Décision de référence : cc • N° 94-12.977 • 1998-03-04 • Consulter la décision →
Cette question, pourtant technique, a des conséquences directes : si vous omettez de signifier l'ordonnance aux créanciers, risquez-vous de voir la résiliation contestée des années plus tard ? La Cour de cassation a tranché en 1998 dans un arrêt qui fait toujours autorité. Et la réponse est claire : non, le bailleur n'a pas à signifier l'ordonnance aux créanciers inscrits. Ceux-ci ne peuvent pas non plus la contester.
Alors, que faut-il faire concrètement ? Cet article décortique la décision et vous donne les clés pour sécuriser vos procédures, que vous soyez bailleur, locataire ou professionnel de l'immobilier.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
L'affaire commence à Rennes. La compagnie d'assurances La Mondiale avait donné à bail un local commercial à une société. Celle-ci a cessé de payer ses loyers. Classique.
La Mondiale a alors assigné le locataire en référé devant le président du tribunal de commerce pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion. Conformément à l'article 14 de la loi du 17 mars 1909 (qui protège les créanciers inscrits sur un fonds de commerce), elle a notifié cette assignation aux créanciers inscrits sur le fonds.
L'ordonnance de référé a constaté la résiliation du bail. Mais La Mondiale n'a pas signifié cette ordonnance aux créanciers. Plus tard, l'un des créanciers — une banque — a contesté la validité de la procédure, arguant que l'ordonnance ne lui avait pas été notifiée et qu'il n'avait pas pu se défendre.
La cour d'appel de Rennes avait donné raison au créancier et annulé l'ordonnance. Mais la Cour de cassation, dans son arrêt du 4 mars 1998, a censuré cette décision.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Le cœur du litige portait sur l'interprétation de l'article 14 de la loi du 17 mars 1909. Ce texte impose au bailleur qui poursuit la résiliation du bail de dénoncer (c'est-à-dire notifier) l'assignation aux créanciers inscrits. Pourquoi ? Pour leur permettre, dans un délai d'un mois, de se substituer au locataire défaillant et de payer les loyers arriérés, sauvant ainsi leur gage (la garantie que représente le fonds de commerce).
Mais la loi ne dit rien sur l'obligation de signifier l'ordonnance de référé. La Cour de cassation a estimé que cette notification initiale suffit. Elle a jugé que « la dénonciation de l'assignation initiale n'a pour but que de faire savoir aux créanciers qu'ils disposent d'un délai d'un mois pour se substituer au débiteur ».
En d'autres termes, une fois que les créanciers ont été informés de l'assignation, ils savent qu'ils doivent agir vite. S'ils ne le font pas, ils ne peuvent pas ensuite se plaindre de ne pas avoir reçu l'ordonnance. La Cour a ajouté que « le bailleur n'a pas l'obligation de signifier l'ordonnance de référé rendue à l'issue du délai imparti » et que « les créanciers inscrits ne peuvent pas contester ultérieurement l'ordonnance constatant la résiliation du bail ».
Ce raisonnement est logique : le délai d'un mois court à compter de la notification de l'assignation. Si les créanciers ne réagissent pas, ils perdent leur droit d'intervenir. Leur permettre de contester l'ordonnance après coup serait contraire à la sécurité juridique.
La décision confirme une jurisprudence antérieure et n'est pas un revirement. Elle apporte une clarification bienvenue pour les bailleurs.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour le propriétaire bailleur : Vous devez toujours notifier l'assignation en résiliation aux créanciers inscrits (via un huissier). Mais vous n'avez pas à leur signifier l'ordonnance de référé. Attention : cela ne vous dispense pas de signifier l'ordonnance au locataire lui-même. Une procédure mal engagée peut entraîner des mois d'impayés supplémentaires et des préjudices financiers. Soyez rigoureux.
Pour le locataire : Cette décision ne vous concerne pas directement, mais sachez que les créanciers de votre fonds (banques, fournisseurs) ont intérêt à surveiller les assignations qui vous sont notifiées. Si vous êtes en retard de loyers, ils peuvent se substituer à vous pour éviter la résiliation.
Pour le créancier inscrit : Vous devez être réactif. Dès que vous recevez une assignation en résiliation de bail, vous avez un mois pour vous manifester. Passé ce délai, vous ne pourrez plus rien faire.
Pour l'acquéreur d'un fonds de commerce : Vérifiez que le vendeur n'a pas de procédure de résiliation en cours. Si une assignation a été délivrée, même si elle n'a pas abouti, cela peut affecter la valeur du fonds.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Notifiez l'assignation à tous les créanciers inscrits : Avant d'assigner, demandez un extrait Kbis (pour identifier le fonds) et un état des inscriptions (au greffe du tribunal de commerce). Tous les créanciers inscrits doivent recevoir l'assignation par acte d'huissier.
- Respectez le délai d'un mois : Après notification, attendez au moins un mois avant de demander l'ordonnance de référé. Si un créancier se manifeste, la procédure peut être suspendue.
- Conservez les justificatifs de notification : Gardez les récépissés de l'huissier et les preuves de remise. En cas de contestation, vous pourrez prouver que vous avez respecté la loi.
- Signifiez l'ordonnance au locataire : Même si les créanciers n'ont pas besoin de la recevoir, le locataire, lui, doit être informé. Sans cette signification, l'expulsion ne peut pas être exécutée.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
La Cour de cassation avait déjà statué dans un sens similaire dans un arrêt du 21 janvier 1997 (n° 94-21.456). Elle avait jugé que la notification de l'assignation aux créanciers était une formalité substantielle, mais que son omission ne pouvait être invoquée que par les créanciers eux-mêmes, pas par le locataire.
Depuis 1998, la jurisprudence est constante : le bailleur n'a pas à signifier l'ordonnance de référé aux créanciers inscrits. La tendance est à la simplification des procédures pour les bailleurs, tout en protégeant les créanciers par un délai d'intervention court.
À l'avenir, la question pourrait se poser pour les notifications électroniques (loi de modernisation de la justice du 23 mars 2019). Mais pour l'instant, la voie papier reste la règle.
Questions fréquentes
1. Que se passe-t-il si j'oublie de notifier l'assignation à un créancier inscrit ?
Le créancier peut demander la nullité de la procédure. Il faut donc être rigoureux.
2. Les créanciers peuvent-ils contester l'ordonnance après l'avoir reçue ?
Non, s'ils n'ont pas réagi dans le mois suivant l'assignation. La décision de 1998 le confirme.
