参考判决： cc • N° 07-18.618 • 2009-06-10 • 查看判决 →
假设：您是位于圣文森德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）工业区中心一处商业场所的业主。您将其出租给一位商人，该商人某天突然毫无预兆地关闭了店铺。卷帘门落下，租金账单堆积，您想知道：我能终止租赁合同吗？答案出乎意料：这取决于合同中的规定。这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2009年6月10日判决（编号 07-18.618）中所重申的。
这项决定常为外行人所不知，它解决了一个核心问题：在租赁场所内经营商业资产是商业租赁合同有效性的自动条件，还是必须明确约定？法官选择了后者。简而言之，如果没有书面条款要求持续经营，出租人不能因未经营而请求司法解除（即由法院宣布合同终止）租赁合同。那么，面对不活跃的承租人，业主能做些什么呢？
换句话说，这项决定保护了停止活动的承租人，但给未精确起草合同的业主设下了陷阱。在本文中，我将讲述这一判决背后的故事，解释法官的推理，并为您提供具体的要点以避免此类纠纷，无论您身在波尔内（Parentis-en-Born）还是其他地方。
事实：日常发生的故事
案件始于1986年10月1日签署的一份商业租赁合同，该合同于1996年10月1日续签，涉及让·Y和热纳维耶芙·Y（出租人，即业主）与SARL HALLES DES VIANDES（承租人，即租户）之间。租赁标的为一个带仓库的商店，可能位于商业区。承租人曾在此经营肉铺，但某时起停止了所有活动。场所空置，租金是否继续支付？不一定。不满的业主向大审法院（TGI，现为司法法院）起诉，请求司法解除租赁合同。他们的理由是：在租赁场所内未经营商业资产构成严重违反租赁合同，应终止合同。
上诉法院（二审法院）支持了他们的请求。它宣布解除租赁合同，认为经营义务是商业租赁地位的内在要求，即即使合同未提及，该义务也源于法律本身。但SARL HALLES DES VIANDES并未止步：它向最高法院提起了上诉，质疑这一决定。最高法院审理了此案，审查了《商法典》的相关条款，特别是定义商业租赁地位的第L. 145-1条及后续条款。
转折点：最高法院撤销了上诉法院的判决。它裁定，经营义务确实是享受商业租赁保护性地位的条件，但它并非自动的合同义务。换句话说，如果租赁合同不包含要求有效且持续经营商业资产的明确条款，则未经营不能成为司法解除的理由。初审法官（上诉法院）因此犯了法律错误。
法院推理——剖析
要理解这一决定，必须回顾“商业租赁地位”的概念。这一地位由《商法典》第L. 145-1条及后续条款规定，是一套保护商业承租人的规则。它尤其保障承租人续租权，以及若出租人拒绝续租时的搬迁补偿金（经济补偿）。作为交换，承租人必须满足某些条件，包括在租赁场所内有效经营商业资产。《商法典》第L. 145-1条实质上规定，该地位适用于经营商业资产的场所的租赁。因此，经营是适用该地位的条件，而非合同义务。
最高法院明确区分了两者：一方面是享受地位的条件（有效经营）；另一方面是合同产生的义务。如果承租人不经营，他将失去该地位的利益（例如，他不能要求搬迁补偿金），但这并不意味着租赁合同自动解除。要使未经营导致合同解除，租赁合同中必须有明确条款要求经营，并规定不履行时解除合同。这就是所谓的解除条款（允许在条件未满足时自动解除合同的条款）。
鲜为人知的是，这一立场自此前多项判决以来一直保持一致。最高法院在此确认了其判例：除非有相反约定，否则它拒绝将经营义务提升为租赁合同的基本义务。法官因此驳回了出租人的论点，即未经营构成严重过失，应根据《民法典》第1184条（旧法，现为第1224条）证明解除合理。简而言之，仅仅不经营本身并不构成足以终止合同的严重不履行，除非当事人有此约定。
但请注意：这一决定并不意味着业主毫无办法。他仍可援引其他违约行为（例如，未支付租金）来获得解除。但如果唯一的指责是未经营，且无书面条款，则出租人败诉。这对所有起草或签署商业租赁合同的人来说是一个重要教训。
