有过错的房产中介：即使无主观意图，也要对非法销售承担责任（法国最高法院民事庭，1974年4月24日）

设想一下场景：您是Mehun-sur-Yèvre（位于谢尔河畔）的业主。您在一栋新建住宅楼中购买了一套期房。开发商向您提议签署一份初步合同，即“选择权”，您支付了一笔定金。令人放心，不是吗？然而，在这种看似简单的背后，可能隐藏着一个陷阱。如果向您介绍这笔交易的房产中介知道或者本应知道，土地卖方在最终出售前非法收取了部分价款，会发生什么？更重要的是，当该卖方无力偿债时，谁来买单？

法国最高法院（Cour de cassation）于1974年4月24日在一项判决中回答了这个问题，该判决至今仍是所有房地产专业人士的参考。法院判定，如果房产中介不能或不应该忽视这些选择权包含向土地所有者非法付款的事实，那么他就犯下了与选择权认购人所受损害有直接关系的过错。简言之，中介并非简单的中间人：他负有警惕和咨询的义务。如果他视而不见，就要承担责任。

但具体来说，无论您是买方、卖方还是专业人士，这项判决对您意味着什么？让我们深入探讨事实、法官的推理以及应吸取的教训，并以Saint-Doulchard等地为例。

事实：一个每天都会发生的故事

20世纪70年代初，一位名叫Martino的开发商在布尔日附近的Saint-Doulchard购买了一块建筑用地，用于建造一个房地产综合体。为了筹措资金，他让个人认购未来住宅的“选择权”。具体来说，购房者签署一份初步合同，并在最终销售契约签署之前预付部分价款。但是，这些资金直接交给了土地所有者Martino，而法律禁止在正式公证文书签署前向卖方付款。这就是所谓的非法付款，因为它规避了期房销售（VEFA）中保护购房者的规则。

房产中介Antoine Y...正是组织这些认购的人。他起草了选择权合同，让客户签字，并收取了佣金。但当开发商Martino破产并无力偿债时，购房者既无住房又无资金。于是他们向房产中介追偿，认为他本应提醒他们该安排的非法性。中介辩称他并未接触争议款项，且完全不知晓其违法性。初审法官起初判其胜诉，但最高法院撤销了原判：法院认为中介不可能不知道违法性，因为他“部分是这些选择权的起草者”。换句话说，他参与了合同的制定，因此了解其条款。因此，他犯下了与认购人损害有直接关系的过错。

法院的推理——详细解读

最高法院依据民事责任的一般原则，该原则现已被编入《法国民法典》第1240条（要求因自身过错造成损害者进行赔偿）。法院认为，必须满足三个要素：过错、损害以及两者之间的直接因果关系。在本案中，房产中介的过错表现为他“不能或不应该忽视”选择权合同包含非法付款。损害是购房者所支付款项的损失。因果关系是直接的，因为如果没有中介起草的选择权合同，购房者根本不会支付这些款项。

有趣的是，法院没有采纳中介关于他未亲自收取款项的论点。这无关紧要：仅仅参与非法安排的设立就足以使其承担责任。但请注意：法院并未说任何中介都自动对卖方的无力偿债负责。法院强调的是对违法性的实际或推定知晓。如果中介只是一个与合同起草无关的简单中间人，判决结果可能会不同。但在本案中，他“部分是选择权的起草者”，这导致了他的责任。

鲜为人知的是，这一判决是房地产领域更广泛的消费者保护运动的一部分。在我的实践中，我遇到过一些案件，房产中介以不知情为由推脱责任，而他们本有能力核实交易的合法性。这项判决提醒他们，不能对明显的违规行为视而不见。简言之，最高法院确认，房产中介的咨询和警惕义务是结果义务，而不仅仅是手段义务。

对您的实际影响

对于购房者：如果您在选择权或初步合同框架下支付了定金，而卖方最终无力偿债，您可以向组织该交易的房产中介追偿，前提是您能证明他知道（或本应知道）付款的非法性。例如：在Saint-Doulchard，一对夫妇为购买一套期房支付了15,000欧元定金。开发商破产，工程从未启动。如果中介知道开发商在正式公证文书签署前使用这些资金支付土地款，他可能被责令用自己的财产偿还15,000欧元。

对于卖方或开发商：您必须对付款方式极为谨慎。在正式公证文书签署前的任何收款都必须通过托管账户或财务担保进行，否则您的房产中介可能向您追责，甚至被判处代替您承担责任。如果您处于这种情况，您应立即核实购房者的资金是否得到妥善保护。

对于房产中介：这项判决是一个警钟。您必须系统地核实您所提供安排的合法性。不要仅仅说您不是律师：您的咨询义务要求您拒绝任何可疑交易。如有疑问，请寻求书面法律意见。在我的实践中，我看到有中介因忽视这一义务而被判赔偿数十万欧元。损害赔偿金额可以相当于购房者损失的全部金额，没有上限。

避免此类纠纷的四点建议

• 核实初步合同的合法性：在签署选择权或初步协议前，确保付款方式符合期房销售规则。在正式公证文书签署前，禁止向卖方进行任何付款，除非通过托管账户。如果您是中介，要求加入财务担保条款。
• 保留所有交换文件：购房者，请保留电子邮件、合同、收据。在纠纷中，这些是您最好的证据。中介，请保留您的核查记录和咨询证明。
• 向专业人士询问其对卖方的了解：不要犹豫，询问中介是否核实了开发商的偿付能力和安排的合法性。如果他回避，这是一个不好的信号。
• 在做出重要承诺前咨询专业律师：30分钟的咨询可以避免您数月的诉讼程序。在Mehun-sur-Yèvre和巴黎，预防胜于治疗。45欧元的投资可以为您节省数千欧元。

深入探讨：相关判例与演变

1974年的这项判决并非孤立。它属于一系列加强房地产专业人士责任的判决。例如，最高法院在1998年1月13日的判决（第95-21.234号）中裁定，如果房产中介不核实所售房产的法律状况，特别是在城市规划方面，他将承担责任。趋势很明确：法院要求专业人士具有高水平的警惕性，几乎相当于公证人。最近，1970年1月2日的《Hoguet法》（规范房产中介职业）得到了加强，制裁也更加严厉。未来，我们可以预期法官将继续沿着这条道路前进，特别是在在线销售和平台发展的背景下，咨询义务变得更加关键。

要点总结

• 问：如果卖方无力偿债，房产中介是否总是承担责任？ 答：不，只有当他犯有过错时，例如知道或应该知道付款非法。
• 问：如果开发商破产，我能收回定金吗？ 答：能，如果您能证明中介参与了非法安排。否则，您需要依靠财务担保或向卖方追索。
• 问：诉讼时效是多久？ 答：一般为5年，从发现损害之日起算（民事时效）。但为了保全证据，应尽快行动。
• 问：我可以因缺乏咨询而起诉房产中介吗？ 答：可以，这是其合同责任的基础。他必须告知您交易的法律风险。
• 问：如果中介以不知情为由推脱，我该怎么办？ 答：1974年的判决表明，如果他有能力知晓，不知情不能作为借口。您可以援引其核查义务。

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