参考判决： cc • 编号 98-10.924 • 1999-10-06 • 查看判决 →
想象一下：您住在米米藏（Mimizan）一个宁静的共管公寓（copropriété）小区。一位业主决定将其房产单元分割成五套公寓。但谁为特殊公共费用（电梯、集体供暖）支付什么？这个问题可能很快变成难题。
如果全体业主大会未就分摊进行投票，该怎么办？您可以直接向法官求助吗？法国最高法院（Cour de cassation）在1999年裁定：在全体业主大会未被咨询之前，向法院起诉为时过早。这一判决对圣文森德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）及其他地方的共有人（copropriétaires）有直接影响。
在本文中，我们将解读1999年10月6日（编号98-10.924）的判决，并告诉您如何采取行动以避免僵局。
事实：每天都会发生的故事
X先生是米米藏（Mimizan）一栋共管公寓（copropriété）中一个大房产单元的业主，决定将其分割成五个独立单元。每个新单元被分配了千分比（tantièmes，即共有份额）。但对于特殊公共费用（例如，游泳池或门厅的维护），共管公寓规约（règlement de copropriété）中未规定任何分摊。
全体业主大会（assemblée générale des copropriétaires）未被要求投票决定分摊标准。一些不满的业主向法院起诉，要求法院自行确定分摊。蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的大审法院（tribunal de grande instance，其管辖范围包括米米藏）受理了此案。
波城（Pau）上诉法院（cour d'appel）以及后来的法国最高法院（Cour de cassation）需要作出裁决。下级法官支持了起诉的共有人，但法国最高法院撤销了判决：起诉为时过早，因为全体业主大会事先未被咨询。
法院的推理——详解
法国最高法院依据1965年7月10日法律第10条（该条定义了共有费用）。它提醒，房产单元之间特殊公共费用的分摊属于全体业主大会的专属权限。法官不能替代它。
简而言之，上诉法院本应认定全体业主大会未就该分摊作出任何决定。通过自行确定分摊标准，它超越了其权力。
但请注意：这并非判例的逆转，而是对一项恒定原则的确认：法官不能补充全体业主大会的不作为。共有人必须首先在全体业主大会（AG）中投票。只有在拒绝或持续分歧的情况下，才能向法官起诉，但须在大会作出决定之后。
鲜为人知的是：在我的执业实践中，我遇到过共有人直接向法院起诉而不经过全体业主大会（AG）的案件。结果：程序被宣告不予受理，他们必须从头开始，并承担额外费用。
对您的实际影响
对于圣文森德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）希望分割其房产单元的共有人：您必须将特殊费用的分摊提交给全体业主大会。如果您不这样做，法官将无法帮助您。
对于购房者：在购买分割产生的单元之前，请核实全体业主大会（AG）是否已对费用分摊进行投票。否则，您可能需要支付不确定的份额，或卷入诉讼。
对于物业管理人（syndic）：您必须将这个问题列入全体业主大会（AG）的议程。如果没有决定，费用将无法支付，这可能阻碍共管公寓的预算。
具体示例：如果分摊未投票，新单元的业主可能支付与分割前相同的费用，这对其他人不公平。因此，全体业主大会（AG）必须确定一个公平的标准。
避免此类纠纷的四点建议
- 预先规划分割：在分割单元之前，在共管公寓规约中为特殊费用规定条款，或在全体业主大会（AG）中通过决议投票。
- 将问题列入议程：物业管理人应确保新单元的费用分摊尽快提交给全体业主大会（AG）。
- 在向法官起诉前咨询律师：过早起诉可能被驳回。事先咨询可避免不必要的费用。
- 在共有人之间协商：友好协议，即使是非正式的，也可促进全体业主大会（AG）的投票。但必须通过决议正式化。
深入探讨：相关判例及发展
法国最高法院在随后的多个判决中重申了这一原则。例如，在2004年5月12日的判决（编号02-18.123）中，它裁定，在全体业主大会（AG）未事先决定的情况下，法官不能确定特殊费用的份额。
因此，趋势是恒定的：全体业主大会的自主权受到保护。法院不能替代它，除非存在明显的不作为（系统性地拒绝投票）。
展望未来，如果立法者进行干预以简化单元分割，这一判例可能有所演变。但就目前而言，信息很明确：通过全体业主大会（AG）。
行动前核对清单
常见问题：
- 如果全体业主大会（AG）未投票决定分摊，我可以向法官起诉吗？ 不可以，起诉将被宣告为时过早。您必须首先要求在全体业主大会（AG）中进行投票。
- 如果全体业主大会（AG）拒绝投票怎么办？ 然后您可以向法官起诉，以确认拒绝并要求司法分摊。
- 时间期限是多久？ 全体业主大会（AG）每年至少召开一次。如果问题未列入议程，您可以要求召开临时全体业主大会（AG extraordinaire）。
- 费用是多少？ 过早起诉可能花费数千欧元的律师费和诉讼费，且无结果。
- 我可以质疑全体业主大会（AG）投票通过的分摊吗？ 可以，如果分摊滥用或不成比例，可在投票后两个月内提出。
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