Ihr Mieter befindet sich in einem gerichtlichen Sanierungsverfahren und zahlt keine Mieten mehr?
Sie sind Vermieter von Geschäftsräumen und Ihr Mieter wurde gerade in ein gerichtliches Sanierungsverfahren versetzt. Seitdem häufen sich die Mietrückstände. Was können Sie tun? Das Gesetz schützt Sie, aber nur unter strengen Regeln und präzisen Fristen. Dieser Artikel erklärt Ihnen klar und praktisch, wie Sie effektiv handeln, um Ihre Interessen zu schützen.
Der rechtliche Rahmen: das Gesetz vom 25. Januar 1985 und seine Entwicklungen
Der Ausgangspunkt Ihrer Überlegungen findet sich in Artikel 38 des Gesetzes vom 25. Januar 1985 über gerichtliche Sanierungs- und Liquidationsverfahren von Unternehmen. Dieser Text hat ein grundlegendes Prinzip festgelegt: Wenn der Mieter Gegenstand eines kollektiven Verfahrens ist, kann der Vermieter nicht sofort auf Vertragsaufhebung wegen Nichtzahlung der Mieten klagen, die vor dem Eröffnungsurteil fällig wurden. Er muss den Ablauf einer Frist von drei Monaten ab diesem Urteil abwarten. Diese Frist, vorgesehen in Absatz 1 von Artikel 38, ist eine Schutzfrist für das in Schwierigkeiten geratene Unternehmen, damit es versuchen kann, sich zu sanieren, ohne sofort seiner Betriebsräume beraubt zu werden.
Aber was passiert mit den Mieten, die nach der Eröffnung des Verfahrens fällig werden? Hier bringt die Entscheidung des Kassationsgerichts vom 2. Februar 1993 (Nr. 91-10.463) eine entscheidende Klarstellung. Sie präzisiert, dass der Vermieter nach Ablauf dieser Dreimonatsfrist auf Vertragsaufhebung wegen Nichtzahlung der nach der Eröffnung des kollektiven Verfahrens fällig gewordenen Mieten klagen kann. Mit anderen Worten: Die nach dem Eröffnungsurteil fälligen Mietrückstände genießen nicht denselben Schutz wie die davor. Der Vermieter ist daher nicht verpflichtet, für diese nach der Eröffnung entstandenen Forderungen länger zu warten.
Die strengen Bedingungen für eine Klage auf Vertragsaufhebung
Damit Ihre Klage auf Vertragsaufhebung zulässig ist, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein:
- Die Dreimonatsfrist muss abgelaufen sein: Zählen Sie drei Monate ab dem Eröffnungsurteil des gerichtlichen Sanierungsverfahrens. Diese Frist ist zwingend. Eine verfrühte Klage wäre unzulässig.
- Die ausstehenden Mieten müssen nach dem Eröffnungsurteil fällig geworden sein: Die Entscheidung von 1993 betrifft speziell die nach der Eröffnung fälligen Mieten. Für frühere Mieten müssen Sie diese zur Insolvenztabelle anmelden und die Entscheidung des Insolvenzrichters abwarten.
- Eine vorherige Mahnung muss erfolgt sein: Wie bei jeder auflösenden Klausel müssen Sie Ihren Mieter auffordern, die Mieten innerhalb einer Frist (oft ein Monat) zu zahlen, bevor Sie gerichtliche Schritte einleiten. Diese Mahnung muss klar und präzise sein.
Wenn diese Bedingungen erfüllt sind, können Sie den Richter für Gewerbemietverhältnisse oder das Handelsgericht anrufen, um die Vertragsaufhebung zu verlangen. Der Richter entscheidet nach eigenem Ermessen, ob die Vertragsaufhebung gerechtfertigt ist, unter Berücksichtigung der Schwere der Pflichtverletzung und der Lage des Mieters.
Die praktische Bedeutung für Sie als Vermieter
Diese Rechtsprechung ist eine wertvolle Waffe für Sie. Sie bedeutet, dass Sie nicht Gefangener eines sich hinziehenden kollektiven Verfahrens sind. Sobald der Mieter die laufenden Mieten (die nach dem Urteil) nicht zahlt, können Sie schnell handeln, um Ihre Räumlichkeiten zurückzuerhalten und Ihren Schaden zu begrenzen. Allerdings bleibt das Verfahren komplex und voller Fallstricke. Ein Fehler bei der Frist, eine fehlerhafte Mahnung oder eine Verwechslung zwischen früheren und späteren Mieten können Ihre Klage gefährden.
Konkrete Beispiele zum besseren Verständnis
Beispiel 1: Am 1. März eröffnet das Gericht das gerichtliche Sanierungsverfahren Ihres Mieters. Er zahlt seine Aprilmiete (nach dem Urteil) nicht. Sie können ihm ab dem 1. Juni (nach Ablauf der 3 Monate) eine Mahnung mit Zahlungsfrist von 15 Tagen senden. Wenn er nicht zahlt, können Sie den Richter anrufen, um die Vertragsaufhebung zu erreichen.
Beispiel 2: Ihr Mieter hatte Mietrückstände für Januar und Februar (vor dem Urteil). Sie können für diese Mieten nicht vor Ablauf der 3-Monatsfrist auf Vertragsaufhebung klagen. Sie müssen sie zur Insolvenztabelle anmelden. Wenn er jedoch die März-Miete (nach dem Urteil) nicht zahlt, können Sie für diese Miete klagen, auch wenn frühere Rückstände bestehen.
Wie können Sie sich effektiv schützen?
Bei einem Mieter in Schwierigkeiten ist Reaktionsschnelligkeit entscheidend. Hier sind einige praktische Ratschläge:
- Überwachen Sie die Fristen: Notieren Sie das Datum des Eröffnungsurteils und den Beginn der 3-Monatsfrist.
- Bewahren Sie alle Beweise auf: Verträge, Quittungen, Schreiben, Mahnungen, Nachweise über Nichtzahlung.
- Lassen Sie sich begleiten: Ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt kann Sie bei jedem Schritt führen und fatale Fehler vermeiden.
Fazit: Bleiben Sie nicht allein mit dem Verfahren
Die Entscheidung des Kassationsgerichts vom 2. Februar 1993 ist ein Schutz für Vermieter. Sie ermöglicht es Ihnen, schnell wegen nach der Eröffnung des kollektiven Verfahrens fälligen Mietrückständen zu handeln, erfordert aber eine perfekte Beherrschung der Verfahrensregeln. Eine rechtliche Begleitung wird dringend empfohlen, um Ihre Klage abzusichern und Ihre Erfolgschancen zu maximieren.
Maître Cécile Zakine, Rechtsanwältin für Immobilienrecht in Antibes, empfängt Sie in einer Beratung, um Ihre Situation zu analysieren und die am besten geeignete Strategie zu definieren.
