Entscheidungsreferenz: cc • N° 17-17.908 • 2019-05-23 • Entscheidung einsehen →
Sie haben einen Vorvertrag für eine Zweizimmerwohnung im Doppelstock in Annecy unterschrieben, mit dem Versprechen einer klassischen Wohnungseigentümergemeinschaft. Dann, am Tag der Unterschrift beim Notar, stellen Sie fest, dass der notarielle Kaufvertrag von einem einfachen „Raum zu Wohnzwecken“ spricht. Und wenn Ihnen dann noch eine Bewirtschaftung als Hotelresidenz angekündigt wird, gerät Ihr Projekt eines familiären Rückzugsortes ins Wanken. Was tun? Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 23. Mai 2019 gibt eine klare Antwort: Das Schutzregime des Kaufs im noch nicht fertiggestellten Zustand (VEFA) gilt, was auch immer passiert. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, ein umsichtiger Erwerber aus Saint-Julien-en-Genevois, unterschreibt 2012 einen Vorvertrag für eine Wohnung im Doppelstock, die als zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehörend dargestellt wird. Der Bauträger, eine örtliche Gesellschaft, erwähnt darin den Verkauf einer „Zweizimmerwohnung im Doppelstock“ mit Einrichtung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Als jedoch der notarielle Kaufvertrag aufgesetzt wird, ändern sich die Begriffe: Die Immobilie wird als „Räume zu Wohnzwecken“ qualifiziert, ohne Bezug auf eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Herr X fragt sich: Wurde er nicht getäuscht? Er weigert sich, den notariellen Kaufvertrag zu unterschreiben und verklagt den Bauträger, um die Anwendung des VEFA-Regimes anzuerkennen, das für den Erwerber schützender ist. Das Tribunal de grande instance von Annecy gibt ihm Recht, aber der Bauträger legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Grenoble bestätigt das Urteil, und der Bauträger legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof weist die Kassation zurück und bestätigt damit die Anwendung der VEFA.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Bauträger argumentierte, dass, da die Immobilie zur Bewirtschaftung als Hotelresidenz bestimmt sei, die VEFA nicht anwendbar sei. Er berief sich auf eine Ausnahme für Tourismusresidenzen. Aber der Kassationsgerichtshof fegt dieses Argument vom Tisch: Unabhängig von den späteren Bewirtschaftungsmodalitäten (hotelmäßig oder nicht) gilt, sobald der Vorvertrag einen Verkauf einer Wohnung in Wohnungseigentümergemeinschaft erwähnt und der notarielle Kaufvertrag sie als Wohnung qualifiziert, das VEFA-Regime (Artikel L. 261-10 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs) zwingend. Dieser Text verpflichtet den Verkäufer, finanzielle Garantien zu stellen, ein Widerrufsrecht zu gewähren und eine vertragsgemäße Übergabe zu leisten, andernfalls drohen Sanktionen. Der Gerichtshof stellt klar, dass „die Missachtung des zwingenden Charakters der schützenden VEFA-Gesetzgebung“ gegen die öffentliche Ordnung verstoßen würde. Er betont, dass der Erwerber „die Wiederholung des Verkaufs durch notariellen Akt hätte verweigern oder seine Unterwerfung unter das VEFA-Regime in anderer Form hätte verlangen können“. Dies ist eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung: Die VEFA-Qualifikation hängt vom Gegenstand des Vertrags ab, nicht von der zukünftigen Nutzung.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Erwerber einer neuen oder noch nicht fertiggestellten Immobilie sind, schützt Sie diese Entscheidung. Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung in Saint-Julien-en-Genevois für 250.000 €, mit einem Vorvertrag, der eine Wohnungseigentümergemeinschaft verspricht. Der Bauträger kündigt Ihnen schließlich eine Hotelbewirtschaftung an. Sie können die Anwendung der VEFA verlangen, was Ihnen Anspruch auf eine auf 5 % begrenzte Anzahlung (statt manchmal geforderter 10 %), ein 10-tägiges Widerrufsrecht und Verzugszinsen bei nicht vertragsgemäßer Übergabe gibt. Für vermietende Eigentümer bedeutet dies, dass Sie nicht unter dem Vorwand einer Hotelbewirtschaftung der Schutzrechte der VEFA beraubt werden können. Für Bauträger ist es eine Warnung: Versuchen Sie nicht, diese Regeln zu umgehen, indem Sie die Begriffe im notariellen Kaufvertrag ändern. Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, sollten Sie schnell einen Anwalt konsultieren, da die Verjährungsfristen kurz sind (5 Jahre ab Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags, aber es ist besser, vorher zu handeln).
Vier Tipps zur Vermeidung dieser Art von Rechtsstreit
- Lesen Sie den Vorvertrag sorgfältig: Überprüfen Sie, ob er das rechtliche Regime (Wohnungseigentümergemeinschaft, VEFA usw.) klar erwähnt. Jede Unklarheit muss vor der Unterzeichnung beseitigt werden.
- Vergleichen Sie mit dem notariellen Kaufvertrag: Lassen Sie vor der Unterschrift beim Notar beide Dokumente von einem Anwalt gegenlesen. Jeder Unterschied in der Qualifikation kann eine Falle sein.
- Verlangen Sie eine Finanzierungsgarantieklausel: Bei einer VEFA muss der Verkäufer eine Fertigstellungs- oder Rückzahlungsgarantie stellen. Ohne diese unterschreiben Sie nicht.
- Bewahren Sie alle Werbeunterlagen auf: Broschüren, Pläne, E-Mails. Sie können als Beweis für eine Täuschung über die Eigenschaften der Immobilie dienen.
Vertiefung: verwandte Rechtsprechung und Entwicklungen
Diese Entscheidung reiht sich in eine ständige Linie ein: Der Kassationsgerichtshof wacht darüber, dass die VEFA-Qualifikation nicht durch vertragliche Kniffe umgangen wird. In einem Urteil vom 14. November 2018 (Nr. 17-22.123) hatte er bereits entschieden, dass die VEFA auch dann gilt, wenn die Immobilie „zu gewerblichen Zwecken“ verkauft wird, sofern sie zu Wohnzwecken bestimmt ist. Für Dienstleistungsresidenzen (Studenten, Senioren) gibt es jedoch Ausnahmen, wenn der Vertrag dies ausdrücklich vorsieht. Der Trend ist klar: Die Richter schützen den nicht gewerblichen Erwerber. Für die Zukunft ist zu erwarten, dass Bauträger transparenter werden, andernfalls droht die Nichtigkeit des Vertrags.
Was Sie unbedingt behalten sollten
FAQ:
1. Kann ich die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags verweigern, wenn der Vorvertrag nicht übereinstimmt?
Ja, Sie können die Anwendung der VEFA verlangen oder den Verkauf ablehnen. Aber Vorsicht vor Vertragsstrafen, wenn Sie zurücktreten.
