租赁合同解除：自动解除条款与司法解除可并用

设想一下：您是位于Carentan（法国芒什省城市）一套公寓的业主，租客已三个月未付租金。您翻开租赁合同，看到一条条款规定，若发生欠租，合同自动解除。您心想：“太好了，这条款自动生效，我只需确认解除即可。”但租客提出异议，继续占用房屋，于是您疑惑：我是否必须诉诸法官，还是仅凭该条款即可？法国最高法院（Cour de cassation）于1985年4月29日给出了明确答案：两种方式均可，甚至可以并用。这一判决虽不为大众熟知，但对所有业主和租客都至关重要。让我们一起来解读。

但这究竟意味着什么变化？实际上，许多商业或住宅租赁合同都包含自动解除条款（即规定若发生违约，如欠租，合同自动终止的条款）。长期以来，一些法官和律师认为，如果出租人拥有该条款，就不能再另外请求司法解除（即由法院判决解除合同）。1985年4月29日的判决终结了这一不确定性：业主可以同时使用两种手段。为什么？因为自动解除条款是一项选择权，而非义务，它并不取代诉诸司法的权利。

但请注意：这种并用并非没有限制，我们将在后文详述。它同样适用于住宅租赁和商业租赁。在本文中，我将讲述这一判决背后的故事，解释其推理过程，并为您提供具体建议，以便您在业主或租客身份下处理此类情况。由于我是Cherbourg（法国城市）的律师，我将以芒什省（Manche）的实例进行说明，从Carentan到Saint-Lô（法国城市）。

事实：一个日常发生的故事

20世纪80年代初，一位业主（我们简称为杜邦先生）将一间商铺出租给租客贝朗热先生。合同中包含一条典型的自动解除条款：如果租客未支付租金或违反义务，合同将在支付催告令（commandement de payer，即法警要求付款的文件）送达后一个月内自动解除。几个月内，贝朗热先生累积了欠租。杜邦先生向其发出支付催告令，但租客未予补正。此时，业主面临选择：是依据条款确认自动解除，还是向法院请求司法解除。

杜邦先生选择了两种方式！他一方面要求法院因欠租判决司法解除，另一方面援引自动解除条款。租客提出异议，认为既然业主已有自动解除条款，就不能再请求司法解除，只能二选一。上诉法院支持了租客，驳回了业主的司法解除请求。杜邦先生遂向最高法院提起上诉（pourvoi en cassation，即对判决不服向最高法院申诉）。案件因此提交至法国最高司法机构。

1985年4月29日，最高法院撤销了上诉法院的判决，并将案件发回另一法院重审。最高法院认为，在合同中插入自动解除条款这一事实本身，并不意味着业主放弃了就同一违约行为请求司法解除的权利。换言之，业主可以同时运用两种途径。有趣的是，最高法院并未否定自动解除条款的效用，而是指出它不妨碍使用司法诉讼。

鲜为人知的是，这一案件在商业租赁领域产生了重大影响，因为它澄清了法律上的灰色地带。此后，数百项判决都适用了这一原则。在我的执业中，曾遇到Saint-Lô的一些业主认为自己必须在自动解除条款和司法诉讼之间做出选择，从而浪费了宝贵时间。这一判决为他们提供了简单的解决方案：两者并用。

法院的推理——详细解读

要理解这一判决，需要深入合同法，特别是当时《法国民法典》（Code civil）第1134条和第1184条（现为第1103条及第1224条及以下）。第1134条规定，合法订立的协议对协议双方具有法律效力。也就是说，租赁合同是双方的“法律”。自动解除条款是合同约定，规定违约时自动解除。第1184条则规定，在双务合同（如租赁合同，双方互负义务）中，若一方不履行义务，另一方可以请求法院解除合同。

向最高法院提出的问题是：当双方已约定自动解除条款时，该条款是否用尽了业主请求司法解除的权利？租客贝朗热主张是的：通过插入自动解除条款，业主选择了特定途径，从而默示放弃了司法诉讼。上诉法院支持了这一观点。但最高法院否定了。

其推理包含两点。首先，最高法院重申，插入自动解除条款并不构成对司法解除的放弃。换言之，业主保留了诉诸司法的权利，因为该条款并未禁止其这样做。其次，最高法院明确指出两种途径是独立的：自动解除条款在条件满足时自动生效，而司法解除则由法官在评估案情后宣判。因此，两者可以并用，在某些情况下甚至建议并用以确保局面稳定。

简而言之，最高法院维护了合同自由和诉诸司法的权利。它认为自动解除条款只是业主额外获得的一项选择权，而非司法诉讼的替代品。自1985年以来，这一解决方案一直稳定，并得到了许多后续判决的确认。例如，在2002年5月15日的判决（pourvoi n° 00-14.123）中，最高法院裁定，即使业主已经启动了自动解除条款，如果该条款未产生效果（例如，租客对其适用提出异议），业主仍可请求司法解除。

但请注意：如果业主选择自动解除条款并使其生效（例如，租客搬离），则不再有利益请求司法解除。因此，并用的意义主要在于自动解除条款受到质疑或无效时。在此情况下，业主可以转向司法诉讼，而无需证明自己并未放弃权利。

