参考判决： cc • N° 18-17.563 • 2019-10-09 • 查看判决 →
想象一下：您是波城（Pau）马雷夏尔·若夫雷街（rue du Maréchal Joffre）一处商业场所的业主，该场所已出租给一家餐饮供应商五年。有一天，您得知您的承租人被宣告破产清算（即公司最终停止运营，其财产被出售以偿还债权人）。每月1500欧元的租金停止支付。您想尽快收回您的场所以便重新出租。但该怎么做？是否需要像普通租赁那样发出催告令（一种由执法员发出的、要求承租人在一定期限内付款的文件）？根据法国最高法院（Cour de cassation）的意见，答案是否定的。2019年10月9日的这一判决明确区分了两种程序：一种是向清算法官（juge-commissaire）（负责清算的法官）申请租赁合同自动解除，另一种是向商事法院（tribunal de commerce）申请确认合同解除条款（合同中的条款，允许在未付款时自动解除租赁合同）的适用。简而言之，出租人可以选择最快的途径，无需事先办理手续。但注意：这一程序有其自身规则，必须了解以避免被驳回。
事实：每天都会发生的故事
杜邦先生（M. Dupont）是圣让德吕（Saint-Jean-de-Luz）（港口附近的一个好位置）一处商业场所的业主，他将该场所出租给SARL "Océan & Saveurs" 经营餐厅。租赁合同规定月租金为2000欧元。2018年1月，巴约讷商事法院（tribunal de commerce de Bayonne）宣告该公司破产清算。清算人（负责管理清算的专业人士）继续占用该场所出售商铺，但从2018年3月起停止支付租金。杜邦先生被拖欠了六个月的租金（即12000欧元），他向商事法院的清算法官提出请求，依据《商法典》（code de commerce）第L. 641-12条（该条规定了在破产判决后未支付租金的自动解除）要求自动解除租赁合同。清算法官以他未事先发出催告令为由驳回了他的请求，而《商法典》第L. 145-41条对商业租赁合同有此要求。杜邦先生提出上诉，但波城上诉法院（cour d'appel de Pau）维持了驳回判决。他向最高法院提起上诉。最高法院支持了他的观点：向清算法官申请自动解除的程序与基于解除条款的程序不同，不需要催告令。案件被发回波尔多上诉法院（cour d'appel de Bordeaux）重审。
法院的推理——解析
法国最高法院依据两项法律文本：《商法典》第L. 641-12条第3款（规定如果清算人在出租人请求后三个月内未支付租金，租赁合同自动解除）和第R. 641-21条第2款（明确了向清算法官提出申请的程序）。最高法院解释，这一程序与《商法典》第L. 145-41条（允许出租人在催告令发出一个月后未果的情况下，请求确认解除条款的适用）的程序“不同”。换言之，立法者为破产清算中的租赁合同设立了一种特殊制度，更简单、更快捷，以便出租人无需等待即可收回其场所。清算人有义务支付当期租金（判决后的租金），如果他不这样做，出租人可以直接向清算法官申请解除。很少有人知道，出租人也可以选择援引普通的解除条款，但那样他必须遵守催告令。但在实践中，特殊途径更有效。最高法院驳回了清算人关于催告令对于保护承租人必要的论点：在破产清算中，承租人不再从事经营活动，因此对商铺的保护（续租权、搬迁补偿……）不再适用。
这对您意味着什么——具体来说
对于出租人业主：如果您的承租人处于破产清算状态，并且不再支付判决后的租金，您可以立即向清算法官提出申请，无需为催告令支付执法员费用。向清算人发送一封挂号信要求其付款，然后在三个月期限过后向清算法官提出申请。例如，在波城，商事法院通常会在几周内作出裁决。对于破产清算中的承租人：请注意，清算人必须用清算资金支付当期租金。如果他未能支付，出租人可以迅速获得解除，这可能会危及商铺的出售。对于商铺的购买者：请核实判决后的租金是否已支付，否则租赁合同可能在您购买之前被解除。圣让德吕的具体例子："Océan & Saveurs" 餐厅的潜在接手人应在签署协议前核实这一点。
避免此类纠纷的四个建议
- 在租赁合同中起草一条普通的解除条款：即使您可以使用特殊途径，解除条款仍然是一种保障。在破产清算的情况下，您可以选择程序。
- 在破产清算开始时立即监控租金：一旦您得知判决，立即联系清算人以了解其意图。不要像杜邦先生那样等待六个月。
- 以书面形式向清算人发出催告：一封带有回执的挂号信使《商法典》第L. 641-12条规定的三个月期限开始计算。保留一份副本。
- 咨询专门从事房地产法的律师：向清算法官申请的程序有其细微之处（期限、申请形式）。律师将帮助您避免因形式缺陷而被驳回。
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深入探讨：相关判例和演变
这一判决确认了之前的判例（Civ. 3e, 2016年5月12日, n° 15-11.256），该判例已经区分了两种程序。然而，一些上诉法院继续要求催告令。2019年的判决结束了这些分歧。自那以后，法国最高法院还明确指出，出租人可以同时提出两项请求（自动解除和解除条款），但必须遵守各自的规则（Cass. com., 2021年2月3日, n° 19-13.876）。因此，趋势是简化出租人的程序，但注意：如果清算人在清算法官作出裁决前支付了租金，则不会解除合同。因此必须迅速行动。
您必须记住的要点
常见问题解答：
如果我的承租人处于破产清算状态，我可以在没有催告令的情况下解除租赁合同吗？ 可以，通过向清算法官提出申请，依据《商法典》第L. 641-12条，前提是经过三个月的催告无效。
如果清算人不支付租金怎么办？ 向他发送一封挂号信催告，然后在三个月后通过请求书（在律师协助下）向清算法官提出申请。
需要遵守哪些期限？ 没有固定期限，但应迅速行动：如果在出租人请求后三个月内未付款，则自动解除。
我能否援引租赁合同中的解除条款？ 可以，但您必须发出催告令（《商法典》第L. 145-41条）并遵守一个月的期限。特殊途径更快捷。
程序费用是多少？ 主要是律师费（简单的申请大约800至1500欧元）和法庭费用（约50欧元）。无需支付执法员催告令费用。
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