Décision de référence : cc • N° 71-13.441 • 1973-01-17 • Consulter la décision →
En 1973, un propriétaire donne à bail commercial un local à Rennes pour y exploiter un commerce de vente de boissons avec consommation sur place. Le bail autorise l'activité "dans les lieux loués", sans autre précision. Le local comporte une terrasse, sur laquelle le locataire installe tables et chaises pour y servir des consommations. Le propriétaire assigne en résiliation du bail, estimant que la terrasse n'est pas destinée à la consommation.
Cette affaire pose une question récurrente : que couvre exactement la clause "dans les lieux loués" ? La réponse de la Cour de cassation, rendue le 17 janvier 1973, est riche d'enseignements.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
À Rennes, dans les années 1970, le propriétaire donne donc à bail commercial un local au locataire pour y exploiter un commerce de vente de boissons hygiéniques avec consommation sur place. Le bail stipule que le locataire exerce son activité "dans les lieux loués", sans plus de précision.
Le local dispose d'une terrasse, attenante et incluse dans la surface louée. Le locataire y installe des tables et des chaises, et ses clients y consomment des boissons. Le propriétaire s'estime lésé : pour lui, la terrasse est un simple lieu de passage, non destiné à la consommation. Il assigne le locataire en résiliation du bail pour violation de la clause d'affectation.
Le tribunal de première instance donne raison au propriétaire, mais la cour d'appel de Rennes infirme ce jugement : elle admet que la terrasse est une dépendance du local commercial et fait partie des "lieux loués". Le propriétaire se pourvoit en cassation.
La Cour de cassation, par un arrêt du 17 janvier 1973, rejette le pourvoi. Elle considère que la cour d'appel n'a pas dénaturé le bail : en constatant que la terrasse était une dépendance des lieux loués, elle en a justement déduit que la clause autorisant la consommation sur place s'y appliquait. Le propriétaire est donc débouté de sa demande en résiliation.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur un principe fondamental : le juge ne peut dénaturer une convention claire et précise. Ici, le bail est limpide : l'autorisation d'exercer un commerce de consommation sur place s'applique "dans les lieux loués". La terrasse étant une dépendance de ces lieux, elle est incluse.
Le propriétaire arguait que la terrasse n'était qu'un lieu de passage, ce qui, selon lui, échappait à la clause. La Cour de cassation écarte ce moyen : dès lors que la terrasse est une dépendance des lieux loués, la clause d'affectation s'y applique, quelle que soit sa destination accessoire.
Cet arrêt rappelle la force des clauses contractuelles. Les juges ne peuvent pas ajouter des restrictions qui n'y figurent pas. Ici, le bail n'interdisait pas la consommation sur terrasse ; donc elle est permise.
Cette décision s'inscrit dans une jurisprudence constante : le contrat est la loi des parties. Elle confirme que le bailleur doit être précis dans la rédaction de la clause d'affectation s'il veut limiter l'usage de certaines parties des lieux loués.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les propriétaires bailleurs : si vous louez un local avec une terrasse, et que vous souhaitez en restreindre l'usage, vous devez le stipuler expressément dans le bail. Ainsi, un propriétaire qui ne précise pas que la terrasse est réservée à la circulation ne pourra empêcher le locataire d'y installer des tables.
Pour les locataires : vous pouvez consommer sur la terrasse si elle est incluse dans les lieux loués et que le bail ne l'interdit pas. Vérifiez votre contrat. Si une clause est ambiguë, faites-la préciser par écrit.
Pour les acquéreurs : avant d'acheter un local commercial, demandez à voir le bail et vérifiez la clause d'affectation. Une terrasse peut être un atout commercial important.
Exemple : un litige similaire peut engendrer des frais importants qu'une clause bien rédigée aurait évités.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Rédigez précisément la clause d'affectation. N'écrivez pas seulement "dans les lieux loués", mais détaillez : "à l'intérieur du local et sur la terrasse attenante" ou "uniquement à l'intérieur du local".
- Définissez la notion de terrasse dans le bail. Précisez si elle est un lieu de passage, de stationnement, ou de consommation. Indiquez les horaires et le mobilier autorisé.
- Faites un état des lieux précis. Mentionnez la terrasse, sa surface, et son usage prévu. Cela évitera les contestations ultérieures.
- En cas de doute, consultez un avocat avant de signer ou de contester. Une consultation peut vous épargner des frais judiciaires bien plus lourds.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision s'inscrit dans une lignée d'arrêts qui protègent la liberté contractuelle. Par exemple, dans un arrêt du 8 février 1989, la Cour de cassation a jugé que la clause d'un bail autorisant "tous commerces" incluait une activité de bar, même si le local était situé dans une zone résidentielle. À l'inverse, dans un arrêt du 12 juin 2002, elle a validé la résiliation d'un bail lorsque le locataire utilisait une cour intérieure pour stocker des marchandises, car le bail limitait l'usage à l'intérieur du local.
La tendance est claire : les juges respectent la lettre du contrat. Si le bailleur veut restreindre l'usage, il doit l'écrire noir sur blanc. À défaut, le locataire peut exploiter les lieux loués comme bon lui semble, dans le respect de la destination prévue.
Pour l'avenir, avec le développement des terrasses chauffées et des extensions saisonnières, cette question reste cruciale. Les baux devraient inclure des clauses spécifiques sur l'occupation du domaine public ou privatif.
Questions fréquentes
Puis-je interdire à mon locataire d'utiliser la terrasse si le bail ne le mentionne pas ? Non, si la terrasse fait partie des lieux loués et que le bail autorise l'activité sans restriction. Vous devez obtenir son accord ou modifier le bail.
Que faire si le locataire installe une terrasse sur le domaine public ? Là, c'est différent : le domaine public n'est pas dans les lieux loués. Vous pouvez exiger le respect des autorisations municipales. Consultez un avocat.
Quels sont les délais pour agir en résiliation ? En général, vous devez agir dans les 5 ans à compter de la violation constatée. Mais mieux vaut réagir rapidement.
Le locataire peut-il sous-louer la terrasse ? Non, sauf autorisation expresse du bail. La sous-location partielle est interdite sans accord.
Comment rédiger une clause d'affectation sans risque ? Faites appel à un avocat spécialisé