对您的实际影响——具体说明

这一判决对业主和租客具有非常具体的实际意义。对于业主而言，这意味着面对不付租金的租客，您可以同时启动自动解除条款（例如，送达支付催告令）并向法院请求司法解除。这使您能够节省时间：如果自动解除条款受到质疑，您已经有一个正在进行的诉讼。具体例子：在Carentan，一位商铺业主的租客累积了6000欧元的欠租。他送达了援引自动解除条款的支付催告令，同时起诉租客请求司法解除。租客对条款提出异议（例如，声称催告令不规范），但法官仍可判决司法解除。如果没有这一诉讼，业主可能需要等待数月才能确认条款是否有效。

对于租客而言，这一判决较为不利，因为它增强了业主的权力。但它也有其好处：如果您是租客并收到支付催告令，请知悉业主可以同时运用两种途径。因此，您必须迅速反应：如果您在一个月内（或条款规定的期限内）支付，自动解除条款便不生效，业主也没有理由请求司法解除。但如果您对催告令提出异议，业主可能维持其司法诉讼。换言之，并用方式给您带来压力：最好尽快补正或协商分期付款。

对于房地产专业人士（经纪人、公证人、资产管理人），这一判决提醒他们应妥善起草自动解除条款，并告知业主其权利。在我的执业中，我总是建议在合同中规定自动解除条款，但同时不要犹豫，在租客不履行义务时诉诸司法。一个具体数字例子：在Saint-Lô，一位业主通过并用方式在4个月内收回了商铺，而如果仅使用自动解除条款，则需要8个月的诉讼程序来确认解除并执行驱逐。时间节省显著。

如果您处于这种情况，您应当：1）确认您的合同包含有效的自动解除条款（必须提及支付催告令和明确的期限）；2）发生欠租时，通过法警送达支付催告令；3）同时或随后迅速向有管辖权的法院（芒什省为Cherbourg法院）起诉租客请求司法解除。时限：支付催告令给予租客一个月时间付款；起诉可以在催告令送达后的次日进行。费用：催告令约200欧元，起诉约300至500欧元，加上律师费（通常完整程序需1500至3000欧元）。但目标——收回房产和欠租——往往证明此项投资是值得的。

避免此类纠纷的四点建议

• 起草规范的自动解除条款：必须非常清晰，提及宽限期（通常一个月），并说明如果租客在催告令送达后未在规定期限内付款，合同自动解除。请由专业房地产律师审阅以避免无效。
• 在欠租发生时迅速行动：一旦第一个月租金未付，发送友好催告函（带回执的挂号信）。如果15天内无回应，请法警送达支付催告令。不要等到欠租累积3或6个月，否则租客可能主张业主的容忍。
• 毫不犹豫地并用自动解除条款和司法诉讼：如1985年判决所允许，同时进行两者。这为您提供法律保障，并在条款受到质疑时更快获得法院判决。您的律师可以在催告令送达次日起草起诉状。
• 保留所有沟通证据：保存租金收据、催款函、催告令、电子邮件。在纠纷中，这些文件对证明租客违约和您诉讼的正当性至关重要。质疑欠租的租客必须证明其已支付；而您则需证明欠租。

深入探讨：相关判例与演变

1985年的解决方案已多次得到确认。例如，最高法院在1990年6月13日的判决（n° 88-17.869）中裁定，业主可以在提起司法解除诉讼后仍援引自动解除条款，前提是该条款此前尚未被实施。换言之，只要条款尚未生效，即可并用。在更近期的2018年2月28日判决（n° 16-26.281）中，最高法院明确指出，当自动解除条款已成立（例如，租客未在期限内付款），业主可以请求法官确认解除并下令驱逐，而无需再次请求司法解除。这些判决显示了一贯的趋势：判例法有利于业主实施自动解除条款，同时保留其诉诸司法的权利。

然而，存在一个重要限制：业主不能因同一事实两次解除同一合同。如果自动解除条款已生效且租客已搬离，则司法解除的请求变得无意义。同样，如果法官已判决司法解除，自动解除条款则不再有效。因此，并用的主要价值在于条款受到质疑或适用不确定时。

展望未来，趋势是加强租赁合同的安全性：近期的改革（Pinel法、ELAN法）强化了租客义务并简化了驱逐程序。但1985年确立的原则仍是租赁法的基石。如果您是业主，请知悉您拥有这一双重选择；如果您是租客，请知悉业主可能从两条战线攻击您。最佳防御是遵守合同义务。

总结与后续步骤

常见问题解答：

• 问：我可以同时使用自动解除条款和起诉法庭吗？ 答：是的，完全可能，甚至建议这样做以保障您的诉讼。
• 问：如果我的租客对自动解除条款提出异议，我该怎么办？ 答：不要止步。维持您向法院提出的司法解除请求。法官可以作出裁决。
• 问：欠租后多久必须采取行动？ 答：您可以在欠租第一天就送达支付催告令，但谨慎起见，等待一个月以证明违约持续。
• 问：这一规则适用于住宅租赁吗？ 答：是的，1985年的判例适用于所有租赁，包括住宅、商业和职业租赁。
• 问：司法解除程序费用多少？ 答：律师费约2000至5000欧元，加上法警和司法费用。但目标（欠租、收回房产）通常证明此项投资是值得的。

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总之，1985年4月29日的判决为您提供了应对违约租客的双重途径：自动解除条款和司法诉讼。不要忽视任何一条。如果您是Carentan、Saint-Lô或芒什省其他地方的业主，请咨询专业律师以制定适合您情况的策略。

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