Renonciation au renouvellement du bail commercial : fin de plein droit sans congé

Vous êtes propriétaire d'un local commercial à Lagord, et votre locataire vous a écrit qu'il renonçait au renouvellement de son bail. Vous vous demandez si vous devez quand même lui envoyer un congé (une lettre officielle pour mettre fin au bail) ? Ou bien êtes-vous libre de récupérer les lieux à la date prévue ? Cette question, qui peut sembler anodine, a pourtant donné lieu à un litige qui a remonté jusqu'à la Cour de cassation. La réponse est claire : lorsque le preneur (locataire) a valablement renoncé à son droit au renouvellement, le bail commercial cesse de plein droit au terme fixé, sans que le bailleur ait à notifier un congé. Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'histoire commence à Aytré, où une société locataire d'un local commercial exploitait un fonds de commerce. Son bail arrivait à échéance, et le bailleur souhaitait récupérer les lieux. Mais la locataire, par un courrier recommandé, avait expressément renoncé à son droit au renouvellement du bail. Elle avait ensuite quitté les lieux à la date d'expiration du bail. Le bailleur, pensant que la renonciation suffisait, n'avait pas délivré de congé. Mais la locataire, après son départ, a réclamé des indemnités au motif que le bail n'avait pas pris fin régulièrement faute de congé. Le tribunal de commerce lui a donné raison, condamnant le bailleur à payer une indemnité d'éviction (somme due au locataire qui doit quitter les lieux sans faute de sa part) et des dommages-intérêts. Le bailleur a fait appel, puis s'est pourvu en cassation. La Cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour d'appel, jugeant qu'aucun congé n'était nécessaire puisque la locataire avait renoncé à son droit au renouvellement. Le bail s'était éteint de plein droit à son terme.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article L. 145-8 du Code de commerce (lequel régit le droit au renouvellement des baux commerciaux). Ce texte dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais doit alors verser une indemnité d'éviction au preneur. En revanche, lorsque c'est le preneur qui renonce à son droit au renouvellement, la situation est différente : il n'a pas besoin d'être protégé par un congé, puisqu'il a lui-même manifesté sa volonté de ne pas poursuivre les relations contractuelles. La Cour précise que la renonciation, pour être valable, doit être claire et non équivoque. En l'espèce, la locataire avait écrit : « Nous renonçons expressément au renouvellement du bail ». C'était suffisant. Les juges du fond (les juges de la cour d'appel) avaient estimé que le bailleur devait quand même délivrer un congé, mais la Cour de cassation les reprend : le congé n'est exigé que lorsque le bailleur prend l'initiative de la rupture ou lorsque le preneur ne se manifeste pas. Ici, la renonciation anticipée du preneur rend le congé inutile. La décision s'inscrit dans une jurisprudence constante : la Cour de cassation veille à ce que la volonté clairement exprimée des parties soit respectée, sans formalisme excessif.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le propriétaire bailleur : Si votre locataire vous notifie par écrit (courrier recommandé, acte d'huissier) qu'il renonce au renouvellement, vous n'avez pas à lui envoyer de congé. Le bail prendra fin à la date d'expiration convenue. Vous pouvez dès lors relouer ou vendre le local sans attendre. Exemple à Aytré : un bail commercial de 9 ans se termine le 31 décembre 2024. Le locataire vous écrit en septembre 2024 : « Je renonce au renouvellement ». À partir du 1er janvier 2025, le bail est fini, et vous pouvez disposer des lieux. Attention : si le locataire ne part pas, vous devrez alors engager une procédure d'expulsion, mais sans avoir à prouver un congé préalable.

Pour le locataire commercial : Si vous renoncez au renouvellement, vous devez être conscient que vous perdez tout droit à rester dans les lieux passé le terme. Vous ne pourrez pas ensuite vous plaindre de l'absence de congé. Assurez-vous que votre renonciation est sans équivoque : un simple « nous ne souhaitons pas renouveler » peut être interprété comme une renonciation valable. En cas de doute, faites-vous assister par un avocat avant d'écrire.

Pour l'acquéreur d'un local commercial : Vérifiez si le locataire en place a renoncé au renouvellement. Si oui, le bail s'éteint à son terme, et vous récupérez les lieux libres. Sinon, le locataire peut bénéficier du statut des baux commerciaux et vous devrez respecter son droit au renouvellement.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Formalisez la renonciation par écrit. Exigez un courrier recommandé avec accusé de réception ou un acte d'huissier. Une simple conversation ou un email peut être contesté.
• Vérifiez que la renonciation est expresse et non équivoque. Le locataire doit dire clairement : « Je renonce au droit au renouvellement du bail ». Évitez les formules vagues comme « Je ne souhaite pas continuer ».
• Conservez une copie de la renonciation. En cas de litige, vous devrez prouver que le locataire a renoncé. Gardez le courrier original et l'accusé de réception.
• En cas de doute, demandez un acte de renonciation signé devant notaire ou huissier. Cela évitera toute contestation ultérieure sur la validité de la renonciation.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation avait déjà jugé dans le même sens, par exemple dans un arrêt du 11 juin 2008 (n° 07-15.425) : la renonciation du preneur au renouvellement dispense le bailleur de délivrer un congé. À l'inverse, si le preneur ne renonce pas et ne fait rien, le bailleur doit impérativement donner congé pour éviter la tacite prolongation. La tendance est donc à la souplesse : la volonté claire des parties prime sur le formalisme. Toutefois, les juges du fond peuvent être exigeants sur la preuve de la renonciation. Pour l'avenir, il est conseillé de toujours sécuriser la renonciation par un écrit non équivoque pour éviter tout risque de contentieux.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

Q : Mon locataire m'a dit oralement qu'il renonçait au renouvellement. Est-ce valable ?
R : Non, la renonciation doit être écrite et non équivoque. Un oral ne suffit pas.

Q : Si le locataire renonce, dois-je quand même lui envoyer un congé pour être tranquille ?
R : Non, ce n'est pas nécessaire. Mais si vous voulez être sûr, vous pouvez le faire, cela ne nuira pas.

Q : Le locataire peut-il revenir sur sa renonciation après le terme du bail ?
R : Non, la renonciation est irrévocable une fois le bail expiré. Avant le terme, il peut la rétracter si le bailleur est d'accord.

Q : Que faire si le locataire renonce mais ne quitte pas les lieux ?
R : Vous devez alors engager une procédure d'expulsion devant le juge des loyers commerciaux. La renonciation vous dispense du congé, mais pas de la procédure d'expulsion.

Q : Cette décision s'applique-t-elle à tous les baux commerciaux ?
R : Oui, quel que soit le type de local commercial (boutique, entrepôt, bureau), dès lors que le statut des baux commerciaux s'applique.

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