, che spesso è più rapida e più dissuasiva.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario locatore a Martigues, questa decisione è un'arma supplementare. Immaginiamo che il vostro inquilino abbia sublocato il vostro a
