VEFA: Wem gehören die laufenden Arbeiten?

In Paris, wie überall in Frankreich, ist der Kauf einer Wohnung auf Plan inzwischen an der Tagesordnung. Sie unterzeichnen einen Vertrag über den Verkauf im zukünftigen fertiggestellten Zustand (VEFA, d. h. einen Verkauf, bei dem das Objekt noch nicht existiert und der Verkäufer sich verpflichtet, es zu bauen), Sie zahlen Gelder entsprechend dem Fortschritt der Arbeiten und warten dann auf die Schlüsselübergabe. Aber eine quälende Frage taucht bei den Erwerbern oft auf: Ab wann wird man wirklich Eigentümer? Ist es bei der Unterzeichnung, bei der Übergabe oder schrittweise während der Baustelle? Die Entscheidung der Handelskammer des Kassationsgerichts vom 15. März 2017 bringt eine nützliche Klarstellung, auch wenn sie die etablierten Grundsätze nicht umstößt.

Diese Entscheidung betrifft einen Rechtsstreit zwischen einer Immobilienentwicklungsgesellschaft und der Gesellschaft ESPACIM, die mit der Durchführung von Arbeiten im Rahmen einer VEFA-Operation beauftragt worden war. Die genauen Fakten werden in der verfügbaren Zusammenfassung nicht detailliert, aber die rechtliche Frage ist klassisch: die Qualifizierung des Vertrags und die Bestimmung des Eigentums an den laufenden Bauten. Wer trägt die Risiken im Falle eines Versagens des Bauunternehmers? Der Erwerber, der bereits einen Teil des Preises bezahlt hat, oder der Verkäufer, der noch nicht geliefert hat? Diese Fragen interessieren jeden, der eine Immobilie erwerben möchte.

Was der Kassationsgerichtshof sagte, ohne große Überraschung, ist, dass die VEFA einem spezifischen System des Eigentumsübergangs unterliegt. Im Gegensatz zu einem klassischen Verkauf, bei dem der Übergang bereits mit dem Austausch der Willenserklärungen erfolgt, sieht die VEFA einen schrittweisen Übergang vor, entsprechend dem Fortschritt der Arbeiten. Diese Regel schützt den Erwerber, der Eigentümer der ausgeführten Bauwerke wird, auch wenn die Baustelle nicht abgeschlossen ist, was es ihm ermöglicht, seine Rechte im Falle eines Versagens des Bauträgers geltend zu machen. Sie erlegt aber auch eine erhöhte Wachsamkeit hinsichtlich der finanziellen Garantien und der Zahlungsbedingungen auf.

Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt

Eine Immobilienentwicklungsgesellschaft, die wir als Bauherrn bezeichnen, beschließt, ein Wohnungsbauprogramm zu starten. Sie beauftragt die Gesellschaft ESPACIM, ein Bauunternehmen, mit der Durchführung der Arbeiten. Der Vertrag sieht vor, dass die Wohnungen im zukünftigen fertiggestellten Zustand an Erwerber verkauft werden, die Zahlungsabrufe entsprechend dem Fortschritt der Baustelle leisten. Aber es entsteht eine Meinungsverschiedenheit: Der Bauherr und das Bauunternehmen verstehen sich nicht über die Ausführung der Arbeiten, die Zahlungen oder das Eigentum an den bereits errichteten Bauten. Die Angelegenheit wird vor die Gerichte gebracht, dann nach einem klassischen Rechtsweg vor den Kassationsgerichtshof.

Was bei dieser Art von Rechtsstreit auffällt, ist die Komplexität der vertraglichen Beziehungen. Auf der einen Seite gibt es den VEFA-Vertrag zwischen dem Bauträger und dem Erwerber, der durch schützende Regeln geregelt ist. Auf der anderen Seite gibt es den Werkvertrag zwischen dem Bauträger und dem Bauunternehmen, bei dem die Verpflichtungen unterschiedlich sind. Der Kassationsgerichtshof musste den Knoten entwirren: Ist die Gesellschaft ESPACIM einfach ein Dienstleister oder hat sie eine Rolle beim Eigentumsübergang zugunsten der Erwerber? Die Antwort hat erhebliche finanzielle Konsequenzen, da sie bestimmt, wer für Bauschäden verantwortlich ist und wer im Streitfall das Eigentum an den Bauwerken beanspruchen kann.

Die Parteien des Verfahrens haben gegensätzliche Positionen vertreten. Eine Seite vertrat die Ansicht, dass das Eigentum an den Bauten mit deren Errichtung schrittweise auf den Erwerber übergeht, gemäß dem Mechanismus der VEFA. Die andere Seite war dagegen der Meinung, dass der Übergang erst mit der vollständigen Übergabe erfolgen könne, was das Eigentum während der gesamten Dauer der Baustelle beim Bauträger beließe. Der Einsatz war groß: Wenn der Bauträger Eigentümer bliebe, könnte er Einreden gegenüber dem Erwerber geltend machen und die Kontrolle über die Arbeiten behalten. Wenn der Erwerber schrittweise Eigentümer würde, könnte er sich bestimmten Entscheidungen widersetzen und von den gesetzlichen Garantien profitieren. Der Kassationsgerichtshof entschied zugunsten einer strengen Auslegung des Textes und erinnerte daran, dass die VEFA ein besonders geregelter Vertrag ist.

Die Begründung des Gerichts — im Detail

Die VEFA ist in Artikel 1601-3 des Code civil definiert (der den Verkauf von zu errichtenden Immobilien regelt): Es ist der Vertrag, durch den der Verkäufer dem Erwerber sofort seine Rechte am Grundstück sowie das Eigentum an den bestehenden Bauten überträgt. Die zukünftigen Bauwerke werden mit ihrer Ausführung Eigentum des Erwerbers. Der Erwerber ist also ab der Unterzeichnung Eigentümer des Grundstücks und dann der Bauten, sobald sie errichtet werden, vorausgesetzt, der Vertrag wurde ordnungsgemäß abgeschlossen und die gesetzlichen Garantien sind gegeben.

In der Entscheidung vom 15. März 2017 hat die Handelskammer diesen Mechanismus nachdrücklich in Erinnerung gerufen. Sie hat festgestellt, dass der Eigentumsübergang von Rechts wegen erfolgt, durch die Wirkung des Gesetzes, ohne dass eine besondere Formalität erforderlich ist. Diese Lösung bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Die VEFA ist kein einfacher Reservierungsvertrag, sondern ein echter Verkauf mit einem gestaffelten Übergang. Die Richter haben daher das Argument zurückgewiesen, dass das Eigentum bis zur Übergabe beim Bauträger verbleibt. Sie haben betont, dass dieser Grundsatz zwingendes Recht ist, d. h. er gilt für die Parteien und kann nicht durch eine abweichende Klausel ausgeschlossen werden.

Diese Begründung hat direkte Auswirkungen auf die Verantwortlichkeit der Beteiligten. Wenn der Erwerber mit dem Fortschritt der Arbeiten Eigentümer der Bauten wird, trägt er auch die Last der