Referenzentscheidung: cc • Nr. 62-10.749 • 1965-05-24 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Saint-Étienne, rue de la Résistance. Sie vermieten an einen Händler, der seit sechs Monaten nicht mehr tätig ist. Sie fordern Rechenschaft, er antwortet: „Es ist Pech, Flüchtlinge haben das Lokal besetzt, ich konnte nicht wiedereröffnen.“ Sie wollen den Mietvertrag kündigen. Aber er bringt dieses Argument vor Gericht zum ersten Mal vor dem Kassationsgerichtshof vor. Ist das zulässig?
Die Antwort ist nein. Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 24. Mai 1965 entschieden, dass das auf höhere Gewalt (unvorhersehbares, unwiderstehliches und äußeres Ereignis) gestützte Vorbringen eine Mischung aus Tatsachen und Rechtsfragen darstellt und nicht erstmals vor ihm geltend gemacht werden kann. Mit anderen Worten: Der Mieter muss dieses Vorbringen bereits zu Beginn des Verfahrens vor den erstinstanzlichen Richtern erheben. Sonst ist es zu spät.
Diese fast 60 Jahre alte Entscheidung ist nach wie vor ein absoluter Referenzpunkt im Recht der Gewerbemietverträge. Sie erinnert an eine wesentliche Regel: Im Verfahren müssen Argumente zum richtigen Zeitpunkt vorgebracht werden. Mit anderen Worten: Ein Eigentümer, der die Kündigung des Mietvertrags wegen fehlender Nutzung anstrebt, muss prüfen, ob der Mieter die höhere Gewalt bereits in erster Instanz geltend gemacht hat. Ist dies nicht der Fall, kann der Eigentümer beruhigt sein: Die Ausrede wird vor dem Kassationsgerichtshof nicht durchgehen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Stellen Sie sich ein Gebäude in Paris vor, aber das Szenario könnte genauso gut in Firminy, in einem Geschäftslokal am Place de l'Église, stattfinden. Ein Eigentümer, Herr X, hat eine Wohnung zu gewerblichen Zwecken an einen Mieter vermietet. Der Mietvertrag sieht vor, dass das Lokal gewerblich genutzt werden muss. Doch eines Tages besetzen Flüchtlinge (wohl Vertriebene nach dem Krieg) die Räumlichkeiten vollständig zu Wohnzwecken. Jede gewerbliche Nutzung wird eingestellt.
Der Eigentümer verklagt den Mieter auf Kündigung des Mietvertrags wegen fehlender gewerblicher Nutzung. Der Mieter verteidigt sich damit, dass er aufgrund höherer Gewalt (der Besetzung durch die Flüchtlinge) nicht habe nutzen können. Aber er bringt dieses Argument erstmals vor dem Kassationsgerichtshof vor, nachdem er in der Berufung verloren hatte.
Das Berufungsgericht Paris hatte bereits am 30. November 1961 die Kündigung ausgesprochen. Der Mieter legt Kassation ein und macht dieses neue Vorbringen geltend. Der Kassationsgerichtshof erklärt es für unzulässig, da es Tatsachenelemente (die Besetzung, ihre Unvorhersehbarkeit usw.) und rechtliche Elemente (den Begriff der höheren Gewalt) vermischt. Der Kassationsgerichtshof entscheidet jedoch nur über Rechtsfragen, nicht über Tatsachen. Ein neues Vorbringen, das Tatsachen und Recht vermischt, muss den Tatsacheninstanzen (Handelsgericht, Berufungsgericht) vorgelegt worden sein, um geprüft zu werden.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf einen grundlegenden Verfahrensgrundsatz: Neue, Tatsachen und Recht vermischende Vorbringen sind vor ihm unzulässig. Artikel 1134 des Code civil (heute 1103) bestimmt, dass Verträge nach Treu und Glauben zu erfüllen sind. Aber hier geht es vor allem um Artikel 1728 desselben Gesetzbuchs (Pflicht des Mieters, die Mietsache wie ein ordentlicher Familienvater zu nutzen). Und um Artikel 1147 (höhere Gewalt).
Allerdings: Höhere Gewalt ist ein unvorhersehbares, unwiderstehliches und äußeres Ereignis. Der Mieter behauptet, die Besetzung durch Flüchtlinge stelle einen solchen Fall dar. Damit der Kassationsgerichtshof prüfen kann, ob es sich tatsächlich um höhere Gewalt handelt, müssen die Tatsacheninstanzen die Fakten bereits analysiert haben: Wann kamen die Flüchtlinge? Hat der Mieter alles versucht, um sie zu vertreiben? War die Besetzung wirklich unvorhersehbar?
Mit anderen Worten: Der Mieter hätte bereits vor dem Handelsgericht sagen müssen: „Ich habe wegen dieser Besetzung nicht genutzt, es liegt höhere Gewalt vor.“ Das hat er nicht getan. Auch in der Berufung nicht. Er hat bis zur Kassation gewartet. Zu spät.
Was nur wenige wissen: Diese Regel ist eine Anwendung des Grundsatzes „keine Nichtigkeit ohne Beschwer“ (Artikel 114 der Zivilprozessordnung). Aber auch der Anforderung der Loyalität des Verfahrens. Die Parteien müssen alle ihre Vorbringen in erster Instanz darlegen, damit der Gegner darauf antworten kann und der Richter in Kenntnis der Sachlage entscheidet.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Mieter vor dem Kassationsgerichtshof Argumente vorgebracht haben, die sie nie vor den Tatsacheninstanzen erhoben hatten: einen versteckten Mangel, Rechtsmissbrauch usw. Ergebnis: Unzulässigkeit. Und der Mietvertrag wird gekündigt.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den vermietenden Eigentümer: Wenn Sie in Saint-Étienne sind und Ihr Mieter die Nutzung einstellt, können Sie eine Kündigungsklage einleiten. Wenn der Mieter höhere Gewalt geltend macht, prüfen Sie, ob er dies bereits in der Klageschrift getan hat. Andernfalls kann er sich nicht darauf vor dem Kassationsgerichtshof berufen. Das gibt Ihnen Sicherheit: Sobald das Urteil rechtskräftig ist, kann der Mieter nicht mehr mit einer neuen Ausrede kommen.
Für den Mieter: Wenn Sie mit einem Ereignis konfrontiert werden, das Sie an der Nutzung hindert (Brand, Besetzung, Epidemie …), müssen Sie dies sofort per Einschreiben an Ihren Vermieter melden UND in Ihren Klageerwiderungen vor Gericht geltend machen. Zögern Sie nicht. Beispiel aus der Praxis: In Firminy verlor ein Mieter eines 50 m² großen Lokals mit einer Miete von 800 €/Monat seinen Mietvertrag, weil er höhere Gewalt erst in der Kassation geltend machte. Ergebnis: Er musste die Räumlichkeiten räumen, die Mietrückstände und die Verfahrenskosten (ca. 3.000 €) zahlen.
Für die Berater der Parteien: Diese Entscheidung erinnert Sie daran, alle ...