对您的具体影响
对于出租人业主，这一决定有直接影响。如果您出租商业场所但未包含要求持续经营商业资产的条款，您不能因未经营而请求司法解除。您必须证明其他违约行为，如未支付租金，但这并非总是如此。举例：在圣文森德蒂罗斯，一位业主发现其承租人停止快餐经营活动六个月。租金已支付，但场所空置。业主想解除租赁合同：由于无经营条款，他败诉了。他不得不等待合同到期才能收回房产，或协商友好解除。
相反，对于承租人，这一判例具有保护作用。它允许您暂时停止活动而无自动解除风险，前提是继续支付租金。但注意：如果您永久停止，您将失去该地位的利益（续租权、搬迁补偿金）。在我的实践中，我曾遇到一些案件，承租人因火灾或经济危机不得不暂时关闭。最高法院为他们提供了缓冲：他们不会立即失去租赁合同。
对于商业租赁合同的受让人，这是合同中需要检查的一点。如果您购买附带现有租赁合同的商业资产，请确保没有插入经营条款，因为它可能迫使您持续经营。否则，您享有一定的灵活性。
总结：如果您是业主，请在租赁合同中起草明确的经营条款。如果您是承租人，请检查您的合同是否包含可能使您在暂时关闭时面临解除风险的条款。
避免此类纠纷的四条建议
- 在租赁合同中插入明确的经营条款：规定承租人有义务在租赁场所内有效且持续地经营商业资产，否则在催告后一定期限内（例如30天）仍未履行的，合同可自动解除。该条款必须精确才能生效。
- 为未经营规定自动解除条款：即使存在经营条款，也要添加自动解除条款，以便在不遵守时迅速采取行动，无需经过漫长的司法解除诉讼。
- 协商暂时停业的保障措施：对于承租人，要求加入条款，允许因正当理由（工程、疾病等）暂停活动而无解除风险，为期一段确定时间（例如6个月）。
- 检查场所状况和附属义务：在未经营的情况下，出租人也可援引维护或维修义务的违反。确保租赁合同要求承租人保持场所良好状态，这可在场所因无人占用而恶化时构成解除理由。
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深入：相关判例与演变
2009年的这一决定遵循了持续的判例路线。早在2005年5月18日的一项判决（编号 03-16.722）中，最高法院就已裁定，若无明确条款，经营义务并非商业租赁的基本义务。更近期的2020年11月4日判决（编号 19-16.501）确认了这一立场：未经营不能成为司法解除的理由，除非合同有此规定。然而，最高法院承认，出租人可因未经营造成的损害（例如，场所价值损失、商业中心形象）要求赔偿。
因此，趋势是保护承租人免受滥用解除。法院对解除条款的形式要求严格。未来，合同起草者可能会更加注意包含详细的经营条款。因此，业主必须提前规划，不能仅依赖法律保护。在实践中，我始终建议我的出租人客户在签署前请专业律师审阅合同。
常见问题
1. 我的承租人未经通知关闭了店铺，我能做什么？
首先检查您的租赁合同：如果它包含要求经营和自动解除的条款，您可以发送催告函然后要求解除。否则，您不能仅以此为由解除合同。不过，您可以要求支付租金，如果场所恶化，还可援引维护义务的违反。
2. 如果承租人不经营但支付租金，我能解除合同吗？
不能，除非有明确条款。最高法院已明确表示：经营不是隐含的基本义务。因此，您必须证明其他违约行为，如未支付租金，或等待合同到期。
3. 因未经营而请求解除的时效是多久？
如果存在自动解除条款，时效由条款规定（通常为催告后1个月）。否则，您必须提起诉讼，在司法法院可能需要6至12个月。注意：诉讼时效为自违约之日起5年。
4. 如果场所未被经营，商业租赁地位是否适用？
不适用。如果承租人完全不经营，他将失去该地位的利益。他不能要求续租或搬迁补偿金。但租赁合同本身在解除前继续有效。
5. 我可以自己起草经营条款吗？
在没有律师协助的情况下这样做有风险。起草不当的条款可能被视为滥用或无效。例如，如果过于笼统，法官可能认为它未要求“有效且持续”的经营。请咨询专业人士。
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