参考判决： cc • N° 72-11.255 • 1973-03-13 • 查看判决 →
想象一下场景：您是普罗旺斯地区艾克斯（Aix-en-Provence）科德利埃街（rue des Cordeliers）一间公寓的业主。您将公寓租给一对夫妇。他们离婚了。其中一位配偶向您提出友好解除租约（即书面协议终止合同）。您签署了。但另一位未签署的配偶通过催告（huissier 送达的文件）表示反对。最终，您和签署的配偶决定不执行该协议。几个月后，未签署的配偶改变了主意，想利用该协议阻止您提出的司法解除租约请求。这可行吗？法国最高法院在1973年3月13日的一项判决（上诉号 N° 72-11.255）中回答：不行。
该判决虽年代久远，但仍是租赁法的基石。它保护业主免受租户机会主义翻悔的影响。它还通过要求共同协议才能重新生效，保障了友好解除协议的安全性。例如，卡西斯（Cassis）的一位业主，曾与一位配偶签署解除协议后又放弃，可以安心：另一位配偶不能重新激活该协议来对抗他。
但这对您，业主或租户，具体意味着什么？让我们深入事实、法官的推理以及实际影响。您会看到，这桩50年前的旧案至今仍能阐明许多当代纠纷。
事实：一个每天都会发生的故事
案件始于1969年1月10日。一位出租人（我们称其为A先生）将一套住房出租给一对夫妇B夫妇。租约因此以夫妇二人的名义（共同承租人）。1969年10月10日，妻子B女士通过催告（huissier 的正式请求）向其丈夫和出租人提出解除租约。在此期间，出租人和丈夫签署了一份友好解除租约协议，即书面协议终止合同。但B女士通过催告正式表示反对。
在法庭上，出租人以未支付租金等理由请求司法解除租约。签署了友好解除协议的丈夫并未反对。但B女士援引该友好解除协议，声称租约已经终止，出租人的请求无意义。简言之，她试图利用前夫签署的协议来阻挠司法程序。
普罗旺斯地区艾克斯大审法院（tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence）及上诉法院均支持出租人：友好解除协议已因出租人和丈夫表示不援引而失效。未签署且曾反对的B女士不能单方面使其复活。她向最高法院提起上诉。最高法院驳回其上诉，确认协议因签署双方共同意愿而失效，不能由非签署的第三方复活。
法院推理——解析
法国最高法院基于合同强制力原则（当时适用的《法国民法典》第1134条，现为第1103条）：合法订立的协议对签约方具有法律效力。但本案中，友好解除协议从未执行：出租人和丈夫共同决定不适用。而协议可通过双方同意解除（mutuus dissensus）。本案中，出租人和丈夫共同表示不援引协议：这相当于协议本身被解除。
非签署方的B女士不能援引她未同意的合同。此外，她曾通过催告表示反对。法院强调，协议“因双方（签署方）共同意愿而失效”。B女士改变主意突然援引，不能使其复活。法官在此采用务实推理：不能既反对协议，后又将其作为盾牌。
该判决并非推翻先例，而是合同法和家庭法的经典适用。它确认，由一位配偶（即使作为共同承租人）签署的友好解除租约可因另一方的反对而受阻，且协议一旦被放弃不能单方面重新激活。但需注意：此解决方案假设租约对夫妻共同体具有对抗效力（即涉及家庭住所或共同财产）。如果租约是配偶一方的个人行为，结果可能不同。
对您的实际影响
对于业主出租人：如果您与一位租户签署了友好解除协议，后又放弃，您可以高枕无忧。另一位租户不能援引该协议来阻止您请求司法解除。具体例子：卡西斯的一位业主将单间公寓租给一对夫妇。丈夫想搬走，您签署了友好解除协议。妻子反对。您决定不执行。后来妻子改变主意，想利用该协议声称租约已终止。不可能。您可以因欠租等原因请求司法解除。
对于未签署的共同承租人：您应通过催告或挂号信明确反对另一方签署的友好解除协议。但如果您改变主意，不能将该协议用作武器。如果您想终止租约，必须与出租人和您的配偶重新谈判新的解除协议，或请求司法解除。
对于已出租物业的买受人：如果您购买有租约的物业，请检查是否存在仅由一位共同承租人签署的解除协议。这些协议可能遭到另一方配偶的质疑。在我的实践中，曾遇到买受人以为房屋空置，但未签署的配偶已撤销解除的情况。请保持警惕。
避免此类纠纷的四点建议
- 要求两位共同承租人配偶均签署：当您与夫妇签署友好解除租约时，要求双方均签字。如果只有一人签字，请规定对方不反对的条款，或通过单独文件使其放弃。
- 保留放弃的证据：如果您决定不执行友好解除协议，请以书面形式（信件、电子邮件，或更好的方式，私人签署的文件）正式确认。这将避免日后争议。
- 离婚或分居时通知出租人：如果您是租户且离婚，请告知业主情况。要求他仅与双方配偶共同处理任何租约变更。
- 签署前咨询律师：专业人士可以避免您签署可能被用来对付您的模糊协议。30分钟的咨询可以为您节省数月的诉讼程序。
深入探讨：相关判例和演变
1973年的判决属于一贯的判例。法国最高法院在1999年2月10日的判决（上诉号 96-22.123）中重申了原则：由一位配偶单独签订的友好解除租约，若涉及家庭住所，则无效，除非另一方同意。本案中，租约不一定是家庭住所，但法官通过阻止妻子利用协议对抗出租人而保护了出租人。
另一个重要判决是2009年7月8日的判决（上诉号 08-17.106）：配偶一方不能单独解除涉及家庭住所的租约，即使他是共同承租人。因此，法院的趋势是保护未签署的配偶免受单方面决定的影响，同时也防止权利滥用（如本案中机会主义的改变主意）。实践中，法官会审查当事人的善意。如果未签署的配偶最初反对，后又试图援引协议，可能因矛盾行为而受到制裁。
未来，2019年3月23日法律（ELAN法）加强了对家庭住所的保护，但未修改友好解除的规则。因此，该判例仍完全适用。
要点总结
- 由一位配偶签署的友好解除协议，可通过出租人和该配偶的共同意愿而放弃。
- 另一方配偶，即使曾反对，也不能单方面使其重新生效。
- 友好解除协议有效必须由所有共同承租人签署。
- 如有分歧，只有法官才能裁决：司法解除仍是安全途径。
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