Referenzentscheidung: cc • N° 96-19.437 • 1999-06-08 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Delle betreibt ein kleiner Händler ein Lampengeschäft. Eines Tages erfährt er, dass sein Mieter, eine Gesellschaft, in ein gerichtliches Sanierungsverfahren versetzt wurde. Besorgt um seine Mieteinnahmen fragt er sich, ob er den Mietvertrag ohne Zustimmung des Gerichts kündigen kann. Entscheidende Frage: Schützt das Gesetz den in Schwierigkeiten geratenen Mieter so sehr, dass es den Eigentümer daran hindert, zu handeln? Der Kassationsgerichtshof hat 1999 entschieden und eine differenzierte Antwort gegeben.
Diese Entscheidung, die in Rechtsstreitigkeiten häufig zitiert wird, betrifft das Zusammenspiel zwischen dem Recht der Gewerbemietverträge und dem Recht der Unternehmen in Schwierigkeiten. Im Wesentlichen stellt sie klar, dass die einseitige Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter nach dem Eröffnungsurteil nicht der vorherigen Genehmigung des Handelsgerichts bedarf. Aber Vorsicht: Das bedeutet nicht, dass alles erlaubt ist. Erläuterungen.
Ob Sie Eigentümer einer Gewerbeimmobilie in Valdoie, Mieter eines Geschäfts in Belfort oder Immobilienprofi sind, diese Rechtsprechung sollten Sie kennen, um jahrelange Verfahren zu vermeiden.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
1992 gewährt die Immobiliengesellschaft Gay Lussac (der Vermieter) der Aktiengesellschaft Minilampe, die ein Beleuchtungsgeschäft in Paris betreibt, einen Gewerbemietvertrag. Aber die Geschäfte laufen schlecht: Minilampe wird am 10. Februar 1994 in ein gerichtliches Sanierungsverfahren versetzt. Das Handelsgericht beschließt einen Übertragungsplan, der das Mietrecht umfasst. Der Vermieter, unzufrieden, ist der Ansicht, dass dieser Plan das Mietrecht ohne seine Zustimmung überträgt. Er verklagt den Übernehmer auf Kündigung des Mietvertrags.
Das Berufungsgericht Paris gibt dem Vermieter mit Urteil vom 13. Juni 1996 recht: Es spricht die Kündigung des Mietvertrags aus, weil der Übernehmer seine Pflichten nicht erfüllt hat. Der Übernehmer legt Kassation ein. Er argumentiert, dass die Kündigung, die nach dem Eröffnungsurteil erfolgte, vom Handelsgericht hätte genehmigt werden müssen, gemäß Artikel 89 des Gesetzes vom 25. Januar 1985 (heute Artikel L. 622-21 des Handelsgesetzbuchs). Dieser Artikel verbietet jede Klage, die auf die Kündigung eines laufenden Vertrags abzielt, es sei denn, der Insolvenzrichter genehmigt sie.
Der Kassationsgerichtshof hebt das Berufungsurteil auf, jedoch aus anderen Gründen. Er ist der Ansicht, dass das Berufungsgericht keine ausreichend schwerwiegende Pflichtverletzung des Übernehmers festgestellt hat, um die Kündigung zu rechtfertigen. Vor allem aber stellt er klar, dass Artikel 89 nicht auf die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter anwendbar ist: Diese Handlung ist keine Klage im Sinne des Textes, sondern eine im Vertrag vorgesehene Möglichkeit. Der Eigentümer kann daher ohne vorherige Genehmigung kündigen, vorbehaltlich der Einhaltung der Mietvertragsklauseln und der materiellen Regeln.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Zum Verständnis muss man auf Artikel 89 des Gesetzes von 1985 zurückkommen, der heute in Artikel L. 622-21 des Handelsgesetzbuchs kodifiziert ist. Dieser Text verbietet während des Beobachtungszeitraums jede Klage von Gläubigern (einschließlich des Vermieters), die auf die Kündigung eines laufenden Vertrags abzielt, es sei denn, der Insolvenzrichter genehmigt sie. Ziel: Das Unternehmen in Schwierigkeiten schützen, indem die Verfolgung ausgesetzt wird.
Die Frage war also: Stellt die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter, die per Brief oder Gerichtsvollzieherurkunde mitgeteilt wird, eine „Klage“ dar? Der Kassationsgerichtshof verneint dies. Er unterscheidet zwischen der Klage (Anrufung eines Gerichts) und der im Vertrag vorgesehenen Möglichkeit der einseitigen Kündigung. Der Vermieter kann daher ohne Genehmigung kündigen, sofern er die Mietvertragsklauseln (z. B. eine auflösende Klausel) und die materiellen Regeln (wie schwere Vertragsverletzung) einhält.
Damit legt der Gerichtshof Artikel 89 eng aus. Er bestätigt, dass der Schutz des Unternehmens nicht so weit geht, dem Vermieter zu verbieten, sich auf eine auflösende Klausel zu berufen. Wenn der Mieter die Kündigung jedoch anficht, prüft der Tatrichter, ob sie gerechtfertigt ist. Die Entscheidung gibt den Eigentümern keinen Freibrief: Sie verweist sie auf ihre vertraglichen Pflichten.
Die Richter wiesen auch das Argument des Übernehmers zurück, dass der Übertragungsplan das Mietrecht zum Erlöschen gebracht habe, sodass eine Kündigung unmöglich sei. Sie erinnern daran, dass die Übertragung des Mietvertrags der Zustimmung des Vermieters bedarf, sofern keine abweichende Klausel besteht. Im vorliegenden Fall war der Übertragungsplan vom Vermieter nicht akzeptiert worden.
Was das für Sie konkret ändert
Für den vermietenden Eigentümer: Sie können den Mietvertrag nach dem gerichtlichen Sanierungsverfahren Ihres Mieters kündigen, ohne vorherige Genehmigung des Gerichts einholen zu müssen. Aber Vorsicht: Sie müssen einen schwerwiegenden Grund haben (Mietrückstände, mangelnde Instandhaltung …) und das Verfahren einhalten (auflösende Klausel, Mahnung). Beispiel: In Valdoie kündigte ein Eigentümer den Mietvertrag eines Mieters, der seit sechs Monaten keine Miete gezahlt hatte. Das Gericht bestätigte die Kündigung, da der Mietvertrag eine auflösende Klausel enthielt. Ohne Klausel hätte der Eigentümer den Richter anrufen müssen.
Für den Mieter im gerichtlichen Sanierungsverfahren: Die Entscheidung ist für Sie in diesem Verfahrenspunkt nachteilig. Der Vermieter kann ohne Genehmigung kündigen. Sie müssen daher bei der Erfüllung Ihrer Pflichten (Mietzahlung, Einhaltung der Nebenkosten) einwandfrei sein. Kündigt der Vermieter missbräuchlich, können Sie vor dem Richter anfechten, aber die Beweislast liegt bei Ihnen.
Für den Übernehmer eines Mietvertrags: Sie müssen sicherstellen, dass der Vermieter der Übertragung zustimmt. Der Übertragungsplan ersetzt nicht die Zustimmung. Wenn
