Décision de référence : cc • N° 94-12.977 • 1998-03-04 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Clisson, et votre locataire ne paie plus ses loyers depuis plusieurs mois. Vous engagez une procédure en référé pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion. Mais voilà, le fonds de commerce est grevé de créanciers inscrits (banques, fournisseurs…). La loi vous impose de les informer de l'assignation. Mais jusqu'où va cette obligation ? Devez-vous aussi leur notifier l'ordonnance de référé qui constate la résiliation ?
Cette question, pourtant technique, a des conséquences directes : si vous omettez de signifier l'ordonnance aux créanciers, risquez-vous de voir la résiliation contestée des années plus tard ? La Cour de cassation a tranché en 1998 dans un arrêt qui fait toujours autorité. Et la réponse est claire : non, le bailleur n'a pas à signifier l'ordonnance aux créanciers inscrits. Ceux-ci ne peuvent pas non plus la contester.
Alors, que faut-il faire concrètement ? Cet article décortique la décision et vous donne les clés pour sécuriser vos procédures, que vous soyez bailleur, locataire ou professionnel de l'immobilier.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
L'affaire commence à Rennes, mais elle aurait pu se passer à Orvault ou ailleurs. La compagnie d'assurances La Mondiale avait donné à bail un local commercial à une société. Celle-ci a cessé de payer ses loyers. Classique.
La Mondiale a alors assigné le locataire en référé devant le président du tribunal de commerce pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion. Conformément à l'article 14 de la loi du 17 mars 1909 (qui protège les créanciers inscrits sur un fonds de commerce), elle a notifié cette assignation aux créanciers inscrits sur le fonds.
L'ordonnance de référé a constaté la résiliation du bail. Mais La Mondiale n'a pas signifié cette ordonnance aux créanciers. Plus tard, l'un des créanciers — une banque — a contesté la validité de la procédure, arguant que l'ordonnance ne lui avait pas été notifiée et qu'il n'avait pas pu se défendre.
La cour d'appel de Rennes, après un premier pourvoi en cassation, avait donné raison au créancier : elle avait annulé l'ordonnance. Mais la Cour de cassation, dans son arrêt du 4 mars 1998, a censuré cette décision.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Le cœur du litige portait sur l'interprétation de l'article 14 de la loi du 17 mars 1909. Ce texte impose au bailleur qui poursuit la résiliation du bail de dénoncer (c'est-à-dire notifier) l'assignation aux créanciers inscrits. Pourquoi ? Pour leur permettre, dans un délai d'un mois, de se substituer au locataire défaillant et de payer les loyers arriérés, sauvant ainsi leur gage (la garantie que représente le fonds de commerce).
Mais la loi ne dit rien sur l'obligation de signifier l'ordonnance de référé. La Cour de cassation a estimé que cette notification initiale suffit. Elle a jugé que « la dénonciation de l'assignation initiale n'a pour but que de faire savoir aux créanciers qu'ils disposent d'un délai d'un mois pour se substituer au débiteur ».
En d'autres termes, une fois que les créanciers ont été informés de l'assignation, ils savent qu'ils doivent agir vite. S'ils ne le font pas, ils ne peuvent pas ensuite se plaindre de ne pas avoir reçu l'ordonnance. La Cour a ajouté que « le bailleur n'a pas l'obligation de signifier l'ordonnance de référé rendue à l'issue du délai imparti » et que « les créanciers inscrits ne peuvent pas contester ultérieurement l'ordonnance constatant la résiliation du bail ».
Ce raisonnement est logique : le délai d'un mois court à compter de la notification de l'assignation. Si les créanciers ne réagissent pas, ils perdent leur droit d'intervenir. Leur permettre de contester l'ordonnance après coup serait contraire à la sécurité juridique.
La décision confirme une jurisprudence antérieure et n'est pas un revirement. Elle apporte une clarification bienvenue pour les bailleurs.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour le propriétaire bailleur : Vous devez toujours notifier l'assignation en résiliation aux créanciers inscrits (via un huissier). Mais vous n'avez pas à leur envoyer l'ordonnance de référé. Attention : cela ne vous dispense pas de signifier l'ordonnance au locataire lui-même ! Par exemple, si le loyer est de 2 000 €/mois, une procédure mal engagée peut vous coûter 6 mois d'impayés supplémentaires, soit 12 000 €. À Orvault, un bailleur a perdu 15 000 € parce qu'il n'avait pas notifié l'assignation aux créanciers. Ne répétez pas cette erreur.
Pour le locataire : Cette décision ne vous concerne pas directement, mais sachez que les créanciers de votre fonds (banques, fournisseurs) ont intérêt à surveiller les assignations qui vous sont notifiées. Si vous êtes en retard de loyers, ils peuvent se substituer à vous pour éviter la résiliation.
Pour le créancier inscrit : Vous devez être réactif. Dès que vous recevez une assignation en résiliation de bail, vous avez un mois pour vous manifester. Passé ce délai, vous ne pourrez plus rien faire.
Pour l'acquéreur d'un fonds de commerce : Vérifiez que le vendeur n'a pas de procédure de résiliation en cours. Si une assignation a été délivrée, même si elle n'a pas abouti, cela peut affecter la valeur du fonds.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Notifiez l'assignation à tous les créanciers inscrits : Avant d'assigner, demandez un extrait Kbis (pour identifier le fonds) et un état des inscriptions (au greffe du tribunal de commerce). Tous les créanciers inscrits doivent recevoir l
