Referenzentscheidung: cc • Nr. 00-17.342 • 2002-01-30 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Gebäudes in Houilles, im Département Yvelines. Ein Mieter schlägt Ihnen vor, einen Vertrag über Location-gérance zu unterzeichnen, um einen Geschäftsbetrieb (Hotel-Bar-Lebensmittelgeschäft) zu führen. Sie glauben, durch das Statut der Gewerbemietverträge (das berühmte Dekret von 1953, das Gewerbetreibende schützt) geschützt zu sein. Aber einige Jahre später greift der Mieter Sie gerichtlich an und verlangt die Umqualifizierung des Vertrags in einen Gewerbemietvertrag. Sie stehen vor einem langwierigen und kostspieligen Verfahren und müssen möglicherweise eine Räumungsentschädigung zahlen. Diese Situation habe ich in meiner Kanzlei in Versailles dutzende Male gesehen.
Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: Kann man sich auf einen Location-gérance-Vertrag verlassen, um dem schützenden Statut der Gewerbemietverträge zu entgehen? Und wenn ja, unter welchen Bedingungen?
Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 30. Januar 2002 (Nr. 00-17.342) gibt eine klare Antwort: Wenn der Geschäftsbetrieb keine reale Existenz mehr hat und der Vertrag keine Klauseln enthält, die vom allgemeinen Recht abweichen (wie außergewöhnliche Verpflichtungen im Zusammenhang mit einem öffentlichen Dienst), dann ist die Location-gérance nur ein Trugbild. Sie muss in einen Gewerbemietvertrag umqualifiziert werden, mit allen Schutzrechten, die dies für den Mieter mit sich bringt.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr und Frau X, Eigentümer eines Gebäudes in Houilles, schließen 1985 einen Location-gérance-Vertrag mit Herrn Y, der einen Geschäftsbetrieb (Hotel, Bar, Lebensmittelgeschäft und diverse Artikel) betreibt. Der Vertrag sieht vor, dass Herr Y Pächter (locataire-gérant) und nicht Gewerbemieter ist. Er zahlt eine Vergütung, hat aber kein Recht auf Verlängerung des Mietvertrags oder auf eine Räumungsentschädigung.
Der Geschäftsbetrieb befindet sich in einem Dorf in den Yvelines, und die Tätigkeit ist bescheiden. Sehr schnell stellt Herr Y fest, dass der Geschäftsbetrieb keine reale Existenz mehr hat: Die wesentlichen Elemente (Kundschaft, Kundenfrequenz, Mietrecht) sind seit Jahren verschwunden. Er ruft das Gericht an, um die Umqualifizierung des Vertrags in einen Gewerbemietvertrag zu verlangen, um den Schutz des Dekrets vom 30. September 1953 (das Statut der Gewerbemietverträge) zu genießen.
Die Eigentümer wehren sich: Sie behaupten, die Location-gérance sei ein Vertrag des allgemeinen Rechts, und der Geschäftsbetrieb bestehe weiterhin. Das Tribunal de grande instance von Versailles gibt ihnen in erster Instanz recht. Aber Herr Y legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Versailles gibt ihm mit Urteil vom 6. Juli 2000 recht: Es qualifiziert den Vertrag in einen Gewerbemietvertrag um. Die Eigentümer legen Kassationsbeschwerde ein.
Der Kassationsgerichtshof weist ihre Beschwerde am 30. Januar 2002 zurück. Er bestätigt die Argumentation des Berufungsgerichts: Der Vertrag hatte weder zum Ziel noch zur Folge, Herrn Y an der Erfüllung eines öffentlichen Dienstes zu beteiligen (die gewerbliche Tätigkeit im Dorf reichte nicht aus, um einen öffentlichen Dienst zu begründen); er enthielt keine Klauseln, die vom allgemeinen Recht abwichen (keine außergewöhnlichen Verpflichtungen, die durch die Erfordernisse eines öffentlichen Dienstes auferlegt wurden); und vor allem bestand der Geschäftsbetrieb seit vielen Jahren nicht mehr. Die Location-gérance war nur eine Täuschung.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1 des Dekrets vom 30. September 1953 (heute kodifiziert in den Artikeln L. 145-1 ff. des Handelsgesetzbuchs). Diese Bestimmung besagt, dass das Statut der Gewerbemietverträge auf Mietverträge über Räumlichkeiten anzuwenden ist, in denen ein Geschäftsbetrieb betrieben wird. Es gilt nicht für die Location-gérance, einen Vertrag, bei dem der Eigentümer eines Geschäftsbetriebs dessen Betrieb einem Pächter überlässt, ohne ihm ein Recht auf Verlängerung zu gewähren.
Aber Vorsicht: Damit eine Location-gérance vorliegt, muss der Geschäftsbetrieb tatsächlich existieren. Ein Geschäftsbetrieb ist eine Gesamtheit von körperlichen (Waren, Ausrüstung) und unkörperlichen Elementen (Kundschaft, Mietrecht, Firmenname). Wenn diese Elemente verschwunden sind, gibt es keinen Geschäftsbetrieb mehr. In diesem Fall haben die Mieter bewiesen, dass die Tätigkeit seit Jahren praktisch nicht mehr existierte: keine Kundschaft, kein nennenswerter Umsatz mehr. Der Geschäftsbetrieb war leer.
Kurz gesagt, der Kassationsgerichtshof sagt: Ein Location-gérance-Vertrag, der sich auf einen nicht mehr bestehenden Geschäftsbetrieb bezieht, ist ein fiktiver Vertrag. Er kann keine Wirkungen einer Location-gérance entfalten. Er muss in einen Gewerbemietvertrag umqualifiziert werden, da die Parteien in Wirklichkeit leere (oder fast leere) Räumlichkeiten an einen Gewerbetreibenden vermietet haben, der dort seinen eigenen Geschäftsbetrieb betrieben hat.
Mit anderen Worten: Wenn Sie einen Location-gérance-Vertrag über einen Geistergeschäftsbetrieb unterzeichnen, können Sie dem schützenden Statut des Gewerbemieters nicht entgehen. Was nur wenige wissen: Das bloße Fehlen von Kundschaft reicht oft aus, um die Qualifikation als Location-gérance zu Fall zu bringen. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Eigentümer in Poissy oder Houilles Räumungsentschädigungen zahlen mussten.
