Referenzentscheidung: cc • N° 11-19.612 • 2012-12-04 • Entscheidung einsehen →
Sie hatten Ihre zukünftige Wohnung in der Residenz „Les Terrasses de Laxou“ geplant: eine Loggia nach Süden, versetzbare Trennwände, hochwertige Materialien. Am Tag der Schlüsselübergabe steht das Gebäude, aber die Balkone sind kleiner geworden, die Eingangshalle ist mit einem Fahrradraum ausgestattet, der nicht im Plan war, und die Fenster sind aus PVC statt aus Holz. Was würden Sie tun, wenn der Bauträger Ihnen antwortet, dass „alles nebensächlich“ sei und der Vertrag unterschrieben ist? Diese Situation habe ich in meiner Kanzlei in Nancy dutzende Male erlebt, und sie hat einen juristischen Namen: die Nichtkonformität beim Bauträgervertrag (VEFA – vente en l'état futur d'achèvement).
Was Sie verstehen müssen, ist, dass die VEFA sehr schützende Regeln für den Erwerber vorsieht. Der Verkäufer liefert nicht nur vier Wände; er liefert eine Immobilie, die der detaillierten Beschreibung des Vertrags entspricht. Was aber passiert, wenn der Bauherr, also der Bauträger, ohne Ihre Zustimmung Änderungen an der Immobilienanlage vornimmt? Die Entscheidung des Kassationshofs vom 4. Dezember 2012 (Nr. 11-19.612) gibt eine klare Antwort: Die Justiz kann eine Teilauflösung der VEFA aussprechen, also den Vertrag teilweise annullieren, mit allen Konsequenzen für den Preis.
In den folgenden Seiten werde ich diese Rechtsprechung für Sie, Eigentümer, Mieter oder Immobilienprofis, in Laxou wie in Pont-à-Mousson, analysieren. Sie werden verstehen, was beurteilt wird, wie die Richter argumentieren, und vor allem, was Sie konkret tun können, wenn Sie mit einer solchen Streitigkeit konfrontiert sind. Denn, glauben Sie meiner Erfahrung, die Kenntnis der VEFA-Regeln ist Ihre beste Waffe vor der Unterzeichnung, und manchmal auch danach.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich passiert
Im Jahr 2007 unterzeichnen Herr und Frau V., ein Paar in den Vierzigern, einen VEFA-Vertrag für eine Vierzimmerwohnung in einer kleinen Residenz mit acht Einheiten in Laxou, einem Vorort von Nancy. Die SCI „Le Riviera“ ist der Bauträger. Der Vertrag enthält detaillierte Pläne, die Beschreibung der Materialien und die Darstellung der gemeinschaftlichen Leistungen: ein Schieferdach, eine Eingangshalle mit automatischer Beleuchtung und sogar ein individueller Keller pro Wohnung.
Die Arbeiten schreiten voran, die Zahlungsabrufe folgen dem gesetzlichen Zeitplan. Bei einem Baustellenbesuch bemerken Herr und Frau V., dass das Dach mit mechanischen Ziegeln statt Schiefer gedeckt ist, der Keller in einen gemeinsamen Technikraum umgewandelt wurde und ein Teil der begrünten Parkfläche zugunsten der Straßenverbreiterung entfernt wurde. Sie äußern ihren Unmut gegenüber dem Bauträger, der sie mit Hinweis auf ihre „Bezugsrechte“ und Gleichwertigkeiten beruhigt. Bei der Abnahme der Bauleistungen im Jahr 2009 weigern sie sich, das Abnahmeprotokoll zu unterschreiben, und fordern den Bauträger auf, den Vertrag einzuhalten.
Die SCI Le Riviera lehnt jede Entschädigung ab. Das Paar verklagt den Bauträger vor dem Tribunal de grande instance de Nancy und beantragt hauptsächlich die Teilauflösung der VEFA. Das Gericht weist die Klage mit der Begründung ab, die Änderungen seien „geringfügig“ und die Weigerung der Abnahme sei nicht gerechtfertigt. Herr und Frau V. legen Berufung ein. Das Berufungsgericht von Nancy gibt ihnen in einem Urteil vom 12. April 2011 recht und spricht die Teilauflösung des Vertrags aus, verurteilt den Bauträger zur Rückzahlung eines Teils des Kaufpreises (12.000 Euro) und zur Zahlung von Schadensersatz.
Die SCI Le Riviera legt Kassationsbeschwerde ein. Sie argumentiert, dass die Teilauflösung bei der VEFA nicht vorgesehen sei, wenn die Nichtkonformitäten die Immobilie nicht für ihren Gebrauch ungeeignet machen. Der Kassationshof, in seiner dritten Zivilkammer, weist die Beschwerde zurück und bestätigt das Berufungsurteil. Die Tatsachenrichter hätten die Bedeutung der Änderungen souverän beurteilt, und ihre Entscheidung sei daher nicht mit einem Rechtsfehler behaftet. Das ist der Kern des Urteils: Die Teilauflösung ist zulässig, sofern die Änderungen ausreichend wesentlich sind.
Die Begründung des Gerichts – analysiert
Der Kassationshof hat kein neues Recht erfunden; er hat lediglich alte Grundsätze angewendet. Bei der VEFA hat der Verkäufer eine Pflicht zur vertragsgemäßen Lieferung. Diese Pflicht ergibt sich aus Artikel 1604 des Code civil, der den Verkäufer verpflichtet, die Sache „in dem Zustand, in dem sie sich zum Zeitpunkt des Verkaufs befindet“ und vor allem gemäß dem Vereinbarten zu liefern. Im Rahmen einer VEFA wird diese Pflicht durch die Artikel 1601-1 bis 1601-4 desselben Gesetzbuchs verstärkt, die die Aushändigung einer technischen Beschreibung und von Plänen mit ausreichender Genauigkeit vorschreiben.
Die Begründung der Tatsachenrichter, die vom Kassationshof bestätigt wurde, beruht auf einer Unterscheidung zwischen geringfügiger und wesentlicher Nichtkonformität. Eine geringfügige Nichtkonformität rechtfertigt nicht die Annullierung des Vertrags, sondern berechtigt zu einer Minderung des Kaufpreises. Eine wesentliche Nichtkonformität hingegen, die die Immobilie für den vorgesehenen Gebrauch ungeeignet macht, kann zur vollständigen Auflösung des Verkaufs führen. Was aber ist mit Zwischenfällen, bei denen die Änderung nur für einen Teil des Programms wesentlich ist? Genau das löst dieses Urteil: Die Teilauflösung ist möglich.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Ein Bauträger ersetzt eine gemeinsame Heizungsanlage durch individuelle Heizungen in einem Gebäude. Für den Erwerber kann diese Änderung vorteilhaft sein, aber wenn sie die Struktur der gemeinschaftlichen Finanzen verändert, handelt es sich um einen Eingriff in die Wirtschaftlichkeit des Vertrags. Die Teilauflösung würde es ermöglichen, zwischen den Parteien die Klausel bezüglich der Heizungsanlage zu annullieren, mit Rückerstattung des zu viel Gezahlten. Der Kassationshof bestätigt hier die s
