Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 13-27.454 • 2015-01-20 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Grundstücks in Six-Fours-les-Plages im Département Var, das Sie an einen Bauträger verkauft haben. Dieser hat darauf eine Wohnanlage errichtet, aber der Kaufvertrag wird wegen Nichtzahlung aufgehoben. Sie erhalten das Grundstück zurück... mit dem Gebäude. Und dann die Überraschung: Die Steuerverwaltung fordert von Ihnen fast 200.000 € Immobilienumsatzsteuer. Wie ist das möglich? Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: Wenn ein Kaufvertrag aufgelöst wird, was zahlt man bei der Rückgabe des Grundstücks? Die Antwort des Kassationshofs in diesem Urteil vom 20. Januar 2015 (Nr. 13-27.454) ist klar: Es kommt darauf an, ob das Grundstück unbebaut geblieben oder bebaut wurde. Aber Vorsicht, die Nuancen sind tückisch.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer in Six-Fours-les-Plages, verkauft ein Grundstück an die Gesellschaft Le Clipper, einen Immobilienbauträger. Der Kaufpreis wird gezahlt, aber die Gesellschaft hält ihre Verpflichtungen nicht ein: Sie baut nicht innerhalb der vereinbarten Fristen. Der Kaufvertrag wird gerichtlich aufgelöst (annulliert). Herr X erhält sein Grundstück zurück... aber in der Zwischenzeit hat die Gesellschaft auf einem Teil des Grundstücks ein Gebäude errichtet. Der Rest ist unbebaut geblieben. Die Steuerverwaltung erlässt Herrn X einen Steuerbescheid über 188.126 € für die Immobilienumsatzsteuer auf den beim Weiterverkauf des überschüssigen unbebauten Grundstücks erzielten Gewinn. Herr X legt Einspruch ein: Seiner Ansicht nach hebt die Auflösung des Kaufvertrags alles auf, und die Rückgabe sollte nicht besteuert werden. Das Berufungsgericht gibt ihm recht, aber die Verwaltung legt Kassation ein.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof erinnert an den Grundsatz: Die Urkunde, die die Auflösung eines Kaufvertrags feststellt, kann nur dann einer Festgebühr (einer Pauschalsteuer) unterliegen, wenn sie lediglich die Rückgabe des verkauften Grundstücks ohne jede andere steuerpflichtige Handlung bewirkt. Hier ist das Grundstück nicht in seinem ursprünglichen Zustand geblieben: Es wurde ein Gebäude errichtet. Die Rückgabe des Grundstücks umfasst jedoch die Rückgabe des Gebäudes, was eine Veräußerung (Eigentumsübertragung) dieses Gebäudes darstellt. Und diese Veräußerung unterliegt der Immobilienumsatzsteuer (Artikel 257 des Allgemeinen Steuergesetzbuchs, der die Lieferung neuer Immobilien der Umsatzsteuer unterwirft). Hingegen unterliegt der überschüssige unbebaute Grundstücksteil bei seinem späteren Weiterverkauf nicht dieser Umsatzsteuer. Kurz gesagt, die Richter unterscheiden zwei Teile: den bebauten Teil (umsatzsteuerpflichtig) und den unbebauten Teil (nicht steuerpflichtig). Mit anderen Worten: Die Auflösung löscht nicht die steuerlichen Folgen der in der Zwischenzeit vorgenommenen Handlungen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für vermietende Eigentümer: Wenn Sie ein Grundstück zurückerhalten, auf dem ein Bauträger gebaut hat, müssen Sie damit rechnen, die Umsatzsteuer auf den Wert des Gebäudes zum Zeitpunkt der Rückgabe zu zahlen. Für Bauträger: Achten Sie auf den Weiterverkauf des überschüssigen unbebauten Grundstücks, der nicht der Umsatzsteuer, aber möglicherweise den Registrierungsgebühren (Grunderwerbsteuer) unterliegt. Für bescheidene Erwerber in Draguignan: Wenn Sie nach Auflösung des Gesamtverkaufs eine Wohnung in einer Eigentumswohnanlage kaufen, könnten Sie indirekt von der Steuernachforderung gegen den Verkäufer betroffen sein. Beispiel: Wenn das Gebäude 200.000 € und das unbebaute Grundstück 100.000 € wert ist, beträgt die Umsatzsteuer von 20 % auf das Gebäude 40.000 €, während der Weiterverkauf des unbebauten Grundstücks dieser Umsatzsteuer entgeht. Wenn Sie in dieser Situation sind, müssen Sie die Auflösungsurkunde prüfen und eine genaue Aufteilung der Werte verlangen. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen die Steuerverwaltung versuchte, das gesamte Grundstück einschließlich des unbebauten Teils zu besteuern. Sie müssen Einspruch einlegen, indem Sie die Unterscheidung nachweisen.
Vier Ratschläge, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Bereits bei der Auflösung einen Notar oder Anwalt hinzuziehen: Die Urkunde, die die Auflösung feststellt, muss klar zwischen dem bebauten und dem unbebauten Teil unterscheiden, um steuerliche Missverständnisse zu vermeiden.
- Eine getrennte Bewertung einholen: Lassen Sie den Wert des unbebauten Grundstücks und des Gebäudes vor Unterzeichnung der Urkunde von einem Immobiliensachverständigen schätzen. Dies dient als Grundlage für die Steuererklärung.
- Die Umsatzsteuer vorausplanen: Wenn Sie ein Grundstück mit Gebäude zurückerhalten, planen Sie Liquidität für die Zahlung der Umsatzsteuer ein. Sie können bei der Verwaltung eine Ratenzahlung beantragen.
- Steuerbescheide anfechten: Wenn die Verwaltung Sie für das gesamte Grundstück einschließlich des unbebauten Teils besteuert, zögern Sie nicht, innerhalb von 30 Tagen nach Zustellung einen Rechtsbehelf einzulegen. Die Rechtsprechung von 2015 ist für Sie günstig.
Vertiefung: Verwandte Rechtsprechung und Entwicklungen
Diese Entscheidung fügt sich in eine ständige Linie des Kassationshofs ein: Seit dem Urteil vom 12. Juli 2012 (Nr. 11-18.824) wird die Unterscheidung zwischen unbebautem und bebautem Grundstück bekräftigt. In jüngerer Zeit hat der Gerichtshof klargestellt, dass die Auflösung keine steuerliche Rückwirkung hat (Urteil vom 9. November 2022, Nr. 21-14.356). Der Trend geht also dahin, die Umsatzsteuer auf bestehende Gebäude zum Zeitpunkt der Auflösung beizubehalten. Das bedeutet, dass Bauträger dieses Steuerrisiko in ihre Verträge einbeziehen müssen und Eigentümer Garantien aushandeln sollten.
Was Sie unbedingt behalten sollten
- FAQ:
- Was tun, wenn ich ein Grundstück mit Gebäude zurückerhalte? Geben Sie den Wert des Gebäudes in Ihrer Steuererklärung an und zahlen Sie die fällige Umsatzsteuer. Lassen Sie sich von einem Fachmann beraten.
- Kann ich die Besteuerung des unbebauten Teils vermeiden? Ja, wenn Sie nachweisen, dass dieser Teil unbebaut geblieben ist und separat verkauft wird. Die Rechtsprechung schützt Sie.
- Welche Fristen gelten für einen Einspruch? Sie haben 30 Tage ab Zustellung des Steuerbescheids, um einen Rechtsbehelf einzulegen. Danach ist es zu spät.
