Entscheidungsreferenz: cc • N° 83-14.916 • 1985-04-29 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Carentan, die an einen Mieter vermietet ist, der seit drei Monaten keine Miete mehr zahlt. Sie öffnen Ihren Mietvertrag und lesen eine Klausel, die vorsieht, dass der Mietvertrag bei Zahlungsverzug automatisch gekündigt wird. Sie denken: "Perfekt, die Klausel greift von selbst, ich muss nur die Kündigung feststellen." Nur dass Ihr Mieter widerspricht, in der Wohnung bleibt, und Sie fragen sich: Muss ich den Richter anrufen oder kann ich mich mit der Klausel begnügen? Die Antwort des Kassationshofs vom 29. April 1985 ist klar: Beides ist möglich, sogar kumulierbar. Diese Entscheidung, die der breiten Öffentlichkeit wenig bekannt ist, ist dennoch für jeden Vermieter und jeden Mieter von wesentlicher Bedeutung. Lassen Sie uns sie gemeinsam entschlüsseln.
Was ändert das genau? In der Praxis enthalten viele gewerbliche oder Wohnraummietverträge eine auflösende Klausel (Klausel, die die automatische Beendigung des Mietvertrags bei Pflichtverletzung, wie z.B. Zahlungsverzug, vorsieht). Lange Zeit glaubten manche Richter und Anwälte, dass der Vermieter, wenn er diese Klausel hat, nicht zusätzlich die gerichtliche Kündigung (Kündigung durch ein Gericht) verlangen kann. Das Urteil vom 29. April 1985 beendete diese Unsicherheit: Der Eigentümer kann beide Waffen einsetzen. Warum? Weil die auflösende Klausel eine Möglichkeit, keine Pflicht ist und das Recht, vor Gericht zu klagen, nicht ersetzt.
Achtung jedoch: Diese Kumulierung ist nicht grenzenlos, wie wir sehen werden. Und sie betrifft sowohl Wohnraummietverträge als auch Gewerbemietverträge. In diesem Artikel werde ich Ihnen die Geschichte hinter dieser Entscheidung erzählen, ihre Begründung erklären und Ihnen vor allem konkrete Ratschläge geben, wie Sie mit einer solchen Situation umgehen können, ob Sie nun Eigentümer oder Mieter sind. Und da ich Rechtsanwältin in Cherbourg bin, werde ich mit Beispielen aus der Manche, von Carentan bis Saint-Lô, illustrieren.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie jeden Tag vorkommt
Anfang der 1980er Jahre vermietet ein Eigentümer (nennen wir ihn Herrn Dupont, der Einfachheit halber) eine Gewerberäumlichkeit an einen Mieter, Herrn Bellanger. Der Mietvertrag enthält eine klassische auflösende Klausel: Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt oder seine Pflichten verletzt, wird der Mietvertrag einen Monat nach einer erfolglosen Zahlungsaufforderung (Mahnbescheid durch einen Gerichtsvollzieher) automatisch gekündigt. Mehrere Monate lang häufen sich bei Herrn Bellanger die Zahlungsrückstände. Herr Dupont sendet ihm eine Zahlungsaufforderung, aber der Mieter reguliert nicht. Der Vermieter steht vor der Wahl: die automatische Kündigung aufgrund der Klausel festzustellen oder das Gericht anzurufen, um eine gerichtliche Kündigung zu erwirken.
Was tut Herr Dupont? Er wählt beides! Er beantragt beim Gericht die gerichtliche Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs und beruft sich gleichzeitig auf die auflösende Klausel. Der Mieter protestiert: Seiner Meinung nach kann der Vermieter, da er eine auflösende Klausel hat, nicht zusätzlich die gerichtliche Kündigung verlangen. Es sei entweder das eine oder das andere, nicht beides. Das Berufungsgericht gibt dem Mieter recht und weist den Antrag des Eigentümers auf gerichtliche Kündigung ab. Herr Dupont legt Kassation ein (Rechtsmittel beim Kassationshof gegen eine gerichtliche Entscheidung). Der Fall gelangt somit vor das höchste französische Gericht.
Am 29. April 1985 hebt der Kassationshof das Urteil des Berufungsgerichts auf und verweist den Fall an ein anderes Gericht zurück. Es entscheidet, dass die bloße Aufnahme einer auflösenden Klausel in den Mietvertrag nicht bedeutet, dass der Vermieter auf sein Recht verzichtet hat, wegen derselben Pflichtverletzungen die gerichtliche Kündigung zu verlangen. Mit anderen Worten: Der Eigentümer kann beide Wege kumulieren. Interessant ist, dass der Gerichtshof nicht sagt, die auflösende Klausel sei nutzlos, sondern dass sie die gerichtliche Klage nicht ausschließt.
Was nur wenige wissen, ist, dass dieser Fall in der Welt der Gewerbemietverträge große Beachtung fand, da er eine rechtliche Grauzone klärte. Seitdem haben hunderte von Entscheidungen dieses Prinzip angewandt. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer in Saint-Lô dachten, sie müssten zwischen auflösender Klausel und gerichtlicher Klage wählen, und wertvolle Zeit verloren. Dieses Urteil gab ihnen eine einfache Lösung: beide nutzen.
Die Begründung des Gerichts — entschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man in das Vertragsrecht eintauchen, genauer gesagt in die Artikel 1134 und 1184 des Code civil (damals in Kraft, heute Artikel 1103 und 1224 ff.). Artikel 1134 bestimmt, dass rechtsgültig geschlossene Verträge für die Parteien Gesetzeskraft haben. Mit anderen Worten: Der Mietvertrag ist das Gesetz der Parteien. Die auflösende Klausel ist eine vertragliche Bestimmung, die eine automatische Kündigung bei Pflichtverletzung vorsieht. Artikel 1184 hingegen sieht vor, dass bei jedem gegenseitigen Vertrag (Vertrag mit gegenseitigen Verpflichtungen, wie der Mietvertrag), wenn eine Partei ihre Verpflichtung nicht erfüllt, die andere die Auflösung gerichtlich verlangen kann.
Die dem Kassationshof gestellte Frage war: Wenn die Parteien eine auflösende Klausel vereinbart haben, erschöpft diese Klausel dann das Recht des Vermieters, die gerichtliche Kündigung zu verlangen? Der Mieter Bellanger argumentierte, dass ...
